achat immeuble rapport avec baux non conformes

Bonjour,

"2) Je souhaiterai bloquer les garanties locatives sur un compte. Comment procéder ?"
Ce n'est clairement pas dans votre intérêt.  S'il n'y a pas une demande d'un locataire pour l'ouverture d'un compte bloqué, laissez la situation en l'état.  En cas de problème à la sortie, vous avez déjà l'argent : pas besoin de passer devant le juge pour avoir le droit de récupérer la caution et vous ne serez pas soumis aux aléas des banques (surtout si le signataire du bail initial n'est plus le propriétaire).

"3) Pour les contrats de bail, dois-je faire des nouveaux contrats d'1 an ? ou c'est d'office un contrat longue durée ?"
Si les baux initiaux d'un an ne prévoient pas de clause de tacite reconduction, vous êtes déjà dans des baux longs.
Si les baux initiaux d'un an contiennent une clause de tacite reconduction, il faudrait que vous reproduisiez intégralement cette (ces) clause(s).
Si les dates d'entrée en vigueur des baux (telles qu'elles figurent dans les baux) ont déjà plus de trois ans (et même probablement plus de 2 ans et 9 mois), vous êtes déjà dans des baux longs.

Merci de préciser la région dans laquelle se situe l'immeuble (Wallonie, Bxl, Flandres).

Attention, ce n'est pas la date de signature qui importe, mais la date d'entrée en vigueur.

Bail 1 "signé le 01/12/2020" : merci de reproduire exactement la clause, il est possible, en fonction de la clause, que vous soyez encore dans un contrat de courte durée et qu'il soit encore temps d'y mettre fin ou de le renégocier ;
Bail 2 "signé 21/11/2020" : il est peut-être encore possible d'être à temps pour mettre fin à ce bail cours où pour le renégocier, mais la date d'entrée en vigueur est cruciale et la clause doit être analysée en détail (si entrée en vigueur le 21/11/20 c'est trop tard, si 1/12/20, il vous reste peut-être 7 jours pour agir) ;
Bail 3 "signé pour 12 mois du 09/08/2021 au 09/08/2022" : vous êtes dans un bail de type long ;
Bail 4 "signé pour 12 mois du 01/06/2022 au 01/06/2023" : vous êtes dans un bail de type long.

Pour les baux 3 et 4, pourquoi vouloir les refaire ?
L'important c'est d'informer officiellement les locataires par écrit que vous êtes la nouvelle propriétaire et sur quel compte ils doivent dorénavant vous verser le loyer.  Les clauses des baux initiaux s'imposent à vous et la loi règle déjà la plupart des situations.
Vous referez vos nouveaux baux avec vos propres clauses lors des futurs changement de locataires.  Soit parce que les actuels seront partis d'eux-mêmes, soit parce que vous leur aurez donné leurs renoms en respectant les règles des baux de longue durée.

Je laisse les autres intervenants répondre en ce qui concerne les états des lieux.
Si j'étais locataire, je refuserais de faire un état des lieux intermédiaire : je serais présumé rendre les lieux à la sortie dans l'état dans lequel ils étaient lors de mon entrée.
Je comprends parfaitement que ce soit extrêmement inconfortable pour vous.  Rien que ça pourrait être une raison de mettre fin aux baux 1 et 2 si c'est encore possible.

Dernière modification par D1791 (23-08-2023 09:56:45)

1. Si j'étais locataire, et que j'avais tout repeint alors que c'était pourri à l'entrée, je ne trouverais pas correct de faire un état des lieux intermédiaire. Il est à noter que l'état des lieux doit être fait dans le mois de l'entrée en jouissance...
2. Pour les garanties locatives, c'est bien de vouloir respecter la loi, et c'est plein de bonnes intentions bien naïves. Malheureusement, les banques ne vont pas vouloir vous voir pour l'ouverture d'un compte "garantie locatives". Elles vont vous remballer vers e-depo (qui n'est pas une banque, mais un organisme fédéral ou parastatal...) Personnellement, depuis le Covid, les garanties sont généralement sur mon compte personnel...
3. Pour ce qui est des baux, ils existent et restent valables. Pas besoin de faire de nouveaux baux. Ils sont transmogrifiés en baux de 9 ans et puis c'est tout. Vous pouvez néanmoins les enregistrer si ils ne l'ont pas été.

Pour le bail d'1 an prenant cours le 01/06/22 et se terminant le 01/06/23, le contrat de bail précise "dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, ce dernier ne peut être prorogé que deux fois, moyennant un écrit, et au mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans."

Suis-je dans un bail de type long ?
Dans l'application MyRent pour procéder à l'enregistrement du bail, dois-je indiquer la date de début du bail: 01/06/2022 ou alors le moment où je suis devenu propriétaire 08/2023 ? Quelle durée dois-je mentionner lors de l'enregistrement ? 1 an comme prévu dans le contrat de bail ou alors 9 ans ?

Désolé pour mes questions et merci d'avance pour vos réponses.