forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



achat immeuble rapport avec baux non conformes

Maylisse
Pimonaute
Inscription : 08-11-2022
Messages : 13

achat immeuble rapport avec baux non conformes

Bonjour à tous,

J'ai acheté un immeuble de rapport qui était déjà occupé par des locataires.
Cet immeuble de rapport est composé de 4 unités. Les derniers baux ont été établis entre 2020 et 2021 pour des durées d'1 an, et n'ont jamais été enregistrés. Par ailleurs, la garantie locative avait été payé en mains propres aux anciens propriétaires (repris dans le décompte du notaire lors de la vente), et aucun état des lieux d'entrée n'avait été établi.

Je souhaiterai mettre de l'ordre dans tout cela et régulariser cette situation créée par les anciens propriétaires:
1) Je vais réaliser un état des lieux intermédiaire;
2) Je souhaiterai bloquer les garanties locatives sur un compte. Comment procéder ?
3) Pour les contrats de bail, dois-je faire des nouveaux contrats d'1 an ? ou c'est d'office un contrat longue durée ?


Merci d'avance pour vos éclaircissements et votre aide.
Bonne journée à tous,
Maylisse

Hors ligne

D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
Messages : 1 000

Re : achat immeuble rapport avec baux non conformes

Bonjour,

"2) Je souhaiterai bloquer les garanties locatives sur un compte. Comment procéder ?"
Ce n'est clairement pas dans votre intérêt.  S'il n'y a pas une demande d'un locataire pour l'ouverture d'un compte bloqué, laissez la situation en l'état.  En cas de problème à la sortie, vous avez déjà l'argent : pas besoin de passer devant le juge pour avoir le droit de récupérer la caution et vous ne serez pas soumis aux aléas des banques (surtout si le signataire du bail initial n'est plus le propriétaire).

"3) Pour les contrats de bail, dois-je faire des nouveaux contrats d'1 an ? ou c'est d'office un contrat longue durée ?"
Si les baux initiaux d'un an ne prévoient pas de clause de tacite reconduction, vous êtes déjà dans des baux longs.
Si les baux initiaux d'un an contiennent une clause de tacite reconduction, il faudrait que vous reproduisiez intégralement cette (ces) clause(s).
Si les dates d'entrée en vigueur des baux (telles qu'elles figurent dans les baux) ont déjà plus de trois ans (et même probablement plus de 2 ans et 9 mois), vous êtes déjà dans des baux longs.

Merci de préciser la région dans laquelle se situe l'immeuble (Wallonie, Bxl, Flandres).

Hors ligne

Maylisse
Pimonaute
Inscription : 08-11-2022
Messages : 13

Re : achat immeuble rapport avec baux non conformes

Bonjour Monsieur,

C'est sur la région de Charleroi.
Merci pour vos éclaircissements. Ok je ne bloque pas les garanties locatives mais que dois-je indiquer dans le contrat de bail ? La garantie locative est une obligation légale ? Je ferai quand même un état des lieux intermédiaires au cas où les dégâts à la sortie seraient considérables.

Il y a deux baux signés pour 1 an avec clause de reconduction tacite
- le premier a été signé le 01/12/2020;
- le second a été signé 21/11/2020;

Dois-je faire un avenant à ce contrat de bail, avec le nouveau numéro de compte, avec mon nom ? Que doit comporter cet avenant ? Existe-t-il des modèles ? Ou puis-je refaire un tout nouveau contrat comme si c'était un nouveau locataire ? Désolé si mes questions sont stupides, je n'ai pas d'expérience en la matière.

Les autres baux ne prévoient pas une telle clause:
- le premier a été signé pour 12 mois du 09/08/2021 au 09/08/2022;
- le second a été signé pour 12 mois du 01/06/2022 au 01/06/2023;

Dois-je faire un nouveau contrat pour 3 ans ou 9 ans ?

Merci encore pour vos réponses

Hors ligne

D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
Messages : 1 000

Re : achat immeuble rapport avec baux non conformes

Maylisse a écrit :

Bonjour Monsieur,

C'est sur la région de Charleroi.
Merci pour vos éclaircissements. Ok je ne bloque pas les garanties locatives mais que dois-je indiquer dans le contrat de bail ? La garantie locative est une obligation légale ? Je ferai quand même un état des lieux intermédiaires au cas où les dégâts à la sortie seraient considérables.

Il y a deux baux signés pour 1 an avec clause de reconduction tacite
- le premier a été signé le 01/12/2020;
- le second a été signé 21/11/2020;

Dois-je faire un avenant à ce contrat de bail, avec le nouveau numéro de compte, avec mon nom ? Que doit comporter cet avenant ? Existe-t-il des modèles ? Ou puis-je refaire un tout nouveau contrat comme si c'était un nouveau locataire ? Désolé si mes questions sont stupides, je n'ai pas d'expérience en la matière.

Les autres baux ne prévoient pas une telle clause:
- le premier a été signé pour 12 mois du 09/08/2021 au 09/08/2022;
- le second a été signé pour 12 mois du 01/06/2022 au 01/06/2023;

Dois-je faire un nouveau contrat pour 3 ans ou 9 ans ?

Merci encore pour vos réponses

Attention, ce n'est pas la date de signature qui importe, mais la date d'entrée en vigueur.

Bail 1 "signé le 01/12/2020" : merci de reproduire exactement la clause, il est possible, en fonction de la clause, que vous soyez encore dans un contrat de courte durée et qu'il soit encore temps d'y mettre fin ou de le renégocier ;
Bail 2 "signé 21/11/2020" : il est peut-être encore possible d'être à temps pour mettre fin à ce bail cours où pour le renégocier, mais la date d'entrée en vigueur est cruciale et la clause doit être analysée en détail (si entrée en vigueur le 21/11/20 c'est trop tard, si 1/12/20, il vous reste peut-être 7 jours pour agir) ;
Bail 3 "signé pour 12 mois du 09/08/2021 au 09/08/2022" : vous êtes dans un bail de type long ;
Bail 4 "signé pour 12 mois du 01/06/2022 au 01/06/2023" : vous êtes dans un bail de type long.

Pour les baux 3 et 4, pourquoi vouloir les refaire ?
L'important c'est d'informer officiellement les locataires par écrit que vous êtes la nouvelle propriétaire et sur quel compte ils doivent dorénavant vous verser le loyer.  Les clauses des baux initiaux s'imposent à vous et la loi règle déjà la plupart des situations.
Vous referez vos nouveaux baux avec vos propres clauses lors des futurs changement de locataires.  Soit parce que les actuels seront partis d'eux-mêmes, soit parce que vous leur aurez donné leurs renoms en respectant les règles des baux de longue durée.

Je laisse les autres intervenants répondre en ce qui concerne les états des lieux.
Si j'étais locataire, je refuserais de faire un état des lieux intermédiaire : je serais présumé rendre les lieux à la sortie dans l'état dans lequel ils étaient lors de mon entrée.
Je comprends parfaitement que ce soit extrêmement inconfortable pour vous.  Rien que ça pourrait être une raison de mettre fin aux baux 1 et 2 si c'est encore possible.

Dernière modification par D1791 (23-08-2023 09:56:45)

Hors ligne

Maylisse
Pimonaute
Inscription : 08-11-2022
Messages : 13

Re : achat immeuble rapport avec baux non conformes

Merci pour vos réponses.
Pour le bail signé le 01/12/2020, il est indiqué que "le bail est consenti pour un terme de 1 an tacitement reconductible prenant cours le 01/12/2020. Le preneur et le bailleur auront le droit de résilier le présent bail, conformément aux dispositions légales."

Pour le bail signé le 21/11/2020, il est indiqué "le bail est conclu pour une durée de 1 an renouvelable à la date anniversaire".

Dois-je donc simplement enregistrer les 4 baux, sans avenant ? Dans le cas où j'ai souscrit une assurance incendie abandon de recours, comment puis-je le répercuter sur les locataires ?

Merci encore
bonne journée,

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 585

Re : achat immeuble rapport avec baux non conformes

1. Si j'étais locataire, et que j'avais tout repeint alors que c'était pourri à l'entrée, je ne trouverais pas correct de faire un état des lieux intermédiaire. Il est à noter que l'état des lieux doit être fait dans le mois de l'entrée en jouissance...
2. Pour les garanties locatives, c'est bien de vouloir respecter la loi, et c'est plein de bonnes intentions bien naïves. Malheureusement, les banques ne vont pas vouloir vous voir pour l'ouverture d'un compte "garantie locatives". Elles vont vous remballer vers e-depo (qui n'est pas une banque, mais un organisme fédéral ou parastatal...) Personnellement, depuis le Covid, les garanties sont généralement sur mon compte personnel...
3. Pour ce qui est des baux, ils existent et restent valables. Pas besoin de faire de nouveaux baux. Ils sont transmogrifiés en baux de 9 ans et puis c'est tout. Vous pouvez néanmoins les enregistrer si ils ne l'ont pas été.

Hors ligne

Maylisse
Pimonaute
Inscription : 08-11-2022
Messages : 13

Re : achat immeuble rapport avec baux non conformes

Merci à tous pour vos réponses

Hors ligne

Maylisse
Pimonaute
Inscription : 08-11-2022
Messages : 13

Re : achat immeuble rapport avec baux non conformes

Pour le bail d'1 an prenant cours le 01/06/22 et se terminant le 01/06/23, le contrat de bail précise "dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, ce dernier ne peut être prorogé que deux fois, moyennant un écrit, et au mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans."

Suis-je dans un bail de type long ?
Dans l'application MyRent pour procéder à l'enregistrement du bail, dois-je indiquer la date de début du bail: 01/06/2022 ou alors le moment où je suis devenu propriétaire 08/2023 ? Quelle durée dois-je mentionner lors de l'enregistrement ? 1 an comme prévu dans le contrat de bail ou alors 9 ans ?

Désolé pour mes questions et merci d'avance pour vos réponses.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres