Acheter un appartement en bon état ou un petit immeuble de rapport à rénover

Bonjour ,

Deux biens se présentent à moi et j'aimerais avoir vos avis et conseils avant de prendre une décision.

- Un petit immeuble de rapport à Charleroi   : quatre unités reconnues par l'urbanisme. La configuration de l'immeuble n'est pas très "correcte". On ne retrouve des douches et wcs que dans deux unités sur quatre.
Donc, il faudra faire des travaux pour que chaque unité ait sa propre sdb et WC . Des travaux au niveau de la toiture et de la façade et un changement des châssis sont à prévoir aussi.
Je connais relativement bien la rue. J'ai un autre immeuble qui n'est pas loin de là.
La rentabilité de ce  premier bien sera certainement meilleure à terme . Mais , ça sera plutôt une gestion active avec des locataires qui émergent du CPAS ...

- Un appartement deux chambres dans une résidence à Sambreville. Pas de grands travaux à prévoir mais il faut garder encore un locataire jusqu'à 2028 et qui ne paye qu'un loyer de 570 euros hors charges . (+ 175 euros pour les charges communes).
Je ne connais pas la zone. Jamais investi dans cette commune. L'endroit semble calme . On peut louer après travaux et départ du locataire à 800 euros.
Rentabilité faible mais gestion passive .(normalement )

Je ne suis pas le vendeur, et comme investisseur, j'ai déjà donné...

Si actuellement il n'y a des WC et douches que dans deux logements sur 4, c'est que c'est un peu brolesque.

Au stade où j'en suis, avec des immeubles bien carrés, conçus pour, en ordre d'urbanisme, d'électricité, de pompier, de permis divers et variés, j'ai pas trop envie de chercher des misères de ce genre-là.

Pour avoir eu le lien vers l'annonce, c'est effectivement brolesque, avec un imbroglio à prévoir pour la sécurité pompier, et des pièces pas au top. Très rentable potentiellement, mais avec pas mal de truc à arranger pour faire des sorties de secours en cas d'incendie avec les voisins, et en se retrouvant dans une colocation avec 6 logements.
Et puis, c'est aussi un pari spéculatif sur l'avenir du quartier...

Bref, c'est un peu sportif et spéculatif comme investissement.

Une petite remarque : vu le pseudo, l'intervenant se situe sans doute dans la région bruxelloise... Et investir dans une rénovation lourde à Charleroi, avec des demandes de permis divers en région wallonne en n'étant pas du cru, le tout suivi (si vous arrivez jusque là) d'une location active et sportive, c'est un défi lourd... Et si en plus vous dites que vous devenez vieux, cela tient du pari suicidaire je crois.

Grmff vit à proximité de ses biens. Il connait différents corps de métier compétents. Il connait les administrations. Il ne doit pas se déplacer de 60 km à chaque visite...

Perso, pour tout investissement immobilier, je conseille de rester près de chez soi. Dans un environnement connu et familier, et sans devoir courir à l'autre bout du monde pour tout problème potentiel ou visite...

PIM a écrit :

Certains pseudos sont entourés de brouillard.
Je comprends l'erreur de Rexou, mais il n'en saura pas plus (sauf intervention des intéressés)

grmff a écrit :

Je ne suis pas le vendeur, et comme investisseur, j'ai déjà donné...

Si actuellement il n'y a des WC et douches que dans deux logements sur 4, c'est que c'est un peu brolesque.

Au stade où j'en suis, avec des immeubles bien carrés, conçus pour, en ordre d'urbanisme, d'électricité, de pompier, de permis divers et variés, j'ai pas trop envie de chercher des misères de ce genre-là.

Pour avoir eu le lien vers l'annonce, c'est effectivement brolesque, avec un imbroglio à prévoir pour la sécurité pompier, et des pièces pas au top. Très rentable potentiellement, mais avec pas mal de truc à arranger pour faire des sorties de secours en cas d'incendie avec les voisins, et en se retrouvant dans une colocation avec 6 logements.
Et puis, c'est aussi un pari spéculatif sur l'avenir du quartier...

Bref, c'est un peu sportif et spéculatif comme investissement.

Ah oui, ces fameux biens que les guignols de soi-disant experts en accompagnement immobilier vantent pour leur plus-values et en y appliquant des stratégies de location à hauts rendements. Mais ce ne sont jamais ces guignols qui déboursent le moindre kopeck, au contraire, ils facturent bien leur soi-disant expertise à leurs pigeo... euh... à leurs clients. Et on n'entends jamais les coups où le truc a merdé.