Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Alors que les 3 régions viennent de décider de ne plus appliquer la limitation temporaire de l'indexation, il est évident qu'elles allaient mettre en place un mode de calcul (chacun le sien...) qui vise à reporter cette année sans indexation (le cas échéant) dans tous les calculs suivants.

Pour mémoire:

Ne sont donc concernés que les baux dont l'indexation a été limitée.

Région Wallonne

En RW, le décret wallon du 19 octobre 2022 introduisait un régime de gel provisoire de l’indexation en fonction du certificat PEB.

Ce décret est d’application sur tous les contrats d’habitation, indépendamment de leur destination (résidence principale, résidence secondaire, logement étudiant, etc.).

Concernant la limitation de l’indexation des loyers en fonction du certificat PEB des bâtiments, l’article 1 § b1er bis à quater dudit décret n’a pas été reconduit.

Néanmoins l’article 2 de ce Décret a introduit, et ce à partir du 1er novembre 2023, un mécanisme correcteur pour les habitations sans certificat PEB et pour des logements avec coefficient D, E, F ou G.

Mécanisme correcteur en vigueur à partir du 1er novembre 2023

Le loyer de base à prendre en considération pour de tels logements sera celui tel qu’adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

L’index de base sera l’indice santé du mois qui précède le mois de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Deux exemples pratiques

1. Un bail signé le 25 octobre 2021, entré en vigueur le 1er décembre 2021 pour un bien sis en région wallonne. Le loyer de base est de 700 €. Le PEB est E et le bail est enregistré bien sûr.

Pour calculer le loyer indexé à partir du 1er décembre 2023, il faut procéder en deux étapes :

-    D’abord calculer le loyer exigible au 1er décembre 2022 :
    700 € x 127,44 (indice de novembre 2022) / 112,29 (indice de base de septembre 2021).

    Ce qui nous fait un montant de 794,44 €. Le supplément qui peut être demandé à partir de décembre 2022 est limité à 47,22 € (50 % de 94,44 € qui est la différence entre 794,44 et 700 €). Comme je ne peux comptabiliser que 50 % de la différence, le loyer indexé pour l’année allant du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 se chiffre à 747,22 € (700 € + 47,22 €).

-   Ensuite calculer le loyer indexé exigible à partir du 1er décembre 2023
    747,22 € (loyer exigible au 1er décembre 2022 et nouveau loyer de base) x 130,50 (indice fictif de novembre 2023 car pas encore connu aujourd’hui) /127,44 (indice de base de novembre 2022).

Le loyer ainsi indexé pour la période entre le 1er décembre 2023 et le 30 novembre 2024 est de 765,16 €.

2. Même situation, à la différence qu’ici le bailleur n’a pas de certificat PEB.

Le loyer ne pouvant pas être indexé en décembre 2022, il est resté à 700 € pour la période du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023.

Le loyer indexé exigible à dater du 1er décembre 2023 est le suivant (Attention ! nous rappelons que l’indice de novembre 2023 est fictif car pas encore paru) :

700 € (loyer de base exigible au 1er décembre 2022) x 130,50 (indice fictif novembre 2023) /127,44 (indice novembre 2022).

Le loyer indexé pour la période allant du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 est de 716,80 €.

Attention !
Aussi longtemps que le bail se poursuit et que le logement n’a pas de PEB ou pas de certificat PEB valable, le mécanisme de correction doit être appliqué.

Région flamande

En région flamande, le décret limitant l’indexation en fonction du certificat n’est pas renouvelé non plus. En revanche, un mécanisme correcteur sera appliqué à partir du 1er octobre 2023. Celui-ci concerne tous les baux en cours concernant la résidence principale du preneur (et donc pas les baux étudiants).

Reprenons les points essentiels de ce décret.
1. Indexation demandée entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023.

Pour les baux de résidence principale concernant des logements ayant obtenu un certificat PEB avec les labels A+, A, B ou C, cela ne change rien. La possibilité d’indexation demeure.

Pour les baux de résidence principale concernant des logements ayant obtenu un certificat PEB avec le label D, le montant de l’indexation est limité à 50 % et ceux sans certificat PEB ou avec coefficient E ou F au 1er octobre 2022 ne peuvent simplement pas être indexés.

2. Indexation à partir du 1er octobre 2023 : application d’un facteur de correction.

Pour les baux ayant un PEB avec un coefficient de A+, A, B ou C et ceux n’ayant pas de PEB en octobre 2022 mais en ayant obtenu un avec les coefficients susmentionnés entre-temps, l’indexation peut être calculée selon la formule légale habituelle.

Les baux avec des PEB aux coefficients D ou pire ou encore des baux sans certificat PEB valable peuvent au 1er octobre 2023 être indexés à nouveau. Il ne faut donc pas attendre la date de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail pour pouvoir indexer.

Pour éviter que le loyer n’augmente de trop en une fois, le résultat de la formule « traditionnelle » de l’indexation sera multiplié par un facteur de correction.

La disposition décrétale distingue 4 facteurs de correction en fonction du coefficient du certificat PEB et de la date d’échéance du contrat.

Dans ce qui suit, et dans un souci de clarté, nous donnons un exemple par situation.

    Habitation avec un PEB de coefficient D.

1. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction suivant est d’application : 50% x [(index 2022 + index2023) / index 2023]

Exemple : un bail d’habitation conclu le 15 février 2019, entré en vigueur le 1er mars 2019 avec un loyer de base de 750 €.

Il faut procéder en deux étapes :
- La première est d’indexer simplement, à savoir 750 € (loyer de base) x 126,86 (indice-santé de février 2023) / 108,78 (indice-santé de février 2019), soit 874,66 €.

- Puis d’indexer selon le facteur correcteur dont voici le calcul :
50 % x 118,74 (indice février 2022) + 126,86 (indice février 2023) / 126,86 (indice février 2023)
50 % x 1,93599 = 0,96799 (il faut comptabiliser jusqu’à 5 décimales)
874,66 x 0,96799 = 846,66 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé exigible est de 846,66 €.

2. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction suivant est d’application : 50 % x [(index 2021 + index 2022) / index 2022]

Exemple : un bail d’habitation conclu le 15 septembre 2019 qui entre en vigueur le 1er octobre 2019 avec un loyer de base de 750 €.

Il faut à nouveau travailler en deux étapes :
- D’abord nous calculons l’indexation normale :
Nous estimons l’index de septembre 2023 (base 2013) à 129,96.
750 € (loyer de base) x 129,96 (indice-santé supposé pour septembre 2023) / 108,58 (indice de base septembre 2019), soit 897,68 €.

- Puis l’indexation selon le facteur correcteur :
50 % x 112,29 (indice de septembre 2021) + 124,92 (indice de septembre 2022) / 124,92 (indice de septembre 2022)
50 ´x 1,8989 = 0,94945.
897,68 x 0,94945 = 852,30 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé exigible sera de 852,30 €.

    Habitation sans PEB valable ou avec coefficient E ou F.

1. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction suivant est d’application : index 2022/index 2023.

Exemple : un bail d’habitation conclu le 15 février 2019, entré en vigueur le 1er mars 2019 avec un loyer de base de 750 €.

Il faut procéder en deux étapes à nouveau :
- D’abord, nous calculons l’indexation « ordinaire » :
750 € (loyer de base) x 126,86 (indice-santé de février 2023) / 108,78 (indice-santé de février 2019), soit un montant de 874,66 €.

- Ensuite nous appliquons le coefficient correcteur :
118,74 (indice de février 2022) / 126,86 (indice-santé de février 2023), ce qui donne 0,93599.
874,66 € x 0,93599 = 818,67 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé sera de 818,67 €.

2. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction suivant est d’application : index 2021 / index 2022.

Exemple : un bail d’habitation conclu à la date du 15 septembre 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019 avec un loyer de base de 750 €.

A nouveau, il faut procéder en deux étapes :
- D’abord, nous calculons l’indexation « ordinaire » :
Nous supposons un indice-santé pour septembre 2023 (pas encore connu à ce jour) à 129,96.
750 € (loyer de base) x 129,96 (indice-santé estimé pour septembre 2023) / 108,58 (indice-santé de septembre 2019), ce qui fait un montant de 897,68 €.

- Puis l’indexation selon le facteur correcteur :
112,29 (index septembre 2021) / 124,92 (index septembre 2022) = 0,89889.
897,68 € x 0,89889 = 806,92 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé exigible est d’un montant de 806,92 €.

Ajoutons encore quelques observations à propos de l’application des facteurs de correction :

-    Le facteur de correction doit uniquement être appliqué aux contrats de bail concernant la résidence principale du locataire, qui sont entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022.

-    Les facteurs correcteurs ne concernent pas l’indexation des loyers des contrats entrés en vigueur à partir du 1er octobre 2022.

-    Ils ne s’appliquent pas non plus aux logements sociaux et aux logements étudiants.

    Aussi longtemps que le contrat de bail est en cours et que l’habitation ne dispose pas de PEB ou n’a pas un PEB positif, les facteurs de correction trouveront à s’appliquer.

    Dans l’hypothèse où, après le 1er octobre 2023, l’habitation reçoit un meilleur score PEB, alors il y aura potentiellement un autre facteur de correction, voire plus de facteur de correction du tout.

    3A) Si l’habitation dispose désormais d’un certificat PEB avec coefficient A+, A, B ou C, le bailleur peut à partir de cet instant indexer le loyer sans tenir compte des facteurs de correction.

    3B) Si l’habitation dispose désormais d’un certificat PEB avec coefficient D (au lieu de E ou F), le bailleur peut indexer avec un autre facteur de correction.

    Attention que toutefois, le bailleur ne pourra pas indexer le loyer pour les trois mois qui précèdent sa demande si, à ce moment-là, il ne disposait pas d’un PEB positif.

    Ainsi par exemple, si au 1er octobre 2023, le logement disposait d’un PEB avec coefficient E et qu’il obtient par la suite, au 1er février 2024, un PEB avec coefficient C, le bailleur de ce logement pourra indexer sans coefficient correcteur à partir du 1er février 2024 seulement, et pas pour les trois mois qui précèdent sa demande puisque, durant cette période-là, il n’avait pas encore son PEB coefficient C.

    Par contre, si le même bailleur réclame seulement l’indexation au 1er mai 2024, alors il peut remonter jusqu’au 1er février 2024 puisqu’à cette date, son coefficient PEB était dans les conditions requises (voir aussi infra, le point 5).

    Pour les indexations relatives aux habitations énergivores (label D ou pire) ou celles sans certificat PEB entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, la date de la demande est déterminante. Le loyer de ces bâtiments peut être indexé à partir du 1er octobre 2023, en tenant compte des facteurs correcteurs.

    Si le locataire peut être indexé, mais que le bailleur néglige de lui demander cette indexation au moment où elle est exigible, ce dernier peut alors exiger le supplément des index non-réclamés pour le mois de la demande et les trois mois qui précèdent celle-ci.

    Si votre certificat PEB n’a pas de coefficient/label, il faut alors considérer son score énergétique et voir sa correspondance avec le label.

Bruxelles
La région bruxelloise a également introduit des facteurs de corrections dans la formule d’indexation et ce UNIQUEMENT pour les logements dont l’indexation était limitée ou interdite.
Pour les autres (PEB A, B, C, et D à Bruxelles), l’ancienne formule de base s’applique.

Voici un tableau récapitulatif :

Des recours toujours d’actualité !

On ne peut conclure cet article sans rappeler que des recours ont été introduits par le SNPC contre les législations des 3 régions en vue d’une annulation pure et simple devant la Cour constitutionnelle et ils restent d’application.

L’objectif est d’obtenir une annulation pure et simple de toutes ces mesures et de récupérer dès lors une indexation pleine avec un calcul normal.

Les procédures sont malheureusement très longues et aucune décision n’est attendue dans les prochaines semaines.

(article inspiré par celui publié par le Snpc)

Dernière modification par PIM (17-10-2023 17:37:37)