Bxl: un formulaire pour demander des informations au candidat d'un logement

Projet d'ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement en matière d’égalité de traitement entre les femmes et les hommes et de lutte contre la discrimination (pages 18 à 22)
https://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/ … images.pdf

Commentaire des articles
Article 11

Les bailleurs, mais également les agents immobiliers, sont nombreux à demander des informations ou documents dépassant la liste autorisée par l’article 200ter, § 1er.

Les fiches de renseignements des agents immobiliers sont souvent trop détaillées et mériteraient d’être clarifiées en distinguant les différentes phases du processus de sélection d’un locataire.

De même, les bailleurs eux-mêmes ont tendance à demander dans leurs annonces des informations qui ne peuvent pas l’être.
Il conviendrait dès lors d’identifier directement dans le Code les trois moments du processus de sélection des locataires : avant la visite, à l’appui de la candidature, en vue de la rédaction et de la conclusion d’un contrat de bail.

L’identification des informations et documents exigibles à chaque étape de la location d’un bien permet d’offrir à chaque candidat locataire le droit de visiter le bien.

La question des ressources financières ne peut venir qu’après la visite effectuée. La fortune est l’un des deux premiers critères de discrimination dans le secteur du logement. Le risque d’exclure d’emblée les personnes, dès avant la visite, sur une base approximative de leurs revenus, est avéré.

On constate en effet dans la pratique qu’avant même d’obtenir une visite, les candidats locataires qui ne disposent pas de revenus supérieurs à trois fois le montant du loyer se voient refuser la visite. C’est le même traitement concernant les personnes émargeant au chômage, au CPAS, percevant des allocations d’invalidité ou des pensionnés. La sélection sur la base des revenus ne peut intervenir qu’après la visite, lors de l’examen des dossiers de candidature et de la sélection des candidats locataires.

En outre, il est important de respecter la législation relative à la protection de la vie privée.

Comme le rappelle l’Autorité de Protection des Données (APD) dans son avis nº 101/2021 du 14 juin 2021, l’ancienne Commission de la protection de la vie privée a rédigé une recommandation le 18 mars 2009 (https://www.autoriteprotectiondonnees.be/publications/ recommandation-n-01-2009.pdf) dans laquelle elle scinde les moments auxquels peuvent être demandées les informations

Elle précise qu’avant une visite, seuls un nom et un moyen de communication peuvent être demandés.

Après la visite, lorsque le candidat marque son intérêt pour le logement, ses preuves de ressources peuvent lui être demandées pour vérifier que le candidat est en mesure de faire face au paiement du loyer. Le nombre de personnes qui composent le ménage peut également être demandé pour vérifier que le bien loué est approprié au vu de sa surface, tenant compte notamment de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements.

Tout document permettant d'attester l'identité du preneur et sa capacité de contracter ainsi que l’état civil ne peuvent quant à eux être demandés qu’en vue de la rédaction et de la conclusion d’un contrat de bail. Connaître l’état civil permet de satisfaire au prescrit de l’article 215 de l’ancien Code civil qui stipule que le droit au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre époux affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Cet article 215 s’applique par analogie à la cohabitation légale, conformément à l’article 1477, § 2 de l’ancien Code civil.

Demander des détails sur la profession d’un candidat locataire n’est pas permis par la législation. Ces informations ne sont par ailleurs pas pertinentes, seul le montant des ressources devant être pris en compte et non leur origine ou leur nature. Il existe le risque, en sollicitant de telles informations, qu’un propriétaire choisisse un candidat plutôt qu’un autre en raison d’un critère protégé par la législation anti-discrimination (Le Tribunal de Namur a décidé, le 5 mai 2015, qu’exiger un contrat de travail comme preuve de revenus constituait une discrimination : https://www.unia.be/files/Documenten/ Rechtspraak/2015_05_05_trib._namur.pdf).

Par ailleurs, solliciter les coordonnées de l’employeur actuel ou de l’organisme débiteur apparaît disproportionné si cette pratique se fait automatiquement. Selon l’ancienne Commission de la protection de la vie privée, dans la recommandation précitée « on ne peut exclure l’hypothèse où le bailleur a des raisons de douter de la véracité du document présenté vu le montant des revenus indiqués ou le caractère particulier dudit document ou son manque de lisibilité, etc. Dans ce cas, des précisions de nature à contrôler le document, comme le nom de l’employeur, peuvent être sollicitées. ».

Soulignons que la législation anti-discrimination interdit les distinctions opérées sur la base de la nature des ressources, seul le montant des ressources pouvant être pris en considération. La législation n’impose pas de document particulier pour prouver les ressources financières. Tout type de document peut être utilisé par un candidat locataire pour prouver ses ressources :
– extraits bancaires (desquels le candidat locataire peut barrer l’origine des fonds) ;
– fiches de revenus (le candidat locataire peut barrer le nom de l’employeur) ;
– attestation de la mutuelle ;…

Précisons également que le bailleur doit accepter n’importe quelle preuve de ressources. Les locataires peuvent décider des documents qu’ils lui transmettent.

Un bailleur ne peut toutefois pas refuser de louer un logement car il n’a reçu que des extraits de compte ou des fiches de salaire. Cela impliquerait une sélection sur la base de l’origine et de la nature des revenus, interdite par l’article 200ter, § 3 du Code.

Il est important de préciser que les ressources ne sont pas forcément des revenus mensuels. Il peut s’agir d’autres ressources comme des économies.

Enfin, soulignons que le bailleur est tenu de respecter l’article 248, § 2 du Code, lequel stipule que le preneur opte pour la garantie locative de son choix (parmi les trois options énumérées). Serait ainsi considérée comme une discrimination sur la base de la fortune le refus d’un locataire par un bailleur en raison du choix d’une garantie locative plutôt que d’une autre.

En pratique, il peut s’avérer très difficile pour un agent immobilier ou un bailleur de répondre au nombre parfois considérable de visites. Dans ce cas, ils peuvent effectuer une sélection non pas sur la base d’informations qui ne peuvent pas être demandées, mais sur la base de la chronologie des demandes par exemple, afin de se baser sur des critères les plus objectifs possibles. Ce critère chronologique permet d’éviter un trop grand nombre de visites, tout en évitant les discriminations dès avant la visite du bien.

En vertu de l'article 5.1.e) du Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données et abrogeant la directive 95/46/ CE (RGPD), les données à caractère personnel ne peuvent pas être conservées sous une forme permettant l’identification des personnes physiques concernées pendant une durée excédant celle nécessaire à la réalisation des finalités pour lesquelles elles sont traitées.
C’est la raison pour laquelle les bailleurs et les agents immobiliers concernés ne peuvent conserver celles des candidats preneurs que durant le temps de leur candidature et, le cas échéant, au-delà s’il est question d’une éventuelle discrimination qui a abouti à un contentieux.

Les données à caractère personnel des locataires peuvent par contre être conservées plus longtemps, en l’occurrence pendant toute la durée des baux correspondants et jusqu’à 5 ans après compte tenu du délai de prescription visé à l’article 2277 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, le temps nécessaire pour la gestion du contentieux relatif à une éventuelle discrimination.

Si l’éventuelle discrimination dont il est question aux paragraphes précédents est susceptible de constituer une infraction pénale, le délai de prescription est de cinq ans à compter du jour où elle a été commise, et ce conformément à l’article 21, 4° de la loi contenant le titre préliminaire du Code de procédure pénale. Par ailleurs, qu’il soit ou non question d’une infraction pénale, le délai de prescription d’une action civile est de cinq ans, et ce conformément à l'article 2262bis alinéa 2 du Code civil. De même, l’ajout du § 9 à l’article 214ter d’un délai de prescription quinquennal pour l’infliction éventuelle d’une amende administrative permet de satisfaire à la demande de l’APD figurant dans son avis nº 101/2021 du 14 juin 2021 de disposer des critères permettant de déterminer les délais applicables de conservation de données à caractère personnel.

Enfin, toujours dans son avis nº 101/2021, l’APD constate que « l’article désigne le « bailleur » comme étant le responsable de traitement.
Cela ne laisse peser aucun doute sur l’identité de ce dernier et semble correspondre à la réalité.

Suite à l’avis de la section législation du Conseil d’État nº 70.454/3 du 24 décembre 2021, cette disposition a été modifiée afin de préciser la durée maximale de conservation des données concernées, ainsi que les catégories de personnes qui ont accès à ces données.

Note : l'article 11 de l'ordonnance du 9 juin 2022 est entré en vigueur le 20/3/2023 soit 6 mois à dater de sa publication au Moniteur (le 20/9/2022.

Article 200ter (applicable à partir du 20/3/2023) du code bruxellois du logement

Données exigibles du candidat preneur
   § 1er. Le bailleur peut recueillir, dans le respect des règlementations relatives à la protection de la vie privée, les données générales suivantes :
   1° avant la visite :
   a) le nom et le prénom du ou des candidats preneurs ;
   b) un moyen de communication avec le candidat preneur ;
   2° à l'appui de la candidature :
   a) le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation pour vérifier que le candidat est en mesure de faire face au paiement du loyer ;
   b) le nombre de personnes qui composent le ménage pour vérifier que le bien loué est approprié au vu de sa surface ;
   3° en vue de la rédaction et de la conclusion d'un contrat de bail :
   a) tout document permettant d'attester l'identité du preneur et sa capacité de contracter ;
   b) l'état civil du preneur s'il est marié ou cohabitant légal compte tenu de la protection du logement familial visée dans le Code civil.
   § 2. Le Gouvernement peut arrêter un document standardisé reprenant les informations pouvant être requises par le bailleur. Ce document reprend et précise au minimum le contenu et la forme des informations visées au paragraphe 1er. Le Gouvernement peut déterminer, après avis de l'Autorité de Protection des Données et du Centre interfédéral pour l'égalité des chances, d'autres informations pouvant être recueillies par le bailleur ainsi que leur contenu et leur forme.
   § 3. Ni l'origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement.
  § 4. Les données à caractère personnel relatives aux candidats preneurs ne peuvent être conservées par le bailleur, à quelque titre que ce soit, que pendant une durée maximale de 6 mois nécessaire à l'examen de leur candidature, ainsi que, le cas échéant, pendant une durée maximale de 10 ans nécessaire à la gestion du contentieux relatif à une éventuelle discrimination.
   Les données à caractère personnel relatives aux locataires peuvent être conservées pendant toute la durée des baux correspondants et jusqu'à 5 ans après, ainsi que, le cas échéant, pendant une durée maximale de 10 ans nécessaire à la gestion du contentieux relatif à une éventuelle discrimination.

Merci GT pour cette publication. C'est évidemment une ineptie, qui a été mise en place depuis mars cette année.

Je serais bien surpris de voir qui respecte cela. C'est tellement ridicule et consommateur de temps que c'est irréaliste de croire que cela aura une influence réelle.

J'imagine que bientôt, on proposera des amendes, pour remplir le fonds nécessaire pour payer les loyers des mois d'hiver aux propriétaires bloqués par le moratoire hivernal. Et comme cela restera insuffisant, on inventera des "candidats mystères", ce qui permettra de multiplier les amendes.

Cette nuit j'ai fait un rêve.

Je me rends à un rendez-vous avec des candidats locataires et je reçois le premier candidat. Il est 10h du matin.

Un jeune homme bien sympathique dont la capuche laisse entrevoir un regard un peu perdu entre dans l'appartement, une Cara-pils à la main, une autre dépassant de la poche de son training. Il parcourt les pièces, me jetant un regard en coin. Il va vers la fenêtre et salue ses copains restés sur le trottoir devant la porte avec son chien. Un gentil pitt bull qui jappe joyeusement en direction de quelques personnes qui semblent attendre quelque chose sur le trottoir d'en face sans s'approcher. Il titube un peu et la Cara se répand sur le parquet ciré. Il marche dedans et poursuit sa visite. Il semble satisfait et s'attarde dans la salle de bain. Une sonnerie retentit et il répond au téléphone. Il est question de méta,de teuf, de meuf, de keuf... ce doit être un technicien sans doute.

Par discrétion je m'éloigne un peu. Oserai-je poser une question ? Que permet le code Machin sans que je ne puisse être taxé de discrimination ? Après hésitation, je me lance, au risque de contrevenir aux prescrits de l'article 200 ter... - Puis-je savoir si vous avez un revenu ? - Ben ouais !

Là je ne peux qu'être parfaitement rassuré. Je donne les clés de l'appartement. Je donne mon portefeuille et le code de ma carte visa. Nous signerons le bail plus tard. En toute confiance.

En sortant, je m'écarte pour laisser passer les copains qui bloquaient l'entrée et j'annonce aux quelques personnes stationnant en face que j'ai trouvé mon locataire idéal. Fier de moi, je sais que je n'ai discriminé personne ni enfreint les règles. Ouf !

Je regagne ma voiture tandis qu'un hurlement perce le tumulte habituel de la rue. Un petit groupe se trouve devant l'entrée de l'immeuble. Je vois la voisine, le chien accroché à son mollet, qui est prise à partie par quelques personnes. Quelle imprudente aussi ! Passer avec un sac rempli de victuailles. Ces vieux, ça ne fait attention à rien.

Pour autant que de besoin, en ce qui me concerne, j'ai documenté. Sans plus.

Le titre X du même Code bruxellois du logement a été complété par un chapitre X intitulé " Des tests de discrimination "  par l'ordonnance du 21/12/2018 modifiant le Code bruxellois du Logement afin de renforcer la lutte contre la discrimination dans l'accès au logement.
Ce chapitre est entré en vigueur non pas en 2018 mais le 1/9/2019.

Code bruxellois  du logement

Quant aux amendes
" Art. 214ter. § 1er. Lorsqu'une discrimination est constatée par le Service d'inspection régionale ou lorsque ce dernier réalise un test de discrimination révélateur d'une discrimination directe ou indirecte en application de l'article 214bis, le procès-verbal constatant une infraction visée aux articles 194, 200bis et 200ter, §§ 1er et 3, et reprenant les informations visées à l'article 214bis, § 6, est transmis au procureur du Roi selon les formes et délais prévus par le Gouvernement.
  Le procureur du Roi notifie au fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale sa décision de poursuivre ou de ne pas poursuivre l'auteur présumé d'une infraction aux articles 194, 200bis et 200ter, §§ 1er et 3, dans le délai prévu par le Gouvernement.
  La décision du procureur du Roi de poursuivre le contrevenant exclut l'application d'une amende administrative alternative.
  La décision du procureur du Roi de ne pas poursuivre le contrevenant ou l'absence de décision dans le délai imparti en vertu de l'alinéa 1er permet l'application d'une amende administrative alternative.
  § 2. Le montant de l'amende administrative s'élève entre 125 euros et 6.200 euros. Ce montant varie en fonction du nombre de critères protégés, tels que définis à l'article 193, 1°, sur lesquels sont fondés la discrimination.
  Ce montant peut être réduit en dessous du minimum légal en cas de circonstances atténuantes.
  En cas de récidive de la part du même contrevenant dans les cinq ans qui suivent une décision infligeant une telle amende administrative, les montants visés à l'alinéa précédent peuvent être doublés.
  § 3. Avant l'envoi au procureur du Roi du procès-verbal visé au paragraphe 1er, le contrevenant mis en cause est entendu par le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale ou par l'agent qu'il délègue à cette fin.
  La personne auditionnée peut être accompagnée de la personne de son choix lors de ces auditions.
  Le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale peut décider, le cas échéant, à la suite de l'audition, de poursuivre ou non la procédure.
  Le Gouvernement précise les modalités organisationnelles relatives à l'audition.
  § 4. Sur proposition du fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale, le montant de l'amende administrative peut être réduit de moitié moyennant le suivi d'une formation en lien avec la lutte contre la discrimination dans l'accès au logement et dont le contenu a été préalablement validé par le fonctionnaire dirigeant.
  Lorsque le contrevenant est une personne morale, exerçant une activité d'agence immobilière, tous les membres du personnel en relation avec la clientèle sont tenus de suivre la formation, sauf décision contraire du fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale.
  § 5. Le contrevenant peut introduire un recours suspensif devant le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué selon la procédure et les modalités prévues par le Gouvernement. En cas d'audition, le délai pour statuer est prorogé de trente jours. A défaut de décision dans les délais requis, la décision infligeant une amende administrative est infirmée.
  § 6. Les modalités de perception de l'amende administrative alternative sont établies par le Gouvernement.
  § 7. Le paiement de l'amende administrative éteint l'action publique.
  § 8. Les décimes additionnels visés à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 5 mars 1952 relative aux décimes additionnels sur les amendes pénales sont également applicables aux amendes administratives.
§ 9. Une amende administrative ne peut plus être infligée cinq ans après les faits constitutifs d'une infraction visée par le présent titre.
   Toutefois, les actes d'instruction ou de poursuites, y compris les notifications des décisions du procureur du Roi d'intenter des poursuites pénales ou de ne pas poursuivre et l'invitation à l'auteur de l'infraction de présenter des moyens de défense, accomplis dans le délai visé à l'alinéa 1er, en interrompent le cours. Ces actes font courir un nouveau délai d'égale durée, même à l'égard des personnes qui n'y sont pas impliquées"

Quant à l'affectation des amendes
" Art. 214quinquies. Les amendes administratives perçues en application de l'article 214ter sont affectées au crédit du Fonds budgétaire régional de Solidarité visé à l'article 11. ".

Dernière modification par GT (28-10-2023 11:22:44)