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Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

maslow98
Pimonaute
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Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Bonjour,

Avec mon compagnon, nous avons fait une offre pour la maison de nos rêves au mois de septembre. Il s'agit de notre tout premier achat immobilier. Dans l'offre, nous avions mentionné la clause suspensive d'obtention du prêt ainsi qu'une condition concernant la remise en état de l'escalier principal qui avait été condamné. Notre offre a été acceptée par le vendeur (nous disposons donc de l'offre signée par les deux parties).

Par défaut, le document d'offre mentionne également les conditions générales suivantes : "La présente engage l’offrant, solidairement et indivisiblement le cas échéant, à signer un compromis de vente au plus tard dans les 30 jours de l’envoi de l’éventuelle acceptation de la présente par le Propriétaire. L’offrant ayant été parfaitement informé sur le bien, la présente offre est émise sans réserves, de sorte que l’acceptation par le Propriétaire emportera l’accord des parties et obligera l’offrant à acheter le bien aux conditions habituelles et à celles reprises dans le présent document, sauf stipulation d’une/de(s) condition(s) suspensive(s), auquel cas la vente ne sera parfaite qu’à la levée de la dite/desdites condition(s).".

En préparant les conditions du compromis de vente, notre notaire nous a averti que le bien ne disposait pas de permis d'urbanisme concernant l'abris de jardin et le crépis présent sur la façade arrière. Nous n'étions pas au courant de cela et estimons donc ne pas avoir été parfaitement informé sur le bien, comme le mentionne l'offre. D'autant plus qu'il s'agit de travaux qui ont été entrepris par le vendeur et qu'il était donc parfaitement au courant des infractions qu'elles constituaient (d'autant plus que le vendeur est en entrepreneur dans le bâtiment et est donc supposé connaître les tenants et aboutissants qu'impliquent ce genre de travaux).

Cependant, ces manquements ne constituent pas une raison pour nous de vouloir annuler la vente car nous voulons vraiment cette maison. Cela constitue néanmoins un problème puisque les banques refusent de contracter un prêt pour un bien en infraction d'urbanisme et sans solution trouvée pour y remédier et notre notaire nous déconseille également vivement d'acquérir le bien en l'état.

Initialement, le vendeur et son notaire avaient de leur propre chef proposé de faire le nécessaire pour régulariser la situation en proposant de nous octroyer une indemnité de 2500 euros si la régularisation n'était pas obtenue au moment de signer les actes et de poursuivre les démarches de régularisation après la signature des actes, moyennant une réserve supplémentaires de 2500 euros bloquée sur un compte en guise de garantie si en cas la régularisation n'était pas obtenue dans le délai fixé. Le vendeur était en revanche opposé au fait de devoir repoussé la signature des actes tant que la situation n'était pas régularisée car il ne voulait pas perdre de temps.

Notre notaire nous a déconseillé cette solution car, pour lui, rien ne nous garantissait que le vendeur était de bonne foi et qu'il ferait effectivement le nécessaire après la signature des actes. Nous n'avons pas vraiment compris pourquoi cela était tant risqué étant donné que l'idée était que la garantie soit bloquée sur un compte chez le notaire en attendant la régularisation. Nous avons cependant fait confiance à notre notaire sur ce point supposant qu'il avait des raisons de se montrer réticent.

Dans l'optique de ne pas repousser trop longuement la signature des actes et de concilier également les réticences de notre notaire, nous avons alors proposé que le vendeur fasse le nécessaire pour régulariser le bien avant la signature des actes et que, si celui-ci nu parvenait pas, une compensation financière de 2500 euros aurait été donné concernant l'abri de jardin en échange que celui-ci soit retiré pour ne plus constituer une infraction et que, pour le crépis de la façade arrière, nous avons demandé un devis afin de savoir ce que coûterait le prix d'une éventuelle remise en conformité afin que le bien ne soit plus en infraction. Le devis a été fait par le vendeur et le montant de la compensation financière est fixée à 7500 euros concernant cette infraction.

Nous pensions que cette solution convenait au vendeur puisque celui-ci a réalisé les démarches de demande de devis. L'agence immobilière a même fixé la date de signature du compromis avec ces conditions. Cependant, la veille de la signature, surprise ! Le vendeur changé d'avis et refuse la solution proposée. Il ne veut plus rien entendre et refuse finalement tout accord concernant la régularisation du bien. Il n'est même plus en accord avec la solution proposée par lui-même au départ : soit on accepte le bien en l'état, soit on annule la vente à l'amiable. Il s'estime accablé par les exigences de notre notaire qui lui aurait demandé moult documents et informations et a l'impression que nous allons lui causer des ennuis et chercher à lui soutirer un maximum d'argent. Alors que nous ne sommes pas du tout dans cette optique, nous souhaitons simplement trouver une solution qui nous protège et qui nous permette également de ne pas constituer un frein à l'obtention du crédit.

Le vendeur nous met alors ici dans une position où il nous est impossible de poursuivre l'achat de la maison puisqu'aucun crédit ne nous sera octroyé si même nous étions en accord avec le fait d'accepter la maison en l'état et ce, avec les infractions urbanistiques connues et sans compensation liées à ces infractions. Or, nous ne voulons absolument pas que la vente soit annulée. Dans ces conditions, le vendeur a-t-il des obligations qui vont dans notre sens, la signature de l'offre étant engageante pour les deux parties ? Quels sont nos recours pour espérer que la vente puisse se faire et être protégés ? Est-ce que le fait que nous n'étions pas au courant de ces infractions au moment de faire une offre pourraient jouer en notre faveur quant à la possibilité d'obliger le vendeur à accepter des conditions de compensation ? Nous sommes même prêts à accepter les conditions initialement proposées par le vendeur mais à présent, c'est lui qui n'est plus en accord avec ça.

L'agence immobilière, qui ne comprend pas non plus ce revirement de situation de la part du vendeur et cette réaction qui va à l'encontre du but commun recherché (pour le vendeur, de vendre rapidement son bien et, pour nous, d'acquérir le bien également rapidement), a proposé d'organisation une réunion avec le vendeur et nous-mêmes, en compagnie des agents immobiliers en charge du dossier afin d'en discuter de vive voix. Le but serait de rassurer le vendeur sur nos intentions et de le convaincre que notre but n'est pas de vouloir lui nuire et précisant que tout ce qui lui a été demandé jusqu'à présent est le fruit du travail de notre notaire (que l'on ne peut pas non plus blâmer car il fait son travail et s'implique dans le dossier pour nous protéger au maximum) et non une volonté de notre par de chercher la petite bête. Nous ne sommes d'ailleurs même pas au courant de tout ce qu'a pu exiger notre notaire et que le vendeur juge apparemment abusif et accablant.

Bref nous sommes perdus et espérons trouver sur ce forum des conseils ou des informations juridiques constituant des arguments en notre faveur dans cette situation.

Merci à ceux qui prendront le temps de prendre connaissance de cette problématique et d'y apporter d'éventuels éléments de réponse.

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Je rajoute également l'information selon laquelle, durant toutes ces négociations, nous avions déjà entrepris les démarches auprès de notre banque sur la base de l'offre d'achat. Au moment où nous pensions qu'un accord avait été trouvé et le le compromis allait être signé prochainement, nous avons signé le contrat du prêt à la banque. Le banquier nous a alors dit que le dossier était en suspense temps de pouvoir fournir le compromis mais que, à partir du moment où le contrat est signé, nous avions trois mois devant nous pour pouvoir signer les actes (trois mois et demi tout au plus en tirant un peu).

Nous pensions que le fait d'avoir réalisé ces démarches en amont auraient permis de rassurer le vendeur quand à notre éligibilité à pouvoir contracter un prêt pour ce bien et auraient également permis de ne pas faire traîner davantage les choses pour la signature des actes, ce qui était une volonté du vendeur au départ. Cependant, celui-ci voit ça comme une façon pour nous d'obliger la signature des actes dans un délai limité qui lui laisserait peu de temps pour entreprendre les démarches de régularisation et donc pour nous de pouvoir empocher les compensations financières demandées. Or, au départ, c'est lui qui souhaitait que les choses se fassent rapidement. De plus, ce que nous souhaitons, c'est simplement que le bien soit régulariser ou en cours de régularisation au moment où nous signons les actes avec la garantie que le vendeur fasse le nécessaire (ou nous aide à le faire) après la signature des actes si ce n'est pas en ordre à ce moment là avec une réserve destinée à couvrir les frais liés à d'éventuelles amende où aux éventuels travaux à réaliser pour régulariser le bien. Mais nous craignons que même ça, il ne puisse plus l'entendre et refuse toute nouvelle négociation.

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PIM
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Le vendeur n'aurait-il pas un autre candidat-acquéreur ?...

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

PIM a écrit :

Le vendeur n'aurait-il pas un autre candidat-acquéreur ?...

Merci pour votre réponse ! A notre connaissance, ce n'est pas le cas mais rien n'est moins sûr...

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PIM
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Votre notaire pointilleux (et il a raison de vous protéger) ne pourrait-il pas intervenir comme médiateur ?
A moins que vous n'en désigniez un, en accord avec votre vendeur ?

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

PIM a écrit :

Votre notaire pointilleux (et il a raison de vous protéger) ne pourrait-il pas intervenir comme médiateur ?
A moins que vous n'en désigniez un, en accord avec votre vendeur ?

Dans ce cas-ci, nous avons cru comprendre que notre notaire est la source de l'agacement du vendeur donc je ne sais pas s'il est judicieux que notre notaire se porte médiateur du conflit... Mais effectivement l'idée en désigner un est à réfléchir... Nous avons déjà rendez-vous à l'agence immobilière avec le vendeur lundi pour essayer de trouver une solution. Mais l'agence nous a d'ores et déjà prévenus que le vendeur était très fermé...

Le fait que le vendeur soit soudainement et contre toute attente fermé à toute négociation (puisque depuis le départ il était enclin à faire le nécessaire et que nous devions juste nous accorder sur les conditions précises qui encadre son engagement) et en tenant compte du fait que son désaccord nous apparaisse la veille de la date fixée pour la signature du compromis, ne pourrait-il pas constituer en une rupture fautive de pourparlers ?

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PIM
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

maslow98 a écrit :

Le fait que le vendeur soit soudainement et contre toute attente fermé à toute négociation (puisque depuis le départ il était enclin à faire le nécessaire et que nous devions juste nous accorder sur les conditions précises qui encadre son engagement) et en tenant compte du fait que son désaccord nous apparaisse la veille de la date fixée pour la signature du compromis, ne pourrait-il pas constituer en une rupture fautive de pourparlers ?

- cela vous fera une belle jambe...
- en avez-vous des traces écrites ?
- dans l'affirmative, si la réunion n'est pas positive, vous pouvez tenter de le faire valoir. mais...

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

PIM a écrit :
maslow98 a écrit :

Le fait que le vendeur soit soudainement et contre toute attente fermé à toute négociation (puisque depuis le départ il était enclin à faire le nécessaire et que nous devions juste nous accorder sur les conditions précises qui encadre son engagement) et en tenant compte du fait que son désaccord nous apparaisse la veille de la date fixée pour la signature du compromis, ne pourrait-il pas constituer en une rupture fautive de pourparlers ?

- cela vous fera une belle jambe...
- en avez-vous des traces écrites ?
- dans l'affirmative, si la réunion n'est pas positive, vous pouvez tenter de le faire valoir. mais...

C'est sûr... Mais dans le mesure où ici nous avons signé pour le prêt avec la banque et que cela engendre donc des frais de dossiers de notre côté (500 euros), on devrait au moins pouvoir réclamer un dédommagement s'il est admis que nous sommes ici dans le cadre d'une rupture fautive des négociations. Du moins, j'ose l'espérer...

Nous n'avons pas directement en notre possession de trace écrite, mais cela devrait en toute logique figurer dans les échanges de mails qui ont eu lieu entre les notaires...

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PIM
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Les frais de dossier seront plafonnés à 350 € dès le 1/1/2014.2024

Venez nous raconter le résultat de votre réunion de lundi.

Dernière modification par PIM (02-11-2023 20:53:14)

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

PIM a écrit :

Les frais de dossier seront plafonnés à 350 € dès le 1/1/2014.

Venez nous raconter le résultat de votre réunion de lundi.


Je n'y manquerai pas !

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

maslow98 a écrit :
PIM a écrit :

Le vendeur n'aurait-il pas un autre candidat-acquéreur ?...

Merci pour votre réponse ! A notre connaissance, ce n'est pas le cas mais rien n'est moins sûr...


Bon, pas de retour sur la réunion de ce jour puisque le vendeur a annoncé qu'il ne s'y pointerait pas....
L'agent immobilier lui a tiré les vers hors du nez et il a effectivement un ami qui voudrait lui acheter la maison sans aucune condition.

Dès lors, il nous reste deux options :

Soit on accepte la maison en l'état, ce qui mène à deux possibilités :

- il finit par nous vendre la maison et on se retrouve avec une maison en infraction concernant un crépis en façade arrière et un abri de jardin non déclaré
- il refuse malgré tout de nous vendre et dans ce cas ci, il n'a normalement pas le droit puisqu'il a accepté notre offre (contresignée). Dans ce cas, dans quelle mesure pourrions-nous demander des dommages et intérêts ?

Soit, on annule à l'amiable et on aura perdu du temps, de l'argent (frais de dossier, moi, indépendante, qui prend congé pour signer le compromis et c'est annulé la veille ou moi qui prend congé pour la réunion d'aujourd'hui qui est annulée le jour même, ...) pour rien

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GT
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Je ne comprend pas que vous n'ayez pas encore consulté un avocat.
Bien évidemment, il faudra  y consacrer du temps et de l'argent.

Dernière modification par GT (06-11-2023 13:10:01)

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Aime ce post :

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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

maslow98 a écrit :
maslow98 a écrit :
PIM a écrit :

Le vendeur n'aurait-il pas un autre candidat-acquéreur ?...

Merci pour votre réponse ! A notre connaissance, ce n'est pas le cas mais rien n'est moins sûr...


Bon, pas de retour sur la réunion de ce jour puisque le vendeur a annoncé qu'il ne s'y pointerait pas....
L'agent immobilier lui a tiré les vers hors du nez et il a effectivement un ami qui voudrait lui acheter la maison sans aucune condition.

Dès lors, il nous reste deux options :

Soit on accepte la maison en l'état, ce qui mène à deux possibilités :

- il finit par nous vendre la maison et on se retrouve avec une maison en infraction concernant un crépis en façade arrière et un abri de jardin non déclaré
- il refuse malgré tout de nous vendre et dans ce cas ci, il n'a normalement pas le droit puisqu'il a accepté notre offre (contresignée). Dans ce cas, dans quelle mesure pourrions-nous demander des dommages et intérêts ?

Soit, on annule à l'amiable et on aura perdu du temps, de l'argent (frais de dossier, moi, indépendante, qui prend congé pour signer le compromis et c'est annulé la veille ou moi qui prend congé pour la réunion d'aujourd'hui qui est annulée le jour même, ...) pour rien

Tout s'explique...
Si vous faites le choix d'annuler, il faudra signer une convention de résiliation pour éviter de devoir payer des droits d'enregistrement

Pour le surplus, le choix vous appartient. Mais je consulterais malgré tout un avocat...

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

GT a écrit :

Je ne comprend pas que vous n'ayez pas encore consulté un avocat.
Bien évidemment, il faudra  y consacrer du temps et de l'argent.


Nous ne pensions simplement pas que ça irait jusque là. C'est notre premier achat, nous sommes probablement encore trop naïfs. J'ai néanmoins consulté une connaissance qui est avocate pour lui demander son avis sur la question, à titre purement informatif...

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

PIM a écrit :
maslow98 a écrit :
maslow98 a écrit :
PIM a écrit :

Le vendeur n'aurait-il pas un autre candidat-acquéreur ?...

Merci pour votre réponse ! A notre connaissance, ce n'est pas le cas mais rien n'est moins sûr...


Bon, pas de retour sur la réunion de ce jour puisque le vendeur a annoncé qu'il ne s'y pointerait pas....
L'agent immobilier lui a tiré les vers hors du nez et il a effectivement un ami qui voudrait lui acheter la maison sans aucune condition.

Dès lors, il nous reste deux options :

Soit on accepte la maison en l'état, ce qui mène à deux possibilités :

- il finit par nous vendre la maison et on se retrouve avec une maison en infraction concernant un crépis en façade arrière et un abri de jardin non déclaré
- il refuse malgré tout de nous vendre et dans ce cas ci, il n'a normalement pas le droit puisqu'il a accepté notre offre (contresignée). Dans ce cas, dans quelle mesure pourrions-nous demander des dommages et intérêts ?

Soit, on annule à l'amiable et on aura perdu du temps, de l'argent (frais de dossier, moi, indépendante, qui prend congé pour signer le compromis et c'est annulé la veille ou moi qui prend congé pour la réunion d'aujourd'hui qui est annulée le jour même, ...) pour rien

Tout s'explique...
Si vous faites le choix d'annuler, il faudra signer une convention de résiliation pour éviter de devoir payer des droits d'enregistrement

Pour le surplus, le choix vous appartient. Mais je consulterais malgré tout un avocat...

Nous avons un rendez-vous téléphonique avec notre notaire tout à l'heure pour en discuter, j'imagine qu'il pourra déjà nous aiguiller sur les différentes possibilités auxquelles nous pouvons recourir...

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maslow98
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Suite de l'affaire :

Suite aux conseils de nos avocats, nous allons accepter d'annuler la vente moyennant un dédommagement pour compenser les différentes pertes liées à cette histoire (frais de dossier à la banque, journées de travail perdues pour les rendez-vous auxquels il a décidé au dernier moment de ne pas venir, temps perdu et augmentation des taux, les éventuels honoraires du notaire, ...). Nous voulions vraiment cette maison mais l'attitude du vendeur ne nous met vraiment plus en confiance et nous ne voulons pas que l'achat de notre maison soit source d'ennui....

Petite question : est-ce que quelqu'un sait si le notaire peut nous facturer des honoraires pour le travail fourni (négociations, recherche urbanistique, ...) en l'absence d'un acte de vente ? Il ne nous a rien évoqué à ce propos mais certaines personnes nous dise que cela peut arriver donc nous aimerions naturellement prévoir cela dans notre demande de dédommagement si c'est effectivement le cas.

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PIM
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Re : Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

maslow98 a écrit :

Suite de l'affaire :

Suite aux conseils de nos avocats, nous allons accepter d'annuler la vente moyennant un dédommagement pour compenser les différentes pertes liées à cette histoire (frais de dossier à la banque, journées de travail perdues pour les rendez-vous auxquels il a décidé au dernier moment de ne pas venir, temps perdu et augmentation des taux, les éventuels honoraires du notaire, ...). Nous voulions vraiment cette maison mais l'attitude du vendeur ne nous met vraiment plus en confiance et nous ne voulons pas que l'achat de notre maison soit source d'ennui....

Petite question : est-ce que quelqu'un sait si le notaire peut nous facturer des honoraires pour le travail fourni (négociations, recherche urbanistique, ...) en l'absence d'un acte de vente ? Il ne nous a rien évoqué à ce propos mais certaines personnes nous dise que cela peut arriver donc nous aimerions naturellement prévoir cela dans notre demande de dédommagement si c'est effectivement le cas.

Le plus simple, c'est de poser clairement cette question à votre notaire.
Il pourrait aussi prévoir des honoraires pour autant que vous les récupériez chez le vendeur...
Ne pas oublier de signer avec ce vendeur une convention de résiliation (comme déjà expliqué)

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