Infractions urbanistiques constatées après l'offre mais avant le compromis

Bonjour,

Avec mon compagnon, nous avons fait une offre pour la maison de nos rêves au mois de septembre. Il s'agit de notre tout premier achat immobilier. Dans l'offre, nous avions mentionné la clause suspensive d'obtention du prêt ainsi qu'une condition concernant la remise en état de l'escalier principal qui avait été condamné. Notre offre a été acceptée par le vendeur (nous disposons donc de l'offre signée par les deux parties).

Par défaut, le document d'offre mentionne également les conditions générales suivantes : "La présente engage l’offrant, solidairement et indivisiblement le cas échéant, à signer un compromis de vente au plus tard dans les 30 jours de l’envoi de l’éventuelle acceptation de la présente par le Propriétaire. L’offrant ayant été parfaitement informé sur le bien, la présente offre est émise sans réserves, de sorte que l’acceptation par le Propriétaire emportera l’accord des parties et obligera l’offrant à acheter le bien aux conditions habituelles et à celles reprises dans le présent document, sauf stipulation d’une/de(s) condition(s) suspensive(s), auquel cas la vente ne sera parfaite qu’à la levée de la dite/desdites condition(s).".

En préparant les conditions du compromis de vente, notre notaire nous a averti que le bien ne disposait pas de permis d'urbanisme concernant l'abris de jardin et le crépis présent sur la façade arrière. Nous n'étions pas au courant de cela et estimons donc ne pas avoir été parfaitement informé sur le bien, comme le mentionne l'offre. D'autant plus qu'il s'agit de travaux qui ont été entrepris par le vendeur et qu'il était donc parfaitement au courant des infractions qu'elles constituaient (d'autant plus que le vendeur est en entrepreneur dans le bâtiment et est donc supposé connaître les tenants et aboutissants qu'impliquent ce genre de travaux).

Cependant, ces manquements ne constituent pas une raison pour nous de vouloir annuler la vente car nous voulons vraiment cette maison. Cela constitue néanmoins un problème puisque les banques refusent de contracter un prêt pour un bien en infraction d'urbanisme et sans solution trouvée pour y remédier et notre notaire nous déconseille également vivement d'acquérir le bien en l'état.

Initialement, le vendeur et son notaire avaient de leur propre chef proposé de faire le nécessaire pour régulariser la situation en proposant de nous octroyer une indemnité de 2500 euros si la régularisation n'était pas obtenue au moment de signer les actes et de poursuivre les démarches de régularisation après la signature des actes, moyennant une réserve supplémentaires de 2500 euros bloquée sur un compte en guise de garantie si en cas la régularisation n'était pas obtenue dans le délai fixé. Le vendeur était en revanche opposé au fait de devoir repoussé la signature des actes tant que la situation n'était pas régularisée car il ne voulait pas perdre de temps.

Notre notaire nous a déconseillé cette solution car, pour lui, rien ne nous garantissait que le vendeur était de bonne foi et qu'il ferait effectivement le nécessaire après la signature des actes. Nous n'avons pas vraiment compris pourquoi cela était tant risqué étant donné que l'idée était que la garantie soit bloquée sur un compte chez le notaire en attendant la régularisation. Nous avons cependant fait confiance à notre notaire sur ce point supposant qu'il avait des raisons de se montrer réticent.

Dans l'optique de ne pas repousser trop longuement la signature des actes et de concilier également les réticences de notre notaire, nous avons alors proposé que le vendeur fasse le nécessaire pour régulariser le bien avant la signature des actes et que, si celui-ci nu parvenait pas, une compensation financière de 2500 euros aurait été donné concernant l'abri de jardin en échange que celui-ci soit retiré pour ne plus constituer une infraction et que, pour le crépis de la façade arrière, nous avons demandé un devis afin de savoir ce que coûterait le prix d'une éventuelle remise en conformité afin que le bien ne soit plus en infraction. Le devis a été fait par le vendeur et le montant de la compensation financière est fixée à 7500 euros concernant cette infraction.

Nous pensions que cette solution convenait au vendeur puisque celui-ci a réalisé les démarches de demande de devis. L'agence immobilière a même fixé la date de signature du compromis avec ces conditions. Cependant, la veille de la signature, surprise ! Le vendeur changé d'avis et refuse la solution proposée. Il ne veut plus rien entendre et refuse finalement tout accord concernant la régularisation du bien. Il n'est même plus en accord avec la solution proposée par lui-même au départ : soit on accepte le bien en l'état, soit on annule la vente à l'amiable. Il s'estime accablé par les exigences de notre notaire qui lui aurait demandé moult documents et informations et a l'impression que nous allons lui causer des ennuis et chercher à lui soutirer un maximum d'argent. Alors que nous ne sommes pas du tout dans cette optique, nous souhaitons simplement trouver une solution qui nous protège et qui nous permette également de ne pas constituer un frein à l'obtention du crédit.

Le vendeur nous met alors ici dans une position où il nous est impossible de poursuivre l'achat de la maison puisqu'aucun crédit ne nous sera octroyé si même nous étions en accord avec le fait d'accepter la maison en l'état et ce, avec les infractions urbanistiques connues et sans compensation liées à ces infractions. Or, nous ne voulons absolument pas que la vente soit annulée. Dans ces conditions, le vendeur a-t-il des obligations qui vont dans notre sens, la signature de l'offre étant engageante pour les deux parties ? Quels sont nos recours pour espérer que la vente puisse se faire et être protégés ? Est-ce que le fait que nous n'étions pas au courant de ces infractions au moment de faire une offre pourraient jouer en notre faveur quant à la possibilité d'obliger le vendeur à accepter des conditions de compensation ? Nous sommes même prêts à accepter les conditions initialement proposées par le vendeur mais à présent, c'est lui qui n'est plus en accord avec ça.

L'agence immobilière, qui ne comprend pas non plus ce revirement de situation de la part du vendeur et cette réaction qui va à l'encontre du but commun recherché (pour le vendeur, de vendre rapidement son bien et, pour nous, d'acquérir le bien également rapidement), a proposé d'organisation une réunion avec le vendeur et nous-mêmes, en compagnie des agents immobiliers en charge du dossier afin d'en discuter de vive voix. Le but serait de rassurer le vendeur sur nos intentions et de le convaincre que notre but n'est pas de vouloir lui nuire et précisant que tout ce qui lui a été demandé jusqu'à présent est le fruit du travail de notre notaire (que l'on ne peut pas non plus blâmer car il fait son travail et s'implique dans le dossier pour nous protéger au maximum) et non une volonté de notre par de chercher la petite bête. Nous ne sommes d'ailleurs même pas au courant de tout ce qu'a pu exiger notre notaire et que le vendeur juge apparemment abusif et accablant.

Bref nous sommes perdus et espérons trouver sur ce forum des conseils ou des informations juridiques constituant des arguments en notre faveur dans cette situation.

Merci à ceux qui prendront le temps de prendre connaissance de cette problématique et d'y apporter d'éventuels éléments de réponse.