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Contrat de bail commercial.

MarNico
Pimonaute
Inscription : 09-09-2023
Messages : 8

Contrat de bail commercial.

Bonjour,

L'enregistrement d'un bail commercial est-il obligatoire ?

J'ai acheté l'immeuble (achat des parts) dans lequel j'ai ma société. Donc actuellement je suis propriétaire et locataire du bâtiment.
Dans cette situation :
1)faut-il faire un bail commercial ?
2) Si oui je suppose que je peux mettre les conditions comme bon me semble (montant du loyer, paiement du PI à charge par exemple du propriétaire, idem pour les taxes ....

Merci

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 975

Re : Contrat de bail commercial.

Si c'est une commerce, un bail commercial est une possibilité. Mais si c'est une société qui n'est pas un commerce, vous pouvez faire un bail "général". Pim propose un bail de "surface"

Pour ce qui est des conditions, oui, vous pouvez mettre les conditions que vous voulez. Néanmoins, le fisc, dans sa grande expérience, a établi des règles anti-abus. En outre, vous serez taxé sur le loyer réel, et non sur le revenu cadastral. Le loyer réel comprend toutes les sommes payées par le locataire, y compris les rénovations et le précompte immobilier...

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MarNico
Pimonaute
Inscription : 09-09-2023
Messages : 8

Re : Contrat de bail commercial.

Bonjour,

Je suis en société (A) (vente de produits) et l'immeuble est une société immobilière (B) qui n'a pas de location à des particuliers mais loue uniquement à la société A.
Je suis gérant majoritaire dans chaque société.

Dans cette situation l'enregistrement d'un bail commercial est-il obligatoire ?
Que pourrait être considéré par le fisc comme abus entre les 2 sociétés ? par exemple un loyer plus faible qu'auparavant ?

Merci

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max11
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 2 089

Re : Contrat de bail commercial.

MarNico a écrit :

Bonjour,

Je suis en société (A) (vente de produits) et l'immeuble est une société immobilière (B) qui n'a pas de location à des particuliers mais loue uniquement à la société A.
Je suis gérant majoritaire dans chaque société.

Dans cette situation l'enregistrement d'un bail commercial est-il obligatoire ?
Que pourrait être considéré par le fisc comme abus entre les 2 sociétés ? par exemple un loyer plus faible qu'auparavant ?

Merci

Bonjour,
Non, vous n'êtes pas en même temps propriétaire et locataire (voir post précédent). Ce sont deux entités différentes ! Vous êtes juste actionnaire des deux entités.
Oui, l'enregistrement du bail est obligatoire !
Un exemple de clause abusive serait un loyer déraisonable pour faire passer du bénéfice vers la société en perte.

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MarNico
Pimonaute
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Messages : 8

Re : Contrat de bail commercial.

Bonjour,

Pour être un peu plus précis de la situation, la société A a racheté les parts de la société B (société immobilière).
En étant actionnaire majoritaire de la société A je suis maintenant le représentant légal de la société immobilière.

Donc le bail sera signé par la société A et par la même personne mais en tant que représentant de la société B. Donc 2 fois la même signature sur le bail. Est-ce anormal ?

Si le bail n'a toujours pas été enregistré, y-a-t-il une amende ?

Merci

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 722

Re : Contrat de bail commercial.

MarNico a écrit :

Si le bail n'a toujours pas été enregistré, y-a-t-il une amende ?

Le Code de l'enregistrement prévoit la situation.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 722

Re : Contrat de bail commercial.

https://finances.belgium.be/fr/particul … t-bail#q10
Combien coûte l'enregistrement d'un contrat de bail ?

Pour un immeuble affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule, l'enregistrement d'un contrat de bail est gratuit.

Pour un immeuble qui n'est pas affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule comme un bâtiment industriel, un terrain ou encore un parking, l'enregistrement d'un contrat de bail est payant. Les droits d'enregistrement s'élèvent dans ce cas à 0,2 % du montant cumulé des loyers et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail, toutefois avec un minimum qui ne peut pas être inférieur au droit fixe général de 50 euros.

Exemple : si pour un bail de 3 ans, le loyer est de 900 € par mois et les charges de 100 € par mois, l'enregistrement du bail coûtera 72 € (36 mois x 900 + 36 mois x 100 € = un montant cumulé de 36.000 € sur lequel 0,2 % font 72 €).
Remarque :

Si dans un même contrat de bail, l’immeuble est loué en partie à titre d’habitation et en partie à d’autres fins (commerce, bureau), l'enregistrement du contrat est payant pour tout l'immeuble.

Par contre, si deux contrats de bail distincts ont été établis (un pour l’habitation et un autre pour la partie destinée à d’autres fins), l'enregistrement du contrat de bail qui concerne exclusivement l’habitation est gratuit.
Attention : si vous dépassez le délai pour faire enregistrer votre bail, vous devrez payer une amende.

+
Memento des avantages et inconvénients de l'enregistrement ou non du contrat de bail en Belgique
( sont visés notamment les baux commerciaux)

https://www.lebulletin.be/fr/journal/bs … index.html

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max11
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : Contrat de bail commercial.

MarNico a écrit :

Bonjour,

Pour être un peu plus précis de la situation, la société A a racheté les parts de la société B (société immobilière).
En étant actionnaire majoritaire de la société A je suis maintenant le représentant légal de la société immobilière.

Donc le bail sera signé par la société A et par la même personne mais en tant que représentant de la société B. Donc 2 fois la même signature sur le bail. Est-ce anormal ?

Si le bail n'a toujours pas été enregistré, y-a-t-il une amende ?

Merci

Un vieux souvenir mais je crois que la même personne ne peut pas signer deux fois le même contrat.
Soit il existe une autre personne dans une des entités qui peut valablement signer, soit il faut désigner un mandataire spécial.

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MarNico
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Re : Contrat de bail commercial.

Bonjour,

Que faut-il faire si on veux apporter des modifications au contrat de bail commercial enregistré l'année dernière.
Est-il possible une sorte d'avenant ou faut-il en déposer un autre ? Si un avenant est possible faut-il également l'enregistré ?

Merci

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PIM
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Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Contrat de bail commercial.

MarNico a écrit :

Bonjour,

Que faut-il faire si on veux apporter des modifications au contrat de bail commercial enregistré l'année dernière.
Est-il possible une sorte d'avenant ou faut-il en déposer un autre ? Si un avenant est possible faut-il également l'enregistré ?

Merci

En tout cas, pas faire un nouveau bail à la place de l'originaire.
Quelles modifications sont-elles envisagées ?
Agir par voie d'avenant, à enregistrer.

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MarNico
Pimonaute
Inscription : 09-09-2023
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Re : Contrat de bail commercial.

Augmenter le loyer car insuffisant pour payer les frais.
Le propriétaire et le locataire sont la même personne.

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PIM
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Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Contrat de bail commercial.

MarNico a écrit :

Augmenter le loyer car insuffisant pour payer les frais.
Le propriétaire et le locataire sont la même personne.

Ah ! ...
Avez-vous fait vérifier cette structure par un avocat spécialisé ?

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GT

MarNico
Pimonaute
Inscription : 09-09-2023
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Re : Contrat de bail commercial.

Oui. En fait ce sont 2 sociétés distinctes mais le même administrateur.

Donc un avenant au contrat suffit ?

Merci

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max11
Pimonaute incurable
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Re : Contrat de bail commercial.

MarNico a écrit :

Oui. En fait ce sont 2 sociétés distinctes mais le même administrateur.

Donc un avenant au contrat suffit ?

Merci

ATTENTION au conflit d'intérêts  !!!!

Le fisc sera forcément attiré par ce montage entre deux sociétés sœurs !
Il sera très intéressé de voir si ce n'est pas un arrangement pour faire passer du résultat d'une société à l'autre !

L'augmentation de loyers doit être clairement justifiée par rapport au marché (un locataire lambda accepterait il l'opération sans y être obligé) !

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Tutinet
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Re : Contrat de bail commercial.

MarNico a écrit :

Bonjour,

Pour être un peu plus précis de la situation, la société A a racheté les parts de la société B (société immobilière).
En étant actionnaire majoritaire de la société A je suis maintenant le représentant légal de la société immobilière.

Donc le bail sera signé par la société A et par la même personne mais en tant que représentant de la société B. Donc 2 fois la même signature sur le bail. Est-ce anormal ?

Si le bail n'a toujours pas été enregistré, y-a-t-il une amende ?

Merci

Ca sent l'usine à gaz votre truc. Et puis quelle drôle d'idée de mettre B dans A...
Je comprends que A est une société d'exploitation et B une immo. A est a priori nettement plus à risque que B. Si A se plante, B se plante avec.
Le bon schéma est A et B vous appartiennent toutes les 2 et son indépendantes l'une de l'autre. L'idéal est de mettre à la tête de l'immo une personne de confiance (votre conjoint ou un parent proche par exemple) tout en gardant le contrôle de l'actionnariat. Mais ce n'est pas obligatoire.
A et B signent un bail. Pour passer un peu plus inaperçu, les signatures sont différentes puisque votre conjoint / parent dirige B et vous A. Personne n'est dupe toutefois, certainement pas le fisc. Il faut donc que les loyers restent dans une fourchette de marché pour ne pas se faire redresser. Idéalement un petit rapport d'expert peut aider, mais évidemment ça coûte. Vous pouvez voir cela comme une assurance.
A est supposé enregistrer le bail. Mais ça ne lui rapporte rien puisque l'enregistrement protège le preneur contre son bailleur en cas d'aliénation. Et qu'il s'agit de votre poche gauche et de votre poche droite. Par contre, j'ai entendu que le fisc avait tendance à être plus sévère sur le redressement des loyers considérés comme hors marché si le bail n'est pas enregistré. L'idée étant que si le bail est enregistré, il est opposable au tiers, le fisc étant un tiers.
Quant à l'administration de l'enregistrement, mon expérience (20 ans quand même, ça ne me rajeunit pas) est qu'elle ne lèvera pas le petit doigt. Cette même expérience est que (sauf dans les lieux où les preneurs sont de très grosses sociétés), entre un tiers et la moitié des baux commerciaux ne sont pas enregistrés.
Moi, je ne m'inquiéterais pas pour l'éventuelle amende pour défaut d'enregistrement. Il y a dans votre situation des problèmes plus importants à régler d'abord.

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Aiment ce post :
max11
Pimonaute incurable
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Messages : 2 089

Re : Contrat de bail commercial.

Et bien ! Quel strike de Tutinet !!!!
Quelle arrivée en fanfare !  6 fils de discussions d'un coup !  lol  lol  lol  lol

J'ai lu que vous vous présentiez comme expert en baux commerciaux, vos commentaires et infos seront très précieux sur ce forum.
La loi sur les baux commerciaux fait peur (à juste titre selon moi) à beaucoup par sa rigueur et les conséquences graves qui peuvent découler de sa méconnaissance.

Bienvenu sur ce super forum, plein de ressources et souvent animé !

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Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 975

Re : Contrat de bail commercial.

Je partage cet avis.

On voit parfois des arrivées intempestives qui partent dans tous les sens avec un peu de n'importe quoi. Ce n'est pas le cas ici. Chouette. Et en plus, au vu de ses messages, il semble disposer d'une certain expertise en matière d'immobilier commercial...
Pourvu que ce ne soit pas un passage éclair avant de disparaître...

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