Acte de base - détermination RC

ABT · #1 17-11-2023 07:31:16

Bonjour,

J'ai une question dont je n'arrive pas obtenir une réponse du service concerné de l'administration à Namur.
Ils répondent évasivement à cette question malgré plusieurs demandent précises et des réponses à toutes mes autres questions.

Cela concerne un immeuble en ordre de division administrativement.
2 propriétaires différents veulent l'acquérir et il faut donc faire un acte de base.
Pour faire l'acte de base, un RC est défini pour chaque appartement par rapport au RC actuel.
Le RC actuel est astronomique et 2x plus élevé que les immeubles en vente aux alentours.
On peut contester un RC seulement 2 mois après qu'il soit défini.
Lors de l'acte de base, le RC est défini au prorata du RC actuel total en fonction des millièmes de l'acte de base.
Ma question est donc la suivante: peut-on contester le RC de chaque lot suite à cette division ?
Ou alors comme le RC global de l'immeuble n'a pas changé et qu'il n'y a pas eût de modification de l'immeuble ou de travaux, il n'est pas possible de le contester suite à cette opération.

Si quelqu'un connait la réponse...

Merci.

PIM · #2 17-11-2023 09:55:27

ABT a écrit :

Bonjour,
J'ai une question dont je n'arrive pas obtenir une réponse du service concerné de l'administration à Namur.
Ils répondent évasivement à cette question malgré plusieurs demandent précises et des réponses à toutes mes autres questions.
Cela concerne un immeuble en ordre de division administrativement.
2 propriétaires différents veulent l'acquérir et il faut donc faire un acte de base.
Pour faire l'acte de base, un RC est défini pour chaque appartement par rapport au RC actuel.
Le RC actuel est astronomique et 2x plus élevé que les immeubles en vente aux alentours.
On peut contester un RC seulement 2 mois après qu'il soit défini.
Lors de l'acte de base, le RC est défini au prorata du RC actuel total en fonction des millièmes de l'acte de base.
Ma question est donc la suivante: peut-on contester le RC de chaque lot suite à cette division ?
Ou alors comme le RC global de l'immeuble n'a pas changé et qu'il n'y a pas eût de modification de l'immeuble ou de travaux, il n'est pas possible de le contester suite à cette opération.
Si quelqu'un connait la réponse...
Merci.

Bienvenue.

J'ai posé la question à Me Bortolotti qui me répond ceci:
"Malheureusement, c’est peine perdue…
On ne peut pas bénéficier du correction du RC à cette occasion"

sad

ABT · #3 17-11-2023 11:16:39

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse rapide.

Le RC de base de l'immeuble est selon moi exagéré.

Pensez-vous que je peux faire une requête chez eux avec un avocat ? même si je ne me trouve pas dans les conditions ou l'on peut demander la révision du RC, c'est à dire dans les 2 mois après la notification du nouveau RC suite à une modification ?

Car après l'acte de base, je vais me retrouver avec un appartement 1 chambre (tout pourris) à Namur avec un RC de +/- 1500 euros. Alors que tous les appartement que je vois sur immoweb (même rue ou dans les environs) sont de +/- 750 euros au niveau du RC.

Ou au moins obtenir le détail de leur calcul pour comprendre le pourquoi de cet RC si élevé.

Merci.

Dernière modification par ABT (17-11-2023 11:17:31)

grmff · #4 17-11-2023 11:22:00

Vous pouvez demander le détail du calcul du RC. Le RC global se base sur la somme des RC des lots individuels connus de l'administration. Ils ont donc une "répartition officieuse" du RC. Si le RC est très élevé par rapport aux RC des immeubles comparables voisins, il y a peut-être eu des modification dont l'administration n'a pas tenu compte. Soit chez vous, soit chez vos voisins...

Si un commerce a été transformé en logement, et que le RC du commerce n'a pas été adapté, vous aurez effectivement un RC très très haut, spécifiquement pour ce commerce. En ce cas, il m'a été répondu par l'administration que le RC pouvait être modifié si la façade était modifiée de manière à ne pas pouvoir retransformer en commerce. En clair, si les vitrine disparaissaient et étaient remplacées par des fenêtres normales...

ABT · #5 17-11-2023 11:29:46

Bonjour Prmff,

Je vous remercie pour votre réponse, vous m'aviez déjà donné des conseils pour cet immeuble en privé sur un autre site bien connu...
Ici c'est donc l'inverse, le RC global est de 7.000 pour 2 appartement 1 chambre, 1 studio et un rez commercial de 50m2. Je vais demander un acte de base et donc le RC sera divisé au prorata des millièmes défini par le géomètre.
Mais je ne comprends pas le RC actuel car à nouveau, les 2 commerces en vente dans la même rue on un RC max de 1.000 euros et les appartement +/- 750. Le RC global devrait donc ne pas dépasser (par comparaison) 4000 euros.

Pensez-vous que je puisse renvoyer une e-mail à "Administration de la Documentation Patrimoniale|Mesures et Evaluations" pour leur demander la justification du RC global actuel et obtenir le détail de leur calcul ?

Merci beaucoup.

GT · #6 17-11-2023 12:56:23

Je ne pense pas avoir lu un acte de base d'une ACP dans lequel figuraient le RC des différents appartements

grmff · #7 17-11-2023 13:02:03

ABT a écrit :

Pensez-vous que je puisse renvoyer une e-mail à "Administration de la Documentation Patrimoniale|Mesures et Evaluations" pour leur demander la justification du RC global actuel et obtenir le détail de leur calcul ?

Personnellement, j'ai été sur place. C'était il y a longtemps, bien avant le Covid et la digitalisation. J'ai pu voir leur fiches et les plans sur lesquels ils se sont basés à l'époque (1955 environ...) En allant sur place avec un joli sourire et un peu de naïveté réelle ou simulée, on obtient beaucoup d'information.

Si vous n'avez pas la possibilité d'aller sur place, il vaut mieux téléphoner et avoir un contact direct. Et s'il ne veulent pas ou ne sont pas contactables, un mail devrait vous donner des infos. Les mails sont gratuits...

grmff · #8 17-11-2023 13:03:32

GT a écrit :

Je ne pense pas avoir lu un acte de base d'une ACP dans lequel figuraient le RC des différents appartements

Et c'est normal: les actes de base sont établis, transmis au cadastre/enregistrement/Administration de la Documentation Patrimoniale|Mesures et Evaluations/younémite et ils établissent les différents RC. Après l'établissement de l'acte de base, qui donc, ne peut pas les contenir.

GT · #9 17-11-2023 13:33:51

grmff a écrit :

GT a écrit :
Je ne pense pas avoir lu un acte de base d'une ACP dans lequel figuraient le RC des différents appartements
Et c'est normal: les actes de base sont établis, transmis au cadastre/enregistrement/Administration de la Documentation Patrimoniale|Mesures et Evaluations/younémite et ils établissent les différents RC. Après l'établissement de l'acte de base, qui donc, ne peut pas les contenir.

j'ai acheté un appartement neuf dans une copropriété.
J'ai reçu les clés en 2017. L'acte de base avait été rédigé par le notaire en 2015.
J'ai informé l'administration compétente de mon entrée dans les lieux et ai complété un formulaire.
L'administration a ensuite fixé le montant du RC et m'en a informé.

Les actes de base sont , à ma connaissance envoyés à l'administration, non pas pour la fixation du montant du RC mais pour précadastration (identification d'une parcelle cadastrale).

Dernière modification par GT (17-11-2023 13:34:37)

GT · #10 17-11-2023 13:56:48

Par ailleurs, l'art. 3.85 du code civil nous apprend notamment :
"L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier."

A priori, le RC n'intervient pas dans la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque appartement.

Dernière modification par GT (17-11-2023 13:57:38)

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