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Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

débutante2021
Pimonaute
Inscription : 15-07-2021
Messages : 8

Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

Bonjour big_smile ,

J'ai besoin de votre aide svp.

En juin 2020, j'ai acquis une maison unifamiliale que j'ai transformée en deux appartements, confirmés sur le plan urbanistique. Actuellement, je réside au rez-de-chaussée avec mon compagnon et loue l'étage. Ayant l'intention de vendre la propriété (en deux appartements distincts) trois ans après l'acquisition, je m'interroge sur la taxation de la plus-value immobilière.

Je suis consciente que l'exonération de la plus-value s'applique lorsque la vente concerne l'habitation propre et unique du vendeur, ce qui est mon cas pour le rez-de-chaussée. Qu'en est-il du duplex ?

Le prix d’achat hors frais de notaire 195.000€
Frais de notaire : 30.000€ +-
Crédit travaux : 70.000€ (débloqué à la banque sur base de factures pour l'achat des matériaux)
Frais architecte : 1.500€ TVAC
J’ai dû également sortir de ma poche 20.000€ en plus pour divers travaux réalisés car avec la hausse des prix du matériel, je n’ai pas eu assez.

Total à l’achat 316.500€

Les travaux n'ont pas été réalisé par des entreprises agrées.

Le duplex fait 96m2 et le rez 60m2 donc je partage le prix au prorata.

Rez : 60m2 : 121.730,77€
Duplex : 96 m2 : 194.769,23€

J’aimerais en obtenir min:

Rez : 180.000 €
Duplex : 220.000 €

Comment puis-je calculer la taxation ? Je suis assez perdue... Pouvez-vous m'aider s'il vous plaît ?

Un tout grand merci pour votre retour.

Belle journée,

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 654

Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

Le coût à considérer est la somme des éléments suivants:
-prix d'achat
-forfait de 25% de frais sur le prix d'achat
-5% du prix d'achat par année complète (date notaire à date notaire)
-travaux immobiliers réalisés, sur base de facture.

316500+25%316500+3x5%*316500+70.000€+1500€+20.000€ = 534.600€

Prix de vente: 400.000€

Plus value: 0

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 654

Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

Vous pouvez refaire le calcul au pro rata si vous le désirez. Mais je pense que cela fera toujours zéro.
A noter qu'il n'y a pas de plus value à payer sur la revente de votre résidence principale de toute façon.

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Chokotoff
Pimonaute bavard
Inscription : 12-12-2022
Messages : 324

Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

grmff a écrit :

Le coût à considérer est la somme des éléments suivants:
-prix d'achat
-forfait de 25% de frais sur le prix d'achat
-5% du prix d'achat par année complète (date notaire à date notaire)
-travaux immobiliers réalisés, sur base de facture.

316500+25%316500+3x5%*316500+70.000€+1500€+20.000€ = 534.600€

Prix de vente: 400.000€

Plus value: 0

N'y a-t-il pas une erreur dans le calcul ?
Si l'on se base sur ce que débutante2021 énonce et sur le prix + forfait + 5% par année + travaux

débutante2021 a écrit :

Le prix d’achat hors frais de notaire 195.000€
Frais de notaire : 30.000€ +-
Crédit travaux : 70.000€ (débloqué à la banque sur base de factures pour l'achat des matériaux)
Frais architecte : 1.500€ TVAC
J’ai dû également sortir de ma poche 20.000€ en plus pour divers travaux réalisés car avec la hausse des prix du matériel, je n’ai pas eu assez.

Ce qui donnerait :
195000                                      -->  195000
+ 0,25 · 195000                              + 48750
+ 0,05 · 195000 · 3                         + 29250
+ 70000 + 1500 + 20000                + 91500
                                                       -------------
                                                         364500

Si prix de vente à 400000 euros, on dépasse...

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 282

Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

A ma connaissance le prix  des matériaux incorporés par le propriétaire lui-même dans le bâtiment n'entre pas en ligne de compte pour le calcul du prix d'acquisition.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 654

Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

Chokotoff a écrit :
grmff a écrit :

Le coût à considérer est la somme des éléments suivants:
-prix d'achat
-forfait de 25% de frais sur le prix d'achat
-5% du prix d'achat par année complète (date notaire à date notaire)
-travaux immobiliers réalisés, sur base de facture.

316500+25%316500+3x5%*316500+70.000€+1500€+20.000€ = 534.600€

Prix de vente: 400.000€

Plus value: 0

N'y a-t-il pas une erreur dans le calcul ?
Si l'on se base sur ce que débutante2021 énonce et sur le prix + forfait + 5% par année + travaux

débutante2021 a écrit :

Le prix d’achat hors frais de notaire 195.000€
Frais de notaire : 30.000€ +-
Crédit travaux : 70.000€ (débloqué à la banque sur base de factures pour l'achat des matériaux)
Frais architecte : 1.500€ TVAC
J’ai dû également sortir de ma poche 20.000€ en plus pour divers travaux réalisés car avec la hausse des prix du matériel, je n’ai pas eu assez.

Ce qui donnerait :
195000                                      -->  195000
+ 0,25 · 195000                              + 48750
+ 0,05 · 195000 · 3                         + 29250
+ 70000 + 1500 + 20000                + 91500
                                                       -------------
                                                         364500

Si prix de vente à 400000 euros, on dépasse...

Vous avez parfaitement raison.

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débutante2021
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

J'ai effectué des recherches approfondies en consultant des articles, un expert fiscaliste et en revisitant mes cours de fiscalité immobilière.

En excluant les travaux effectués dans le bien (étant donné que les factures pour les matériels ne sont peut-être pas prises en compte) voici mon calcul :

195 000 € (prix d'achat) + 25% (forfait légal) = 243 750 €

243 750 € + 15% (du prix d'achat par année complète, de la date du notaire à la date du notaire. 3 ans ici.) = 280 312,5 € pour l'ensemble.

Au prorata (à déterminer en fonction des millièmes inclus dans l'acte de division de la propriété, définissant les lots et attribuant des quotités dans les parties communes), cela donne :

- Pour le REZ : 385/1 000 (60 m2) - lot exonéré car logement principal et domicilié depuis 1 an et demi.

- Pour le duplex : Imaginons que l'expert lui attribue 615/1 000 car il fait 96 m2, c'est comme si je l'avais acheté initialement sans travaux pour 172 392,20 €.

À la revente : 230 000 € (maximum) = une plus-value de 57 608 €, taxée à 16,5% = 9 505 € à remettre à l'État.

Le fiscaliste m’a dit qu’il m’aiderait en tant voulu pour défalquer certaine facture, on regardera tout ça ensemble mais le calcul est bon qu’il m’a dit.

Merci à tous pour vos retours. Je repasserai peut-être ici en 2025 pour déterminer le prix exacte et voir si on était dans le mille.

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PIM

grmff
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

La taxation de 16.5% sera alourdie des additionnels communaux...

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grmff
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

Effectivement, les travaux déductibles sont exclusivement les travaux réalisés par entrepreneur agréé, si j'en crois notaire.be (et autres sources)

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GT
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

grmff a écrit :

Effectivement, les travaux déductibles sont exclusivement les travaux réalisés par entrepreneur agréé, si j'en crois notaire.be (et autres sources)

Voir numéro 26, 2° de la circulaire administrative n° AAF/97-41 du 3/4/1997 disponible sur le site fisconetplus.

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débutante2021
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

grmff a écrit :

La taxation de 16.5% sera alourdie des additionnels communaux...

À oui? C’est à dire, combien de % en plus ? Merci

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GT
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

débutante2021 a écrit :
grmff a écrit :

La taxation de 16.5% sera alourdie des additionnels communaux...

À oui? C’est à dire, combien de % en plus ? Merci


La taxe additionnelle à l’impôt des personnes physiques pour un exercice d'imposition  est établie par chaque conseil communal.
Consultez le site de votre commune afin de connaître le montant de cette taxe pour l'exercice 2024.

Dernière modification par GT (15-12-2023 19:30:08)

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grmff
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

Les additionnels communaux dépendent de la commune où vous résidez. Vous pourrez trouver ce montant sur internet, ou pour les derniers exercices, sur votre dernier AER.. Comptez entre 5 et 9%. C'est ce qui se rajoute à votre impôt. Par 5 à 9% de la plus value, mais 5 à 9% de l'impôt calculé de 9505€ ci-dessus.

Note supplémentaire: si vous ne pouvez pas mettre les matériaux dans vos frais, la facture de l'architecte peut être mise dans les frais d'achat.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans

En Région bruxelloise, le taux de la taxe additionnelle à l'impôt des personnes physiques s'échelonnait pour l'exercice 2023 de 4,6 (Scharbeek) à 7,5 % (Ixelles). Le conseil communal de chacune des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale est compétent pour fixer ces taux.
Pour l'exercice 2024, les chiffes sont connus (sauf pour Jette) : de 4,6% à 7,5%.

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