Premier achat investissement locatif

Bienvenue sur Pim.be et dans le monde merveilleux du Monopoly grandeur nature.

En étant dans la fonction publique, les banques vous ouvriront grands leurs portes.

Votre crainte en ayant un seul bien est justifiée. Pas parce que vous serez sans cesse avec un locataire en défaut, mais parce que le jour où cela arrive, il faut avoir les reins solides le temps de la procédure s'il faut aller jusque là.

Ma pratique c'est que la difficulté et le nombre d'intervention augmente comme suit: colocation meublée pas chère, studio meublé entrée de gamme, grand studio ancien commerce au rez de chaussée, appartement une chambre, appartement 2chambres, appartement 3 chambres, kot étudiant.

Si vous voulez gagner beaucoup en prenant beaucoup de temps pour la gestion et la recherche de locataire, prenez une colocation avec des gens au Cpas. Si vous voulez avoir la paix et avoir des locataires à long terme, quitte à avoir un moins bon rendement, prenez des appartements 3 chambres. A noter: je n'ai aucune expérience avec les maisons, que ce soit maison de rangée ou villa.

Si c'est votre premier investissement, et que vous n'avez pas peur, vu votre profil, je vous vois bien investir dans un petit immeuble de rapport avec 3 appartements comme celui-ci

Mon analyse du dossier, sans connaître l'immeuble, sans vous connaître:
Prix de vente: 230.000€
Frais de notaires et droits d'enregistrement: 33.250€
Frais de notaire pour le crédit: 5000€ (peut être réduit si mandat, ou si reprise d'encours sur le crédit de votre maison)
Coût total: 270.000€
Emprunt 80%: 184.000€ (certaines banques permettent de mettre plus, notamment en cas de reprise d'encours)
Cash à mettre sur la table: 270.000-184.000 = 86.000€
Mensualité du PH en 20 ans à 3.35%: 1050€
Assurance: 500€/an
Précompte immobilier: 700€/an
Perte locative: 2% des loyers, soit 500€/an
Supplément d'impôt à l'IPP: 1000€
Loyer potentiel: 1800€
Cash flow positif annuel: 12x1800 - 12x1050-500-700-500-1000 = 6300€ par an
Rendement sur cash investi: 6300 / 86.000 = 7.3% net en main

Tenant compte que le remboursement d'un prêt hypothécaire est le remboursement d'une dette, et donc une augmentation de votre patrimoine équivalente au remboursement de la partie "capital", votre patrimoine augmente de grosso modo 12x1050 - 3.35% de 184.000 = 12.600 - 5560 = 7020€. Cela fait donc un supplément de rendement, caché pendant la durée du crédit, de 7020 / 86000.
Rendement supplémentaire dû au PH = 8.16%

Tenant compte de l'inflation, votre bien va augmenter de valeur. Vous ne le verrez pas tant que vous n'avez pas vendu, mais l'augmentation est réelle. Pour comparer avec un taux bancaire, où votre capital n'augmente pas avec l'inflation, il faut en tenir compte. Evaluons la à l'inflation à 2%, de la valeur de la maison. Soit 2% de 230.000€ = 4600€. Soit un supplément de rendement de 4600 / 86000.
Rendement supplémentaire dû à l'inflation = 5.34%

Le rendement réel de votre investissement de 86.000€ est donc de 7.3% + 8.16% + 5.34% = 20.80%
Ne le dites pas à votre banquier, il vous prendra pour un petit rigolo.

Et si vous faite le calcul dans 10 ans, les loyers auront été indexé et la part de capital dans votre mensualité aura augmenté. Le rendement sera donc supérieur. Ne le dites pas non plus, ne faites même pas le calcul, votre tête va exploser.

Si mon message vous a plus, n'hésitez pas à m'envoyer des chocolats. J'adore les manons...

Un grand merci pour cette réponse très illustrée.

Je vais faire quelques recherches sur les différents scénarios.

Je reviendrai sur ce post au besoin, si d'autres questions me viennent.

Un Ukrainien te ferait sans doute la même réflexion...

Mais entre n'avoir plus rien si une guerre lui tombe dessus, et n'avoir rien parce qu'il est resté locataire, ton Vietnamien a mal choisi en Belgique.