Modèle d'avis et de rapport de commmissaire aux comptes de copropriété Belgique

C'est mentionne. On me demande souvent ce que serait un bon avis de commissaire aux comptes, voila juste une proposition.

Personnellement je rédige un rapport avec les 6 points suivants:
1.    Analyse des facturiers
Je m'assure que toutes les factures de l’année ont bien été imputées par nature et par destination.

2.    Analyse des extraits de compte
Je regarde chaque extrait pour déceler d'éventuelles anomalies concernant les entrées / sorties.
Solde du compte vue au 31/12:
Solde du livret au 31/12:
Ces soldes, qui figurent sur les extraits de compte, sont en concordance avec les rubriques du bilan au 31/12 y relatif.

3.    Répartition des charges

4.    Analyse du bilan

5.    Balance des copropriétaires

6.    Conclusions
Je conseille aux CP d'approuver les comptes ou pas ou sous réserve.

Un commissaire aux comptes incapable de comprendre un bilan et qui se proposerait de répondre aux questions des copropriétaires. Oufti !
Cette proposition figurait dans le texte initial qui a été modifié.

Le code civil  prévoit que le syndic de toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est chargé de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi.

Le 3 août 2012 le plan comptable des associations de copropriétaires a été publié au Moniteur belge.

Il est évident que le commissaire aux comptes désigné qui contrôlera les comptes de l'ACP tenus par le syndic soit en mesure de comprendre ces comptes à tenir selon un plan comptable spécifique et auxquels s'appliquent des principes de la comptabilité en partie double.

La comptabilité en partie double. Queseko ?

Dernière modification par GT (02-02-2024 08:16:16)

Un commissaire contrôlait systématiquement les factures et leur justificatif. Base: le facturier
Un autre faisait pareil, mais sur base aléatoire, et rentrait un peu plus dans le détail sur chaque facture contrôlée. Il ne contrôlait pas toutes les factures.
Un autre vérifiait qu'il y avait bien le nombre de facture nécessaire pour chaque poste (12 facture d'électricité et de gaz, 4 facture d'eau, etc) Base: les comptes fournisseurs
Un autre vérifiait les soldes bancaires, et les justifications des mouvements bancaire. Base: les extraits de compte
Un autre vérifiait si on avait suivi la procédure décidée en AG pour les rappels, frais de rappel, etc. Il faisait cela sur base des comptes clients des plus gros débiteurs.
On peut aussi vérifier si on suit la procédure en matière de poursuite. Voire de besoin de poursuite.
Et j'en ai vu un mettre sa main sur le tas de papier amené en AG par le syndic, affirmant avec force avoir tout contrôlé. Pendant des années. Et il n'avait rien regardé, parce que s'il avait regardé, le syndic ne serait pas parti avec la caisse pendant des années.

A l'époque, aucune des copropriétés n'avait défini de procédure de contrôle. Chaque contrôleur faisait à sa mode.
A l'époque toujours, aucun rapport n'était réalisé ni envoyé aux copropriétaires. Rapport était fait en AG: "Oui, j'ai contrôlé les comptes"

Un commissaire aux comptes externe agira également en fonction du contenu de son offre de services portée  à la connaissance de l'AG et sur laquelle elle aura voté
Exemple :
" Notre mission de commissaire consistera à réaliser les contrôles suivants :
1.    Vérification du bon encodage des factures et autres pièces justificatives
2.    Vérification  du bon encodage des paiements
3.    Contrôle des montants facturés avec les contrats les devis, avecd les bons de commande
4.    Vérification du décompte annuel des charges
5.    Vérification des documents financiers annuels tels ue le bilan de la copropriété
6.    Vérification de l'existence des avoirs, des créances sur les copropriétaires
7.    Vérification de l'existence des dettes (fournisseurs et autres)restant à payer à la date de clôture
8.    Vérification de la bonne application des règles particulières de calcul prévues dans l'acte de base (quotités par appartement, quotités pas garages répartition des frais entre appartements et garages etc....)
9.    Vérification de la bonne application des dispositions prévues dans l'acte de ase (ACP principale et ACP partielles)
10.    Vérification de la bbonne application des décisions prises par les assemblées générales antérieures
11.    Vérification des fonds de réserve ( appel de fonds spécifiques dépenses affectées aux fonds de réserve)"

@ GT : Ne seraient-ce pas les copropriétés de 20 lots ou PLUS qui sont concernées ? Les petites ACP ne sont pas tenues de se conformer à un plan comptable normalisé et d'appliquer la comptabilité double à ma connaissance.

L'établissement d'une comptabilité simplifiée est autorisée pour les "petites" copropriétés. Elle n'est pas obligatoire. Il arrive que cette comptabilité soit tenue par le syndic avec l'accord implicite ou explicite de l'AG selon le plan comptable adopté par l'AR du 12 juillet 2012.
Par ailleurs, suivant l'article 3.94, §1er 6°,Code civil en cas cession d'un lot, le syndic doit communiquer une copie du dernier bilan approuvé par l'AG des copropriétaires sans ajouter une précision sur la taille de la copropriété.

Cas réel :

ACP DE 9 lots,  commissaire aux comptes externe, honoraires 2023: 350,00 € ( à répartir entre les copropriétaires), soit approximativement 39,00 € par lot . Sur base mensuelle : 3,25 €

En Belgique, le conseil de copropriété a une mission générale de surveillance du syndic. Il est chargé , nous apprend l'article 3.90, C. civil , de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 3.91.

L'article 3.91 est consacré au  commissaire aux comptes. Celui-ci contrôle les comptes du syndic. La désignation d'un commissaire aux comptes ( ou d'un collège de commissaire aux comptes) est obligatoire

En d'autres mots, ce n'est pas le conseil de copropriété qui contrôle les comptes du syndic .

En France le conseil syndical a notamment pour mission de contrôler la comptabilité de la copropriété.

Je suis loin d'être certain que le logiciel copromatic respecte intégralement la législation belge et  y est adapté.

Pour info, un logiciel qui a été présenté sur ce forum adapté à la Belgique.

https://forum.pim.be/topic-295219-logic … age-1.html