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Immeuble de rapport mixte - RW

Jeremy
Pimonaute assidu
Lieu : Liège
Inscription : 14-07-2020
Messages : 79

Immeuble de rapport mixte - RW

Bonjour à tous,

La suite de mes petites aventures  roll

Propriétaires-bailleurs avec ma femme nous sommes à la recherche d'un IDR en région Liégeoise.

Je suis sur un bien correspond à mes critères. Le seul problème est que celui-ci est composé, en plus des 3 appartements que je souhaite, d'un rez commercial pouvant accueillir bureau ou autre dans une rue très commerçante.

Je me pose la question de la taxation.

Le loyer du Rez commercial sera soumis à l'imposition réel, c'est bien ça ? Mais je pourrai déduire les frais de ma base imposable. Le RC est à charge du commerçant?
D'autres choses auxquels je dois faire attention ?

Excellente journée à tous.

Jeremy

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 978

Re : Immeuble de rapport mixte - RW

Jeremy a écrit :

Bonjour à tous,

La suite de mes petites aventures  roll

Propriétaires-bailleurs avec ma femme nous sommes à la recherche d'un IDR en région Liégeoise.

Je suis sur un bien correspond à mes critères. Le seul problème est que celui-ci est composé, en plus des 3 appartements que je souhaite, d'un rez commercial pouvant accueillir bureau ou autre dans une rue très commerçante.

Je me pose la question de la taxation.

Le loyer du Rez commercial sera soumis à l'imposition réel, c'est bien ça ? Mais je pourrai déduire les frais de ma base imposable. Le RC est à charge du commerçant?
D'autres choses auxquels je dois faire attention ?

Excellente journée à tous.

Jeremy

"Mais je pourrai déduire les frais de ma base imposable."
D'où tenez-vous cette information ?

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Jeremy
Pimonaute assidu
Lieu : Liège
Inscription : 14-07-2020
Messages : 79

Re : Immeuble de rapport mixte - RW

GT a écrit :
Jeremy a écrit :

Bonjour à tous,

La suite de mes petites aventures  roll

Propriétaires-bailleurs avec ma femme nous sommes à la recherche d'un IDR en région Liégeoise.

Je suis sur un bien correspond à mes critères. Le seul problème est que celui-ci est composé, en plus des 3 appartements que je souhaite, d'un rez commercial pouvant accueillir bureau ou autre dans une rue très commerçante.

Je me pose la question de la taxation.

Le loyer du Rez commercial sera soumis à l'imposition réel, c'est bien ça ? Mais je pourrai déduire les frais de ma base imposable. Le RC est à charge du commerçant?
D'autres choses auxquels je dois faire attention ?

Excellente journée à tous.

Jeremy

"Mais je pourrai déduire les frais de ma base imposable."
D'où tenez-vous cette information ?

C'est ce qu'il me semblait, que je pouvais déduire les frais du loyer commercial comme charges
.

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Harry_H
Pimonaute
Inscription : 20-03-2024
Messages : 6

Re : Immeuble de rapport mixte - RW

Vous n'avez pas tout à fait tort :-)

Vous serez effectivement imposés sur les loyers réels et ceux-ci s'ajouteront donc à vos revenus.
Cependant, ces revenus immobiliers seront diminués de 40% comme "forfait de charges".

De façon très simpliste: vous louez 1000€, mais seulement 600€ sont ajoutés à vos revenus taxables.

Ces 40% sont un montant maximal, ce qui implique qu'en cas de contrôle, vous devrez sommairement les justifier.

Vous parlez également du RC... mais vous faites probablement référence au PI (Précompte immobilier) qui lui peut dans certains cas être payé par le Preneur. Mais cela doit être clairement spécifié dans le bail.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 953

Re : Immeuble de rapport mixte - RW

Harry_H a écrit :

Vous n'avez pas tout à fait tort :-)

Vous serez effectivement imposés sur les loyers réels et ceux-ci s'ajouteront donc à vos revenus.
Cependant, ces revenus immobiliers seront diminués de 40% comme "forfait de charges".

De façon très simpliste: vous louez 1000€, mais seulement 600€ sont ajoutés à vos revenus taxables.

Ces 40% sont un montant maximal, ce qui implique qu'en cas de contrôle, vous devrez sommairement les justifier.

Vous parlez également du RC... mais vous faites probablement référence au PI (Précompte immobilier) qui lui peut dans certains cas être payé par le Preneur. Mais cela doit être clairement spécifié dans le bail.

"Ces 40% sont un montant maximal, ce qui implique qu'en cas de contrôle, vous devrez sommairement les justifier."
Vous sortez cela d'où ?  un forfait, c'est un forfait. Il ne doit pas être justifié...
(et que veux dire "sommairement les justifier" ? je n'ai jamais entendu le fisc dire qu'il faut "sommairement" justifier des charges)  tongue  lol

Quand au PI, sauf erreur de ma part, il peut être mis à charge du preneur dans tous les cas sauf les baux d'habitation principale (mais vous avez raison sur le fait que ça doit être indiqué dans le bail).
Par contre, il est important de préciser & rappeler que cela fait partie du loyer payé et sera donc aussi imposé comme loyer pro

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Aime ce post :

ID9

Harry_H
Pimonaute
Inscription : 20-03-2024
Messages : 6

Re : Immeuble de rapport mixte - RW

max11 a écrit :
Harry_H a écrit :

Vous n'avez pas tout à fait tort :-)

Vous serez effectivement imposés sur les loyers réels et ceux-ci s'ajouteront donc à vos revenus.
Cependant, ces revenus immobiliers seront diminués de 40% comme "forfait de charges".

De façon très simpliste: vous louez 1000€, mais seulement 600€ sont ajoutés à vos revenus taxables.

Ces 40% sont un montant maximal, ce qui implique qu'en cas de contrôle, vous devrez sommairement les justifier.

Vous parlez également du RC... mais vous faites probablement référence au PI (Précompte immobilier) qui lui peut dans certains cas être payé par le Preneur. Mais cela doit être clairement spécifié dans le bail.

"Ces 40% sont un montant maximal, ce qui implique qu'en cas de contrôle, vous devrez sommairement les justifier."
Vous sortez cela d'où ?  un forfait, c'est un forfait. Il ne doit pas être justifié...
(et que veux dire "sommairement les justifier" ? je n'ai jamais entendu le fisc dire qu'il faut "sommairement" justifier des charges)  tongue  lol

Quand au PI, sauf erreur de ma part, il peut être mis à charge du preneur dans tous les cas sauf les baux d'habitation principale (mais vous avez raison sur le fait que ça doit être indiqué dans le bail).
Par contre, il est important de préciser & rappeler que cela fait partie du loyer payé et sera donc aussi imposé comme loyer pro


Ah je sors ça du contrôleur fiscal lui-même. Qui était particulièrement complet dans son raisonnement et qui m'a appris pas mal de choses (Bon ça m'a coûté quelques re-classifications de revenus mais rien de dingue...)

Ces 40% sont en quelque sorte (largement) tolérés par l'administration et permettent de simplifier le calcul. On en a fini par l'utiliser de manière "forfaitaire" (Vous aurez constaté tant ici que dans mon message initial que "forfait de charges" était bien entre guillemets).
Quant au "sommairement", ça facilitera la discussion si le contrôleur n'est pas enclin à l'accepter d'emblée (chose qu'il n'est pas obligé de faire!)

Il le sera certainement pour un rdc commercial lambda. Mais (et je reprends l'exemple qu'il m'a lui-même donné),  un garage dans un bâtiment presque neuf (disons 6 ans), pour lequel il n'y a pas de charges de copropriété et qui n'a pas vu de changement de locataire depuis son premier jour (en d'autres termes, pour lequel aucun frais n'a réellement eu lieu), il peut demander une justification. C'est bien moi qui utilise le terme sommairement, dans le sens où, dans ce même exemple, je lui sortirai les factures de réparation de la porte sectionelle, de l'agent immobilier qui l'a mis en location et tout autre élément en lien avec la location du garage... L'explication se voudra sommaire mais il y aura quelques éléments d'explication qui permettront de justifier cela.

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ID9
Pimonaute
Inscription : 24-04-2023
Messages : 13

Re : Immeuble de rapport mixte - RW

Harry_H a écrit :
max11 a écrit :
Harry_H a écrit :

Vous n'avez pas tout à fait tort :-)

Vous serez effectivement imposés sur les loyers réels et ceux-ci s'ajouteront donc à vos revenus.
Cependant, ces revenus immobiliers seront diminués de 40% comme "forfait de charges".

De façon très simpliste: vous louez 1000€, mais seulement 600€ sont ajoutés à vos revenus taxables.

Ces 40% sont un montant maximal, ce qui implique qu'en cas de contrôle, vous devrez sommairement les justifier.

Vous parlez également du RC... mais vous faites probablement référence au PI (Précompte immobilier) qui lui peut dans certains cas être payé par le Preneur. Mais cela doit être clairement spécifié dans le bail.

"Ces 40% sont un montant maximal, ce qui implique qu'en cas de contrôle, vous devrez sommairement les justifier."
Vous sortez cela d'où ?  un forfait, c'est un forfait. Il ne doit pas être justifié...
(et que veux dire "sommairement les justifier" ? je n'ai jamais entendu le fisc dire qu'il faut "sommairement" justifier des charges)  tongue  lol

Quand au PI, sauf erreur de ma part, il peut être mis à charge du preneur dans tous les cas sauf les baux d'habitation principale (mais vous avez raison sur le fait que ça doit être indiqué dans le bail).
Par contre, il est important de préciser & rappeler que cela fait partie du loyer payé et sera donc aussi imposé comme loyer pro


Ah je sors ça du contrôleur fiscal lui-même. Qui était particulièrement complet dans son raisonnement et qui m'a appris pas mal de choses (Bon ça m'a coûté quelques re-classifications de revenus mais rien de dingue...)

Ces 40% sont en quelque sorte (largement) tolérés par l'administration et permettent de simplifier le calcul. On en a fini par l'utiliser de manière "forfaitaire" (Vous aurez constaté tant ici que dans mon message initial que "forfait de charges" était bien entre guillemets).
Quant au "sommairement", ça facilitera la discussion si le contrôleur n'est pas enclin à l'accepter d'emblée (chose qu'il n'est pas obligé de faire!)

Il le sera certainement pour un rdc commercial lambda. Mais (et je reprends l'exemple qu'il m'a lui-même donné),  un garage dans un bâtiment presque neuf (disons 6 ans), pour lequel il n'y a pas de charges de copropriété et qui n'a pas vu de changement de locataire depuis son premier jour (en d'autres termes, pour lequel aucun frais n'a réellement eu lieu), il peut demander une justification. C'est bien moi qui utilise le terme sommairement, dans le sens où, dans ce même exemple, je lui sortirai les factures de réparation de la porte sectionelle, de l'agent immobilier qui l'a mis en location et tout autre élément en lien avec la location du garage... L'explication se voudra sommaire mais il y aura quelques éléments d'explication qui permettront de justifier cela.


Libre à vous de borie les paroles d'un contrôleur fiscal...  Le principe du forfait (et son avantage) c'est qu'il ne faut rien prouver. Évidemment, si vos frais réels sont supérieurs au forfait légal, il vaut mieux délaisser ce dernier (à condition de pouvoir tout justifier bien évidemment)... mais ça ne vaut que pour le régime des frais professionnels.


Le revenu cadastral d'un bien est un revenu fictif duquel un forfait de 40% a déjà été déduit, il s'agit donc d'un revenu net (art. 477 CIR). Comme vous le savez, si vous louez le bien à une personne n'affectant pas en partie ou en totalité le bien à l'exercice de son activité professionnelle, le revenu du bien immobilier est égal au revenu cadastral majoré de 40%. Le cas contraire, le revenu du bien immobilier est égal au "montant total du loyer et des avantages locatifs sans pouvoir être inférieur [...]".


L'article 13 du CIR (sous-section 3 - Détermination du revenu net) dispose:

"En ce qui concerne le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de:

- 40 % pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient qui s'élève à 5,37. "

D'où l'inapplication de cet article lorsque le revenu mobilier est égal au revenu castral majoré de 40%, puisque ce revenu est un revenu net. Par contre, si vous louez à une personne affectant le bien en totalité ou en partie à l'exercice de son activité pro, ce forfait de 40% s'applique bel et bien dans tous les cas (MAIS est limité à 2/3 du RC revalorisé /!\). Il n'est jamais question de frais réels en matière de revenus immobiliers SAUF pour les intérêts de prêts immobiliers & autres frais de financement, et dans ce cas, il faut évidemment les prouver... ("à la condition d'être payés ou supportés durant la période imposable", article 14 CIR).

Le fisc ne fait aucune fleur en "autorisant" la déduction de 40% pour frais de d'entretien et de réparation, ce forfait est institué par la loi.
Selon le raisonnement du contrôleur, avec les mêmes données fournies (bâtiment neuf, même occupant):
Vous louez à un particulier votre garage, qui l'affecte à des fins privées => vous êtes taxé sur le revenu castral de ce garage (duquel le forfait de 40% a DEJA été déduit).
Vous louez à une personne/entreprise votre garage, qui l'affecte à son activité professionnelle => vous êtes taxé sur les revenus réels sans pouvoir déduire ce forfait. Ce serait totalement injuste.

La seule chose que le contrôleur doit vérifier dans ce cas: est-ce que la déduction de 40% excède les 2/3 du RC revalorisé ? Il n'a pas à demander de justification, il s'agit d'un forfait.

Par exemple, en ce qui concerne les frais professionnels, il est indiqué à l'article 49 du CIR :
"A titre de frais professionnels sont déductibles les frais que le contribuable a faits ou supportés pendant la période imposable en vue d'acquérir ou de conserver les revenus imposables et dont il justifie la réalité et le montant au moyen de documents probants ou, quand cela n'est pas possible, par tous autres moyens de preuve admis par le droit commun, sauf le serment."

A l'article 51 du CIR (système du forfait):
[...], les frais professionnels autres que les cotisations et sommes visées à l'article 52, 7° et 8°, et, en ce qui concerne les bénéfices, autres que le prix d'achat des marchandises vendues et des matières premières, sont, à défaut de preuves, fixés forfaitairement en pourcentages du montant brut de ces revenus préalablement diminués desdites cotisations et sommes et dudit prix d'achat.

Si on lit l'article 13, il n'est jamais mentionné qu'il faudrait justifier la déduction de 40%... puisque c'est un forfait, par son essence même.

Dernière modification par ID9 (20-03-2024 15:40:06)

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PIM
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Re : Immeuble de rapport mixte - RW

ID9 a écrit :

au revenu castral

yikes
Comme c'est joliment abrégé

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ID9
Pimonaute
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Re : Immeuble de rapport mixte - RW

PIM a écrit :
ID9 a écrit :

au revenu castral

yikes
Comme c'est joliment abrégé

big_smile

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Harry_H
Pimonaute
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Re : Immeuble de rapport mixte - RW

Cher ID9,

Merci pour ces informations et cet apprentissage.

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