location avec baill de collocation vs location en logement collectif

Bonjour à tous,

Je me permets de laisser cette question dont je n'ai pas trouvé de précédent sur le forum
La question est la suivante : vaut il mieux louer en collocation (bail de collocation) ou via des baux différents en logement collectif ?
Nous n'arrivons pas à dresser une liste exhaustive et à finaliser notre plan...

Mise en situation :
Nous avons fait l’acquisition de trois garages avec une maison.
L'usage de deux garages est nécessaire à titre privé pour la recharge de la voiture.
La maison doit être réhabilitée et comme nous habitons à proximité nous souhaitons conserver les caves pour du stockage personnel.
Des panneaux PV ont été placés sur les garages en 2023 . Nous aurons un seul compteur électrique pour la maison et les garages afin de faciliter plus tard l'autoconsommation sur site (et limiter les couts en impétrants).
Ce genre de fonctionnement n’est pas envisageable avec un logement unifamilial pour lequel un compteur séparé est nécessaire.
Nous nous sommes donc orientés vers une location en logement collectif : 4 chambres, partageant des communs et un garage.
Le logement est suffisant et répond largement aux normes de salubrité (et aux permis de location) : Chambres de 16m² ; séjour de 20m², 2 salles de bains, une buanderie commune, un garage pour les vélos, des emplacements de parkings à proximité.

Pour la mise en location, malgré nos recherches nous n'arrivons pas à objectiver le choix (si l'usage n'était pas privé, et que l'installation PV ne devait pas être partagée), nous serions directement parti sur un bail de collocation.
Je dresse un rapide état des deux situations ci-dessous.
Vos retours d'expériences et avis pourraient nous aider à y voir plus clair sur la suite.

BAIL DE COLLOCATION :
- un logement avec moins de 5 chambres ne nécessite pas de permis d'urbanisme ni de permis de location ;
- un seul bail avec pacte ;
- mixité possible dans les locataires (étudiants / travailleur) ;
- !! on doit cadrer le pacte pour le propriétaire puisse conserver l'usage de certains espaces ;
- !! on doit cadrer le pacte pour que la production photovoltaïque profite d'abord au garage (du propriétaire) et que le surplus profite au logement ;
-  les changements de locataires, les contrats (électrique, assurance, …), l’entretien des communs et des abords ne sera plus assumé par la collocation mais par le proprio (possible ?) ;
- on perd l’intérêt du bail de collocation qui laisse la gestion aux locataires (assurance, contrat énergie, entretien, etc).
- nous souhaitons tout de même pouvoir responsabiliser et sensibiliser directement chaque occupant. Ce qui ne semble pas être possible au travers d’un bail unique (bail de collocation) . Est ce exact ?
Y a t il une manière de réaliser le bail pour en faciliter sa gestion par rapport à notre contexte ?
Pouvons nous prévoir un garant pour chaque locataire sans clause de solidarité ?
- taxe et frais "maison unifamiliale" ;
- la demande pour ce genre d'offre de logement est-elle réelle ?

LOGEMENT COLLECTIF
- changement d'affectation soumis à permis d'urbanisme
- dans un logement collectif 4 chambres, chaque contrat de location pourra également être adapté à la situation propre du locataire (travailleur, étudiant, mise à disposition au niveau familial, …)
- possibilité de domiciliation ;
-  les changements de locataires, les contrats (électrique, assurance, …), l’entretien des communs et des abords le propriétaire bailleur
- La gestion me parait plus simple pour les locataires et offre plus de garanties aux propriétaires ?
- aspect négatifs : investissement plus important des équipements de sécurité (portes résistantes au feu, détection, exutoires,) seront imposés par le ZHC mais sont réalisables puisque le gros oeuvre est en cours.
- aspect négatifs :  taxe supplémentaires par rapport à un logement unifamiliale : permis de location tous les 5 ans, cadastre plus élevé ?, taxe seconde résidence ou petit logement meublé au niveau communal ?
- revenus plus importants ?

Notre choix se portera sur la flexibilité (au niveau de la gestion) mais aussi de la rentabilité (invest./ revenu / frais)

Merci d'avance.