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Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

trappe
Pimonaute assidu
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Messages : 38

Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

Bonsoir,

Article 3.86 §3 :  ..."Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges."...

Est-il envisageable, en tant que mesure extrajudiciaire, d'imposer (l'AG demande au syndyc de le faire) au locataire (celui du CP qui ne paie pas ses charges) de verser l'entièreté du loyer sur le compte bancaire de la copropriété afin que le syndic en déduise le montant des charges impayées et verse la différence (si il y en a une) sur le compte bancaire du cp qui ne paie pas ses charges et ce SANS passer par la case conciliation / justice de paix ?

Merci

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grmff
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Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

Si c'est mentionné à l'acte de base, c'est possible.
Évidemment, c'est un peu de boulot,  et si le locataire ne veut pas, vous l'avez dans l'os.
Je l'ai fait et vu faire à 3 reprises:
1) bien loué via agence mais appartenant à une succession en déshérence. J'ai demandé à l'agence me verser l'intégralité des revenus, et ils étaient très contents de pouvoir se débarrasser des loyers...
2) un mauvais payeur mauvais propriétaire. Le locataire était très content de ne pas payer son proprio et de lui jouer un tour de cochon.
3) idem. Mais cela n'a pas marché. Le fisc à fait une saisie sur les loyers, et a été prioritaire...

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

grmff a écrit :

Si c'est mentionné à l'acte de base, c'est possible.
Évidemment, c'est un peu de boulot,  et si le locataire ne veut pas, vous l'avez dans l'os.
Je l'ai fait et vu faire à 3 reprises:
1) bien loué via agence mais appartenant à une succession en déshérence. J'ai demandé à l'agence me verser l'intégralité des revenus, et ils étaient très contents de pouvoir se débarrasser des loyers...
2) un mauvais payeur mauvais propriétaire. Le locataire était très content de ne pas payer son proprio et de lui jouer un tour de cochon.
3) idem. Mais cela n'a pas marché. Le fisc à fait une saisie sur les loyers, et a été prioritaire...

Les mesures de recouvrement sont reprises dans le règlement de copropriété. Dès lors, la modification de tout ou partie du dispositif du recouvrement ne peut intervenir que  dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique."

Extraits d'un modèle de règlement de copropriété relatif aux mesures de recouvrement et au consentement sur les mesures de recouvrement

"Le syndic est de plein droit autorisé pour le recouvrement des charges communes :

d) à percevoir à due concurrence ou à faire encaisser par un huissier , les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant , à accepter toute cession de créance , pour le cas où un copropriétaire serait défaillant. Le syndic veille au besoin à notifier la présente disposition aux tiers débiteurs par envoi de recommandé. Aucun occupant ne peut s'opposer à ces paiements .Tout occupant est valablement libéré à l'égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aurait donné quittance."

" Consentement présumé sur les mesures de recouvrement. Tous les copropriétaires sont présumés se rallier  chacun individuellement à toute procédure visée aux présentes et marquer d'ores et déjà leur consentement  sur la délégation de pouvoirs que comporte, à leur égard et à celui de leurs occupants , la mise en oeuvre de ces dispositifs de recouvrement."

Dernière modification par GT (20-02-2024 10:18:43)

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 11 978

Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

Extraits d'un règlement de copropriété d'une association de copropriétaires (Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis visée par les articles 3.84 à 3.100,C. civil)

"Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association concernée des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes  :
(...) à toucher  lui-même à due concurrence ou à  faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, cession des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété
Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer â ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance
(...)
Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne  individuellement à cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sur la délégation de pouvoirs que comporte, â leur égard et à celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions."

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bg1000
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Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

Donc cela veut dire que le syndic réparti l'argent récolté entre tous les créanciers, je suppose au pro rata des créances?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

Si c'est un huissier qui saisit, il fera passer les créanciers privilégiés avant.
Il vaut mieux que le syndic saisisse en direct.

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trappe
Pimonaute assidu
Inscription : 27-04-2020
Messages : 38

Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

GT a écrit :
grmff a écrit :

Si c'est mentionné à l'acte de base, c'est possible.
Évidemment, c'est un peu de boulot,  et si le locataire ne veut pas, vous l'avez dans l'os.
Je l'ai fait et vu faire à 3 reprises:
1) bien loué via agence mais appartenant à une succession en déshérence. J'ai demandé à l'agence me verser l'intégralité des revenus, et ils étaient très contents de pouvoir se débarrasser des loyers...
2) un mauvais payeur mauvais propriétaire. Le locataire était très content de ne pas payer son proprio et de lui jouer un tour de cochon.
3) idem. Mais cela n'a pas marché. Le fisc à fait une saisie sur les loyers, et a été prioritaire...

Les mesures de recouvrement sont reprises dans le règlement de copropriété. Dès lors, la modification de tout ou partie du dispositif du recouvrement ne peut intervenir que  dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique."

Extraits d'un modèle de règlement de copropriété relatif aux mesures de recouvrement et au consentement sur les mesures de recouvrement

"Le syndic est de plein droit autorisé pour le recouvrement des charges communes :

d) à percevoir à due concurrence ou à faire encaisser par un huissier , les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant , à accepter toute cession de créance , pour le cas où un copropriétaire serait défaillant. Le syndic veille au besoin à notifier la présente disposition aux tiers débiteurs par envoi de recommandé. Aucun occupant ne peut s'opposer à ces paiements .Tout occupant est valablement libéré à l'égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aurait donné quittance."

" Consentement présumé sur les mesures de recouvrement. Tous les copropriétaires sont présumés se rallier  chacun individuellement à toute procédure visée aux présentes et marquer d'ores et déjà leur consentement  sur la délégation de pouvoirs que comporte, à leur égard et à celui de leurs occupants , la mise en oeuvre de ces dispositifs de recouvrement."

Du coup, si suite à la mise à jours des statuts relative à la loi du 18 juin 2018, le règlement de copropriété ne mentionne que "Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges", obligation de passer par la conciliation / justice de paix puisque pas aussi détaillé que les deux exemples que vous donnez ?

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grmff
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Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

Le texte de GT donne un titre dans un acte notarié, donc immédiatement exécutable.
Sans un tel titre, vous devez passer par la case justice pour avoir un tel titre exécutable.

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Lexus
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Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

GT a écrit :

Extraits d'un règlement de copropriété d'une association de copropriétaires (Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis visée par les articles 3.84 à 3.100,C. civil)

"Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association concernée des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes  :
(...) à toucher  lui-même à due concurrence ou à  faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, cession des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété
Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer â ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance
(...)
Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne  individuellement à cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sur la délégation de pouvoirs que comporte, â leur égard et à celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions."

J'ai vu cette disposition. Etant qu'on n'a pas acces aux jurisprudence, il est difficile de faire une analyse de l'application de cette disposition.

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grmff
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Re : Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"...

Lexus a écrit :
GT a écrit :

Extraits d'un règlement de copropriété d'une association de copropriétaires (Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis visée par les articles 3.84 à 3.100,C. civil)

"Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association concernée des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes  :
(...) à toucher  lui-même à due concurrence ou à  faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, cession des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété
Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer â ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance
(...)
Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne  individuellement à cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sur la délégation de pouvoirs que comporte, â leur égard et à celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions."

J'ai vu cette disposition. Etant qu'on n'a pas acces aux jurisprudence, il est difficile de faire une analyse de l'application de cette disposition.

Dans les cas qui m'ont occupé relativement à cette disposition, il n'y a pas eu besoin de jugement, donc pas de jurisprudence.
Il serait néanmoins intéressant d'avoir l'avis d'un huissier de justice à qui on demanderait de procéder à la saisie des loyers en se basant sur cette disposition...

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