Les ACP seront davantage protégées lors de la conclusion de contrats

PROJET DE LOI portant dispositions diverses en matière d’économie
CHAPITRE 3 Modifications du Code de droit économique
Section 4 Modifications du livre VI du Code de droit économique
Art. 19
Dans le livre VI, titre 3, chapitre 6, du même Code, inséré par la loi du 21 décembre 2013, il est inséré un article VI.81/1 rédigé comme suit:
“Art. VI.81/1. Le présent chapitre est également applicable aux contrats conclus entre une entreprise et une association des copropriétaires visée à l’article 3.86 du Code civil d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles en copropriété forcée dont septante-cinq pour cent des quotes-parts ou plus dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété.”

Art. 21
Dans le livre VI, titre 3, chapitre 9, du même Code, inséré par la loi du 21 décembre 2013, il est inséré un article VI.90/1 rédigé comme suit:
“Art. VI.90/1. Le présent chapitre est également applicable aux contrats conclus entre une entreprise et une association de copropriétaires visée à l’article 3.86 du Code civil d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles en copropriété forcée dont septante-cinq pour cent des quotes-parts ou plus dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété.”

Art. 22
L’article VI.91/1 du même Code, inséré par la loi du 4 avril 2019, est complété par le paragraphe 3 rédigé comme suit:
“§ 3. Le présent titre est également applicable aux contrats conclus entre une entreprise et une association de copropriétaires visée à l’article 3.86 du Code civil d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles en copropriété forcée dont plus de vingt-cinq pour cent des quotesparts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété.”

https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/55/3665/55K3665010.pdf
https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/55/3665/55K3665012.pdf

Je ne peux pas dire que ce soit une grande avancée. C'est une récupération de droit que toutes les ACP avaient jusqu'à un changement de loi passé sous silence.
Bref, pour le legislateur, pas de quoi fanfaronner, pas de quoi être fier. Mais bon, on peut se réjouir de cette correction.
Ceci étant dit, de nombreuses copropriété permettent la location sous forme d'appartement, bureau ou professionnel libérales. Pour celes-là, ça va grincer des dents...

Objectif atteint pour le SNPC : les copropriétés seront mieux protégées à l’avenir !

Par Marianne PALAMIDES, Juriste au Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires - Patrick WILLEMS, Secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires - 23 février 2024

Objectif atteint pour le SNPC : les copropriétés seront mieux protégées à l’avenir !
En 2019, le SNPC demandait dans son mémorandum en vue des élections « La reconnaissance des copropriétés comme des consommateurs à part entière, ou à tout le moins l’extension de certaines mesures de protection des consommateurs aux copropriétés. ».

5 ans plus tard, c’est désormais chose faite !

Depuis plusieurs années, sans désemparer, le Président Olivier HAMAL et feu Eric MATHAY n’ont eu de cesse de multiplier les démarches et messages auprès du monde politique pour voir reconnue aux copropriétés et copropriétaires une meilleure protection comme les consommateurs personnes physiques.

Une première proposition de loi dans ce sens a été déposée le 23 juin 2020 (DOC 55 1372/001) par les députés Maxime Prévot et Vanessa Matz (Les Engagés) et Kathleen Verhelst (Open Vld). Bien que n’ayant pas été adoptée, celle-ci a constitué un premier pas.

Ainsi, les contacts se sont poursuivis pour le SNPC, notamment auprès du SPF Economie et les Cabinets du Ministre Dermagne et de la Secrétaire d’Etat Alexia Bertrand en charge de ces matières dans le Gouvernement fédéral.

Aujourd’hui, le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires recueille le fruit de ses efforts. Une de ses revendications aboutit : l’extension de certaines mesures de protection des consommateurs aux copropriétés et par là même aux copropriétaires !

En effet, le 8 février 2024, le Parlement fédéral adoptait en séance plénière et en urgence un projet de loi « pot-pourri ».

Celui-ci, déposé à la Chambre le 9/11/2023 avec référence DOC 55 3665/001, portait en effet diverses dispositions en matière d’économie. En quelque trois mois, il a fait l’objet de nombreux amendements et a donné lieu à de multiples discussions avant adoption préalable en Commission de la Justice.

Les articles 19, 21 et 22 profitent directement aux associations des copropriétaires.

De quoi s’agit-il ?
Considérées comme personnes morales, et par voie de conséquence, comme entreprises, les copropriétés subissaient de plein fouet la loi des contrats et leurs clauses parfois excessives, abusives ou confuses, comme, par exemple, une durée parfois anormalement longue.

Ces situations généraient un frein important en matière de concurrence et une grande insécurité, alors que les copropriétaires doivent disposer de moyens de plus en plus importants pour financer des investissements et faire face au défi énergétique.

Etaient notamment en ligne de mire les contrats d’entretien (ascenseurs, extincteurs) ou de réparation (toitures, travaux de construction).

Pour rappel aussi, une association de copropriétaires, personne morale, n’est donc pas un consommateur par le Code de droit économique, alors qu’elle est composée d’un nombre important de copropriétaires personnes physiques pour l’essentiel et donc des consommateurs.

Ce dilemme est enfin ponctuellement résolu pour les contrats conclus entre les entreprises et les associations de copropriétaires. C’est l’œuf de Colomb qui complète et modifie les chapitres 6 (article VI. 81/1) et 9.

L’association des copropriétaires définie par l’article 3.86 du Code civil dont 75 % des quotes-parts ou plus dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété sera comprise comme un consommateur.

Elle bénéficiera de la protection légale offerte aux consommateurs. Les contrats comportant des clauses abusives ou des durées insensées qu’elle conclut avec des entreprises pourront dorénavant être sanctionnés.

Autrement dit, des clauses abusives d’indexation des prix, des clauses relatives au taux d’intérêt ou des modifications pourront être sanctionnées.

Il en sera de même des contrats de service ou la clause de reconduction tacite (article VI. 91) est dorénavant strictement et formellement réglementée : en gras, dans un cadre distinct au recto, première page, avec mention des conséquences et du délai d’opposition.

Après la reconduction tacite d’un contrat à durée déterminée, le consommateur, et donc l’association des copropriétaires, pourra résilier le contrat à tout moment, sans indemnité, au terme d’un délai de préavis déterminé dans le contrat et qui ne peut excéder deux mois. Autrement dit, les contrats de maintenance avec les ascensoristes par exemple pourront être résiliés malgré une clause de reconduction tacite.

Un bémol encore de taille : L’association des copropriétaires dont plus de 25% des quotes-parts dans ses parties communes sont attribués à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété restera considérée comme une entreprise. Elle ne pourra pas bénéficier de la protection légale des consommateurs. Et ce conformément à tout le Titre 3/1, applicable aux contrats conclus entre entreprises qui s’appliquera aussi à cette association des copropriétaires.

Pour l’heure, cependant, réjouissons-nous. Les associations des copropriétaires, majoritairement résidentielles, sont dorénavant protégées légalement et peuvent se prévaloir de leur qualité de consommateur, ce qui est une grande avancée !

Les textes sont parus dans le Moniteur belge du 21 mars 2024

Loi du 9 février2024 portant dispositions diverses en matière d'économie
Chapitre 3 : Modifications du Code de droit économique
Articles 19,21,22,24 et 25 (modifications aux livres VI et VII du Code de droit économique).