Rôle du commissaire aux comptes

Lola · #1 03-03-2024 07:21:36

Bonjour, suite à un changement de syndic, un copropriétaire s’est proposé en qualité de commissaire au compte. Cette personne prend de plus en plus de place, à savoir par exemple qu’il rédige lui-même le budget pour l’année, est-ce autorisé et n’est-ce pas le devoir du Syndic ? D’autre part, il y glisse quantité de projets servant ses intérêts ( ravalement de façade pour un immeuble de 14 ans, signalétique en tous genre dans les parkings, analyse de faisabilité, il appelle lui-même l’avocat, augmentation de fonds de roulement ….), les frais de la copropriété sont passés de 120.000 à 200.000 € en 2ans et il menace de faire appel à un juge de paix si l’on ne marque pas notre accord sur le ROI pour lequel il a pris les articles de loi annotés de tout une série d’annotations abusives sur le bon vivre ensemble ( par ex : interdiction de douche de 22Hrs à 6Hrs, mettre des chaussons pour marché dans son appartement,…et j’en passe des meilleures) Existe-t’il un roi standard qui pourrait être accepté à l’unanimité ?
Merci d’avance pour vos réponses.
PS : peut-on proposer que l’ACP se base sur le comparateur d’énergie, pour changer les fournisseurs d’énergie régulièrement selon les meilleurs prix du marché

GT · #2 03-03-2024 07:58:35

Lola a écrit :

Bonjour, suite à un changement de syndic, un copropriétaire s’est proposé en qualité de commissaire au compte. Cette personne prend de plus en plus de place, à savoir par exemple qu’il rédige lui-même le budget pour l’année, est-ce autorisé et n’est-ce pas le devoir du Syndic ? D’autre part, il y glisse quantité de projets servant ses intérêts ( ravalement de façade pour un immeuble de 14 ans, signalétique en tous genre dans les parkings, analyse de faisabilité, il appelle lui-même l’avocat, augmentation de fonds de roulement ….), les frais de la copropriété sont passés de 120.000 à 200.000 € en 2ans et il menace de faire appel à un juge de paix si l’on ne marque pas notre accord sur le ROI pour lequel il a pris les articles de loi annotés de tout une série d’annotations abusives sur le bon vivre ensemble ( par ex : interdiction de douche de 22Hrs à 6Hrs, mettre des chaussons pour marché dans son appartement,…et j’en passe des meilleures) Existe-t’il un roi standard qui pourrait être accepté à l’unanimité ?
Merci d’avance pour vos réponses.
PS : peut-on proposer que l’ACP se base sur le comparateur d’énergie, pour changer les fournisseurs d’énergie régulièrement selon les meilleurs prix du marché

Code civil

Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

Art. 3.89. Syndic
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

Art. 3.100. Droit impératif
Les dispositions du présent chapitre sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Le présent chapitre ? = la chapitre intitulé "Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis" constitué des articles 3.84 à 3.100 du code civil

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

MarcoBrux

GT · #3 03-03-2024 08:14:03

Lola a écrit :

Bonjour, suite à un changement de syndic, un copropriétaire s’est proposé en qualité de commissaire au compte. Cette personne prend de plus en plus de place, à savoir par exemple qu’il rédige lui-même le budget pour l’année, est-ce autorisé et n’est-ce pas le devoir du Syndic ? D’autre part, il y glisse quantité de projets servant ses intérêts ( ravalement de façade pour un immeuble de 14 ans, signalétique en tous genre dans les parkings, analyse de faisabilité, il appelle lui-même l’avocat, augmentation de fonds de roulement ….),

il y glisse ? Où les projets sont-ils "glissés"?

Code civil
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d'ordre intérieur, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au paragraphe 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

Un copropriétaire qu'il soit ou non également commissaire aux comptes a le droit de demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'Ag les propositions écrites qu'il lui aura adressées dans le respect de certaines conditions.

GT · #4 03-03-2024 08:59:48

Lola a écrit :

Bonjour, suite à un changement de syndic, un copropriétaire s’est proposé en qualité de commissaire au compte. Cette personne prend de plus en plus de place, à savoir par exemple qu’il rédige lui-même le budget pour l’année, est-ce autorisé et n’est-ce pas le devoir du Syndic ? D’autre part, il y glisse quantité de projets servant ses intérêts ( ravalement de façade pour un immeuble de 14 ans, signalétique en tous genre dans les parkings, analyse de faisabilité, il appelle lui-même l’avocat, augmentation de fonds de roulement ….), les frais de la copropriété sont passés de 120.000 à 200.000 € en 2ans et il menace de faire appel à un juge de paix si l’on ne marque pas notre accord sur le ROI pour lequel il a pris les articles de loi annotés de tout une série d’annotations abusives sur le bon vivre ensemble ( par ex : interdiction de douche de 22Hrs à 6Hrs, mettre des chaussons pour marché dans son appartement,…et j’en passe des meilleures) Existe-t’il un roi standard qui pourrait être accepté à l’unanimité ?
Merci d’avance pour vos réponses.
PS : peut-on proposer que l’ACP se base sur le comparateur d’énergie, pour changer les fournisseurs d’énergie régulièrement selon les meilleurs prix du marché

Code civil
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§ 3. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Il s'agit du contenu minimum du règlement d'ordre intérieur.

Peuvent s'ajouter à ce qui précède des dispositions relatives aux détails de la vie en commun et au respect des parties communes ( tranquillité, propreté...)

Art. 3.93. Opposabilité
§ 3.(...) Le syndic a également l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales applicables sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine assemblée générale. (...)

Avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018, les dispositions relatives au contenu minimum du ROI figuraient dans le Règlement de copropriété. La loi du 18 juin 2018 a modifié la disposition légale et a obligé le syndic à adapter règlement d'ordre intérieur en y transférant les dispositions relatives au contenu minimum du R.O.I. Nouvelle mission du syndic.

GT · #5 03-03-2024 10:14:46

Lola a écrit :

Existe-t’il un roi standard qui pourrait être accepté à l’unanimité ?

Les notaires ont "dans leurs tiroirs" des modèles de règlement d'ordre intérieur.
Quelle est, "chez vous", la disposition qui prévoit l'adoption du règlement d'ordre intérieur à l'unanimité?
Et, à propos de l'unanimité, s'agirait-il de l'unanimité des copropriétaires ou de l'unanimité des présents et des représentés à l'AG ?

Dernière modification par GT (03-03-2024 10:18:25)

GT · #6 03-03-2024 10:28:18

Lola a écrit :

PS : peut-on proposer que l’ACP se base sur le comparateur d’énergie, pour changer les fournisseurs d’énergie régulièrement selon les meilleurs prix du marché

Vous avez pris la peine de vous procurer et de lire le contrat en cours ?

Code civil
Art. 3.89. Syndic
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé
9° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;
12° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières

grmff · #7 03-03-2024 10:40:54

Le règlement d'ordre intérieur se décide à la majorité "normale" en copropriété, soit plus de la moitié des quotités présentes ou représentées en AG. (On dit souvent, la moitié +1 voix, ce qui est inexact quand le nombre de quotités est impair...)

Le terme "règlement d'ordre intérieur" apparaît 19 fois dans le code civil relatif aux copropriétés. Il n'est donc pas anormal que le ROI soit assez long. Et plus long que ce qu'il doit contenir "au moins" selon l'art.3.85 pointé par GT.

Le ROI doit normalement contenir la description de la mission du commissaire aux comptes, par exemple.
Le code civil dit aussi qu'on peut consulter les documents de la copropriété selon les dispositions du ROI. Le ROI doit donc contenir ces dispositions.

Pour le reste, vous pouvez marquer où non votre accord sur les modalités prévues au projet. Vous pouvez aussi proposer votre propre projet. Tout copropriétaire peut demander de mettre à l'ordre du jour toute proposition, loufoque ou non. Qui lui est favorable ou non. Et c'est valable pour tout copropriétaire, même s'il est commissaire aux comptes.

On voit souvent que quelques copropriétaires s'investissent dans la gestion de leur ACP. Il est en réalité surprenant que tous els copropriétaires ne s'investissent pas dans la conservation d'une partie importante de leur patrimoine! Souvent, cela se limite aux membres du conseil de copropriété, et au commissaire aux comptes. Et parfois, quelques opposants s'y intéressent aussi.

Quant à la menace de faire appel au juge de paix si vous n'acceptez pas son ROI, c'est son droit. Tout copropriétaire peut faire appel au juge de paix pour retourner une décision prise par l'ACP qui lui semble abusive:

3.92 (...)
§ 8. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

C'es son droit. Ce n'est pas pour cela que les juges sont des crétins et qu'ils ne comprennent pas la dynamique des ACP et des AG. Interdire les douches entre 22h et 6h du matin, c'est un peu crétin. Et si une seule personne le demande, le juge ne le suivra pas. Idem pour le coup des patins (et on se demande comment se feront les contrôles, les constats d'infraction, les sanctions, les conséquences, etc... Ridicule!)

Lexus · #8 08-03-2024 15:25:32

Comme diraient les avocats de droit de la copropriété, le rôle du commissaire aux comptes est anecdotique et la plupart n'a pas une connaissance suffisante de la comptabilité et du droit de la copropriété.

Arbying · #9 10-03-2024 19:09:01

Bonjour Lola,
Comme les autres vous l'ont indiqué, cela ne fait pas du tout partie de sa mission, la quelle est celle fixée par l'AG qui l'a nommé (et pour UN an). Mis à part détercter d'éventuels erreurs du syndic il n'a pas d'autres pouvoirs.
Il peut (éventuellement) aider à l'AG sur un budget mais on dirait que vous êtes face à un propriétaire qui profite de votre manque de connaissance pour s'accorder des pouvoirs...
Ne le nommez simplement plus vérificateur smile

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