Investir - comment estimer les travaux ?! HELP !

Nano · #1 15-03-2024 10:10:37

Bonjour à tous,

Je suis un jeune de 30 ans de Bruxelles, passionné par l'immobilier et désireux d'investir dans ma première propriété. Mon objectif est de générer du cash flow en transformant une maison en colocation.

Bien que j'aie choisi de ne pas suivre de formation payante, préférant m'instruire en ligne sur la fiscalité et le financement, je rencontre des difficultés pour évaluer correctement les coûts des travaux sur les propriétés à rénover. Les estimations que j'ai obtenues varient considérablement, et j'ai du mal à déterminer si un bien est rentable.

Lors de mes visites, j'ai reçu des estimations de coûts qui semblent trop générales, allant de 800 €/m² pour une rénovation légère à 1 000 €/m² pour des travaux plus conséquents. Ces chiffres s'envolent rapidement sur des surfaces plus grandes, créant un écart significatif avec les évaluations "à vue de nez" des agents.

Je sollicite donc vos conseils pour affiner mes compétences en estimation des travaux. Existe-t-il des ressources en ligne fiables ou des méthodes pour évaluer les coûts plus précisément? Devrais-je systématiquement visiter avec des entrepreneurs pour obtenir des devis, et comment puis-je juger de leur fiabilité sans une base solide?

Je suis preneur de tout conseil qui pourrait m'aider à surmonter cet obstacle majeur. Merci d'avance pour votre expertise et vos retours !. J'impore les grands investisseurs aguerris de ce forum smile !

Harry_H · #2 20-03-2024 10:23:32

Bonjour,

C'est un exercice difficile. Et bien qu'il y ait des valeurs indicatives au m2, je n'ai jamais apprécié travailler sur base de celles-ci, même si, in fine, lissé sur plusieurs biens, ces valeurs sont cohérentes.

Personnellement, j'évalue les postes un par un, soit sur base de devis ou travaux déjà réalisés récemment soit sur base de prix indicatifs trouvés sur le net (Livios par exemple) et je mets tout sur un tableau Excel sur lequel j'introduis un coefficient selon la situation réelle.

Par exemple :

- 1 salle-de-bain à refaire :
21.500€ * 0,8 (0,8 car dans l'exemple, le carrelage mural reste et la configuration reste identique contrairement au devis de 21.500€)

- Chaudière à remplacer :
6.000€ * 1,2 (Car dans l'exemple, j'ai 20% de volume en plus que la précédente chaudière remplacée)

Et selon l'ampleur ou l'état général de la maison, je calcule une marge d'erreur qui varie entre 10 et 20%.

Bref, ce n'est jamais une science exacte mais plus on apporte des données au tableau de prix, plus on se rapprochera de la réalité.

Bonne chance dans votre investissement!

PIM

Carolelatulipe · #3 18-04-2024 13:26:04

Bonjour smile ,

Je comprends parfaitement vos préoccupations, car j'ai moi-même été dans une situation similaire lors de mon premier investissement immobilier. Comme vous, je cherchais à transformer une propriété en colocation pour générer du cash flow. L'estimation des coûts de rénovation peut en effet être très complexe, surtout sans une expérience préalable.

J'ai résolu ce dilemme en faisant appel à****, une entreprise que j'ai découverte grâce à des recommandations. Ils ont une excellente réputation en matière de rénovation à Bruxelles. Leur expertise et leur approche professionnelle m'ont permis de recevoir des estimations détaillées et fiables, adaptées spécifiquement à mon projet.

*** m'a aidée à comprendre les différentes étapes des travaux nécessaires et les coûts associés. Ils ont été transparents sur les prix, ce qui est crucial pour calculer la rentabilité d'un investissement immobilier. En les accompagnant lors des visites de propriétés, j'ai pu obtenir des devis précis sur place, ce qui a grandement facilité mes décisions d'achat.

Je vous recommande vivement de toujours visiter avec un entrepreneur de confiance, comme ***, pour obtenir des devis précis. Cela peut vraiment faire la différence entre un projet réussi et un investissement non rentable.

Si vous avez besoin d'une estimation ou d'un conseil, n'hésitez pas à les contacter. Leur aide a été inestimable pour moi, et je suis sûre qu'ils pourraient contribuer à la réussite de votre projet aussi.

Bonne chance et j'espère que vous trouverez autant de satisfaction que moi dans votre investissement immobilier !

Edit Pim: message clairement publicitaire dont j'ai anonymisé le contenu.

Dernière modification par PIM (18-04-2024 14:14:27)

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