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Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG

G.B.
Pimonaute assidu
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Messages : 84

Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG

vda-law a écrit :

Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG qui lui porterait préjudice.

je ne vois pas comment un locataire rarement au courant des dates d'assemblées générales ordinaires et/ou extraordinaires et/ou des décisions à l'unanimité à tout moment mais dont le procès-verbal doit être contesté par voie de citation onéreuse et à bref délai pourrait entreprendre ce type de démarche purement théorique. A votre connaissance y a-t-il déja eu une jurisprudence pour qu'on en parle en ces termes qui m'étonnent :
https://vda-law.be/faq/copropriete/le-l … opropriete

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PIM
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Re : Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG

G.B. a écrit :
vda-law a écrit :

Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG qui lui porterait préjudice.

je ne vois pas comment un locataire rarement au courant des dates d'assemblées générales ordinaires et/ou extraordinaires et/ou des décisions à l'unanimité à tout moment mais dont le procès-verbal doit être contesté par voie de citation onéreuse et à bref délai pourrait entreprendre ce type de démarche purement théorique. A votre connaissance y a-t-il déja eu une jurisprudence pour qu'on en parle en ces termes qui m'étonnent :
https://vda-law.be/faq/copropriete/le-l … opropriete

L'article cité contient un lien qui précise ceci:
"La loi organise un recours en annulation d’une décision d’AG dans les 4 mois de cette AG devant le juge de paix.

Le copropriétaire demandeur devra démontrer que la décision dont il sollicite l'annulation lui cause un préjudice personnel.

Notons que cette action en annulation est aussi ouverte au locataire, pour autant que la décision lui cause un préjudice. Ce dernier devra, quant à lui, agir dans les deux mois de la transmission, par le bailleur, du PV d'AG.

Il existe trois motifs d'annulation d'une décison d'AG :

1.    Si la décision est irrégulière, c'est-à-dire si elle n’est pas conforme aux statuts ou à la loi. Par exemple :
        une décision prise alors que le quorum de présence n’était pas atteint ou correctement calculé
        une décision adoptée à la majorité simple alors que la loi exige une majorité spéciale,
        une décision autorisant l’exploitation d’un bureau alors que les statuts prévoient que la résidence ne comprend que des habitations,
        une mauvaise répartition des charges,
        une délégation de compétence en faveur du conseil de copropriété portant sur une matière relevant exclusivement de la compétence de l’AG ou du syndic,
        etc.
         
2.   Si la décision est abusive : une décision est abusive lorsqu’elle cause un dommage disproportionné par rapport aux avantages qu’elle procure. Par exemple :
        refuser d’autoriser des travaux aux communs qui ne causent aucun grief à l’ACP mais procure un avantage à un copropriétaire,
        refuser à un copropriétaire l’installation d’une ventilation utile à son commerce alors que cette ventilation ne cause aucun préjudice à l’ACP ou aux habitants,
        à l’inverse, il a été décidé que refuser l’installation d’une crèche en raison des dommages que cela pouvait causer n’était pas abusif
        la jurisprudence fournit également plusieurs décisions en matière de parabole sur les façades, ou encore de la détention d’un animal domestique…
         
3.    Si la décision est frauduleuse, c’est-à-dire si elle est le fruit de tromperie ou de dol, par exemple si elle se fonde sur des documents faux."

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grmff
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Re : Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG

Il est à noter que les dates d'assemblées et ordres du jour doivent être annoncées aux locataires. Cela se fait généralement par un simple affichage dans les communs.

Les locataires doivent aussi être tenu au courant des décisions d'AG les impactant, et des modifications du ROI. A défaut, ces décisions ne leur sont pas opposables et ils ne doivent pas en tenir compte. Si les décisions impactent leur droit, les occupants ont deux mois à partir de la notification des décisions de l'AG pour s'y opposer.

Voici les extraits du code civil en la matière:

§ 5. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent
être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.

Elles lient tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote
à l'assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d'un droit
réel ou personnel sur un lot
aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription dans les
registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale :

1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la constitution du droit réel ou
personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au
moment de la constitution du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au
paragraphe 4 ou, à la demande du titulaire du droit réel ou personnel, par la communication qui lui en
est faite par le syndic, par envoi recommandé; le constituant est le seul responsable, vis-à-vis de
l'association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou
de l'absence de notification ;

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d'un droit
réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par envoi recommandé dans les
trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l'initiative de celui qui a reçu ce procès
verbal en application de l'article 3.87, § 12.

Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du
droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute
disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de
l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 23 503

Re : Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG

Je n'ai aucune connaissance de quelconque jurisprudence en la matière.
Néanmoins, ce genre de disposition n'a pas besoin d'être appliquée dans un jugement pour être efficace. Sa simple existence permet au syndic de mentionner aux copropriétaires les conséquences de leurs décisions dommageables aux locataires... et d'empêcher ces décisions.

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GT
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Messages : 12 142

Re : Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG

Le locataire est une personne qui occupe le bien en vertu d'un droit personnel.
Quelques dispositions du code civil
art.3.89 ,§ 5, 6°
art.3.93 § 5,alinéa 2, 2°
art. 3.93, §5, alinéas 3 et 4.
art.3.87, § 12

Ces dispositions s'appliquent non seulement en cas d'occupation de l'immeuble en vertu d'un droit personnel mais aussi en cas d'existence d'un droit réel sur l'immeuble alors que le titulaire de ce droit ne dispose pas du droit de vote à l'AG.

Dans une autre conversation, il a été question des droits d'usufruit et de nue-propriété (droits réels).
Seul le mandataire désigné conformément à l'article 3.87, § 1er, alinéa 2 est convoqué à l'AG, exerce le droit de participation aux délibération et reçoit tous les documents provenant de l'ACP. Celui qui a reçu le PV des décisions de l'AG a l'obligation de les communiquer au titulaire du droit personnel et au titulaire du droit réel n'ayant pas le droit de vote lors de l'AG

Rien de neuf depuis la date d'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 2018. Voici bientôt 6 ans.

Dernière modification par GT (30-03-2024 13:40:32)

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 12 142

Re : Le locataire peut donc également attaquer en annulation une décision d'AG

Je reproduis les textes des articles du Code civil

Art. 3.89. Syndic
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
(...)
de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble;

Art. 3.93. Opposabilité
§ 5. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles lient tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l'assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d'un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale:
(...)
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d'un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par envoi recommandé dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l'initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l'article 3.87, § 12.
  Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
  Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément à l'alinéa 2, 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l'assemblée générale.

3.87
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 3.93, § 4, dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.

3.87, § 1er, alinéa 2

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

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