Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour à tous,

Merci pour tous vos messages, je ne m'attendais pas à un tel engoument pour ma question mais j'apprécie l'effort et les précisions que vous mettez dans vos réponses. Je vais essayer de répondre au mieux à vos questions mais gardez en tête que je suis un syndic bénévole d'une copropriété, avec une organisation complexe certes..., seulement  depuis un an pour 'remettre sur les rails' une gestion catastrophique faite par trois syndics professionels avant moi. Ces syndics pros n'ont jamais évoqué ces associations partielles et une gestion distincte chaque ACP. J'ignore si cette discussion eue lieue par le passé lorsque je n'étais pas encore co-propriétaire dans cette résidence. Un seul syndic (de l'ACP principal) a été désigné et seul des AG, tenue des comptes, contrats etc..., ont été fait via l'ACP principale.

Pour le numéro des ACPs principale et partielles, on parle bien de numéro d'entreprise et pas de numéro de TVA, c'est une erreur de mon coté.

@GT

C'est correct. Il n'existe pas, à ma connaissace, une table similaire pour chaque association partielle avec les quotes-parts calculées concernant chaque partie privative ( lofts, appartements, emplacements de parkings) dans les parties communes particulières. J'ai naïvement pensé que la répartition des parties privatives dans chaque association partielle est la-même au pro-rata que la répartition dans les quotités des parties privatives de l'association principale.

@GT et Yves Van Ermen

J'ai été choisi et élu en qualité de Syndic bénévole de l'association principale et y a, à ma connaissance, un seul acte de base pour l'ACP principale (que je copie ici) qui represnd les Acte de Base de l'association partielle "Aparts", "Basement" et "Lofts" respectivement dans les Titres II, Titres III et Titre IV.

Notre acte de base de l'ACP décrit :
a) Régime de copropriété L'immeuble ci-après décrit est placé sous le régime de copropriété et d'indivision forcée, conformément à la loi et plus précisément par application des articles 577-3 à 577-14 du Code civil.
L’immeuble dans sa globalité comprend au moins vingt lots privatifs, ceci implique qu’un conseil de copropriété est obligatoire.
Conformément à l’article 577-3 alinéa 4 du Code civil, le comparant nous déclare que le présent acte prévoit la création de trois associations partielles disposant de la personnalité juridique, plus amplement décrites ci-après.
L’association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les
éléments qui relèvent de la gestion commune de l’ensemble immobilier. Elle dispose en conséquence d’une compétence résiduaire. La propriété de l’ensemble immobilier sera ainsi répartie entre plusieurs personnes par lot, comprenant chacun une partie privative bâtie, une quote-part dans des éléments immobiliers de l’association principale et une quote-part dans des éléments immobiliers de l’association partielle dans laquelle est situé ledit lot privatif.
Dans le but d'opérer cette répartition, le comparant déclare établir les statuts de la copropriété et le règlement d'ordre intérieur de l’association principale et des associations partielles ayant notamment pour objet de décrire l'ensemble immobilier, les parties privatives et communes de chaque association, de fixer la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative sur base du rapport dont question ci-après, de décrire les droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et communes de l’association principale et des associations partielles, de fixer les critères et le mode de calcul de la répartition des charges de chacune des copropriétés, l'administration de l’ensemble immobilier et de régler les détails de la vie en commun.
b) plans et schémas
Le comparant nous a ensuite remis, pour être déposés au rang de nos minutes, les plans du complexe, à savoir :
1.-a un plan dénommé “DO_01 GRONDPLANNEN -1 & +0”;
[…]
Ces plans ont tous été réalisés par XXX
2.- une série de plans colorés déterminant les parties communes de chaque sous-copropriété, dénommés ci-après « les plans colorés » ; ce plan que j'ai envoyé dans mon précédent message
3.- les tableaux des quotes-parts suivantes :
° un tableau des quotes-parts générales de copropriété pour chacun des lots et associations établi sur base d’un rapport motivé dressé par XXX prénommé qui restera ci-annexé après avoir été lu partiellement, commenté, daté et signé par le comparant et nous notaire, pour revêtir la forme authentique à l’instar du présent acte; Tableau que j'ai ajouté dans mon message précédent
° un tableau des quotes-parts des charges communes pour chacune des associations partielles, établi sur base d’un rapport motivé dressé XXX qui restera ci-annexé après avoir été lu partiellement, commenté, daté et signé par le comparant et nous notaire, pour revêtir la forme authentique à l’instar du présent acte; Tableau que je n'ai pas en ma possession

Ces plans et rapports demeureront ci-annexés, sans qu'il en résulte une obligation de les transcrire

C'est correct. Je viens de voir la 'big picture'. Si j'essaye de résumer pour mon problème initial de nettoyage de façade des lofts, ce n'est pas moi en tant que Syndic de l'ACP principal de gérer cela mais au Syndic de l'ACP partielle Loft de suivre les volontés de co-propriétaires ayant des parts dans l'ACP partielle lofts. Est-ce que je me trompte ?

Blankhass

Dernière modification par Blankhass (15-04-2024 19:27:26)

Comment est rédigé le point du PV de l'AG qui a procédé à votre nomination ?

Seule une AG de l'association partielle "Appartements" (pourvue de la personnalité juridique) peut vous choisir comme syndic de celle-ci.
Seule une AG de l'association partielle "Lofts" ( pourvue de la personnalité juridique) peut vous choisir comme syndic de celle-ci
Seule une AG de l'association partielle "Parkings"  pourvue de la personnalité juridique) peut vous choisir comme syndic de celle-ci.
Seule une AG de l'association principale peut vous choisir comme syndic de celle-ci

Les décisions de chaque AG sont reprises dans des procès-verbaux séparés.
Les compétences du syndic de l'association principale ne sont pas celles des syndics des associations partielles "Appartements ", "Lofts" ou "parkings".
Les syndics peuvent être identiques. Ce qui ne signifierait pas que le syndic est unique.
S'appliquent à chaque association, principale ou partielle (pourvue de la personnalité juridique), les dispositions des art.3.84 à 3.100, C. civil

Dernière modification par GT (16-04-2024 08:50:04)

Oups ! Très bien vu .

Effectivement.
Si une personne n'est pas propriétaire d'un lot dans l'association concernée, il elle ne remplit pas les conditions pour être choisie comme syndic bénévole de celle-ci.

Le(s) lot(s) ( qui renvoient à l'association concernée)possédés par Blankhass  ne sont malheureusement pas identifiés.

Dernière modification par GT (16-04-2024 09:31:41)

Pour les lofts, je suppose que les décisions doivent être prise à unanimité, vu qu'un des deux lots a plus de quotités que l'autre.

Une ACP avec 12 lots et 4 ACP partielles, c'est un beau bordel au niveau des majorités.

Actuellement, vous gérez comme on gérait avant l'invention des ACP partielles. Il y avait des parties communes générales, répartissant aux quotités générales les charges générales telles l'assurance, les frais de syndic, etc.
Il y avait les parties communes spéciales, avec des quotités spéciales égales aux quotités générales, mais dont le total n'était pas un chiffre rond. On y réparti les charges spécifiques à cette partie commune spéciale. Par exemple, quand les immeubles sont répartis par entrée, on peut répartir les frais d'ascenseur uniquement sur les appartements reprenant ces ascenseurs. 3 entrées font 3 parties communes spéciales.

A l'époque, aussi absurde que cela puisse être, c'est l'ACP qui votait, pour tout. Il y avait une seule AG pour l'ensemble de la copropriété. Donc, certains votaient pour des parties communes spéciales dont ils ne font pas partie, et dont ils ne supportaient pas les frais. Avec le risque de voter des travaux alors que les propriétaires devant supporter le coût de ces travaux sont majoritairement contre...

Personnellement, j'avais résolu ce problème en votant les travaux conditionnellement à l'approbation des propriétaires des parties communes spéciales concernées, qui se réunissaient séparément ultérieurement, ou donnaient leur avis par écrit après l'AG. Un beau bordel à gérer, mais au moins, on avançait avec tous les propriétaires concernés et ils étaient impliqués dans le processus de décision.

La raison pour laquelle l'ACP devait voter ces travaux des parties communes spéciales, c'est qu'en cas de mauvais payeur pour des travaux dans une des parties communes spéciales, les frais étaient à charge de tous.

C'est comme cela que vous gérez actuellement.

Dès lors que vous souhaitez continuer ainsi, vous devriez soumettre lors de l'AG principale au vote la proposition des travaux à l'ensemble de la copropriété (responsable en cas de mauvais paiement...) ET aux propriétaires de l'ACP partielles. Avec double quorum, ou autorisation écrite des propriétaires de l'ACP partielle.
La proposition soumise à l'AG doit être claire sur les propriétaire qui supporteront la charge des frais en question.

Vous pourriez aussi prévoir que les travaux ne commenceraient que lorsque les propriétaires concernés ont payé leur quote part.
Et si j'était vous, en cas de contestation, j'attendrais la fin des 4 mois où il peut y avoir contestation.

Vous pouvez aussi mentionner lors de l'AG que, théoriquement, il devrait y avoir 5 syndics différents, 4 pour les ACP partielles à charges des ACP partielles concernées, et un pour l'ACP générale. Et évidemment mentionner que vous ne serez pas syndic des ACP partielles où vous n'êtes pas propriétaire, car cela est interdit. Avec les coûts de 5 syndics, de 5 comptes bancaires, de 5 assurances syndic, de 5 AG, etc. Je parie que cela va les faire réfléchir...

Il est aussi évident que, si des travaux similaires ont été effectués sur l'ACP partielle qui ne concerne pas les lofts, et que ces frais ont été répartis aux quotités générales, il serait injuste que les propriétaires de l'ACP partielle dont les frais ont été couverts par les lofts refusent de leur rendre la pareille.

Il est courant que les syndics ne tiennent pas compte des ACP partielles / parties communes spéciales, et répartissent tout aux quotités générales, où que les travaux aient été fait. Si on procède de la sorte pour de gros travaux dans une partie, il faut faire pareil dans les autres parties...

J'espère que vous avez effectué une remise/reprise avec votre prédécesseur, contenant l'ensemble du dossier de gestion de l'immeuble, y compris la comptabilité et les actifs dont le syndic sortant avait la gestion ,tout sinistre , un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété et que vous avez récupéré et conservé les archives.

Avant d'acheter ou au moment de l'achat ( d'un emplacement au sous-sol ?, d'un appartement ? d'un loft ?), vous n'avez pas reçu puis conservé les actes de base et règlements de copropriété dans lesquels il était fait mention d'une association principale et d'associations partielles pourvues de la personnalité juridique ?

Et, en principe, vous auriez dû recevoir , dans le cadre de la transmission du lot /des lots que vous avez acquis, les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des 3 dernières années.

Dernière modification par GT (17-04-2024 10:56:05)