Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Blankhass · #1 14-04-2024 18:52:55

Bonjour bg1000, En effet, en parallèle de mon message précédent je regardais cette fameuse annexe. Je ne n'ai que sous format papier donc j'ai pris des photos que j'ai téléchargé ci dessous.

J'espère que cela vous aide, de mon côté cela me conforte dans ma position que les frais liés au lofts devront être payé que par les lofts WO0.2 et WO0.3.

Blankhass

bg1000 · #21 14-04-2024 18:21:21

Il faudrait voir l'intitulé des quotités, quels sont les quotités des habitants du bâtiment principal dans les lofts et vice versa.

Dans l'extrait on parle d'une annexe, c'est manifestement cette annexe qu'il faut consulter pour les répartitions des charges.

Blankhass · #22 14-04-2024 18:02:21

Bonjour à tous,

Je suis bien couvert par une assurance RC en tant que syndic bénévole, par contre cette assurance couvre que le sydic relative à l'Assemblée Générale Principale. Comme expliqué plus haut dans la conversation cette copropriété existe depuis dix ans et il n'y a jamais eu d'AG relatif aux ACP partielles. Seules les AG de l'ACP principale était faite.

Pour répondre à GT, j'ai reli avec plus d'attention notre Acte de Base :
CHAPITRE IV.-CHARGES COMMUNES
Article 14.- Critères et modes de calcul de la répartition des charges communes
14.1.- Les charges communes sont divisées en :
- charges communes générales de l’ensemble du complexe immobilier qui incombent à tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts qu'ils détiennent dans les parties communesgénérales ;
- charges communes générales qui incombent à tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts qu'ils détiennent dans les parties communes de l’association partielle dont ils dépendent.
Elles sont fixées dans le rapport motivé qui restera ci-annexé.
- charges communes particulières, qui incombent aux copropriétaires de chacune des associations partielles en proportion de l'utilité pour chaque lot d'un bien ou service constituant une partie commune donnant lieu à ces charges. Elles sont fixées dans le rapport motivé qui restera ci-annexé.
14.2.- Sont considérées comme charges communes (générales ou particulières) :
a) les frais d'entretien et de réparation des parties communes utilisées par tous les copropriétaires de l’association principale ou d’une association partielle; les charges nées des besoins communs comme les dépenses de l'eau, du gaz et de l'électricité, celles d'entretien et la réparation des parties communes, le salaire du personnel d'entretien ou les frais de la société d'entretien, les frais d'achat, d'entretien et de remplacement du matériel et mobilier commun, poubelles, ustensiles et fournitures nécessaires pour le bon entretien du complexe immobilier ou de l'immeuble ;
[…]
e) les indemnités dues par l’une des copropriétés ;

"Article 25 : Paiement des charges communes.
Tous les copropriétaires doivent effectuer le paiement des charges communes générales ou particulières au syndic de l’association des copropriétaires concernée dans les trente jours de la date d'invitation à payer. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai
de trente jours encourt de plein droit et sans mise en demeure une indemnité d’un euro par jour de retard à dater de l'expiration dudit terme, sans préjudice de l'exigibilité de tous autres dommages et intérêts. [...] "

Le document est peut-être clair pour une personne avec l'expertise, mais ma compréhension est que le toit des lofts fait parti des parties commune de l'association partielle des lofts et doit donc être payé par les propriétaires des lofts suivant les quotités de l'ACP partielle lofts.

Bonne soirée

Blankhass

Dernière modification par Blankhass (14-04-2024 18:03:38)

GT · #23 08-04-2024 17:33:01

L'objectif prévu par le législateur, en prévoyant la création d'associations partielles dans un complexe immobilier composé de plusieurs entités, consiste à conférer aux copropriétaires de chaque association partielle, une autonomie de gestion, chacune d'elles étant dotée de la personnalité juridique et agissant par la voie de son syndic et de l'assemblée générale des seuls copropriétaires qui en sont membres.

Et que prévoit le règlement de copropriété des associations partielles ?
Un article pourrait préciser : "Chaque assemblée générale se compose de tous les copropriétaires concernés quel que soit le nombre des quote-parts qu'ils possèdent ans les parties communes".

Les assemblées générales d'un même complexe ne peuvent se tenir conjointement même si les différentes associations ont fait le choix du même syndic. Et le fait que des procès-verbaux seraient établis de manière séparée, pour chaque association, ne suffit pas à valider la réunion et les décisions qui y sont adoptées.
Si des assemblées générales devaient se tenir de manière conjointe, toutes les décisions qui interviendront seront irrégulières et susceptibles d'être annulées, ce qui est de nature à créer une insécurité juridique.

En l'espèce les 4 associations ont-elles choisi le même syndic lors d'AG distinctes ?

GT · #24 08-04-2024 13:25:50

Blankhass a écrit :

Merci pour vos retours,
Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.
En ce qui concerne l'Acte de Base, je ne sais pas comment le partager de manière efficace et qu'il reste anonyme : mais on a une description des parties communes :
TITRE IV.- ACTE DE BASE DE L’ASSOCIATION PARTIELLE « LOFTS »
a) description des éléments affectés à l'usage des copropriétaires « LOFTS ». Détermination de leur caractère privatif ou commun
1- Sol et sous Sols
....
5.- Murs (revêtements et enduits) Les revêtements et enduits des murs communs à l'intérieur des locaux privatifs sont privatifs ; à l'extérieur, ils
sont communs.
...
8.- Toit Le toit est un élément commun. Il comprend l'armature, le hourdage, le revêtement et tout ce qui concerne l’étanchéité. En font partie intégrante les gouttières et canalisations de décharge des eaux pluviales, de même que les lucarnes si elles sont immédiatement sous le toit.
Au-dessus du toit, l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.
Mon argumentaire envers ce propriétaire est que ce n'est pas parce que un élément est commun, qu'il doit être payé par tous les propriétaires. Les éléments communs à l'ACP partielle "Lofts" doivent être payés par les propriétaires des lofts. Cela me semble un peu surréaliste qu'un propriétaire d'une place de parking ou d'un appartement dans le bâtiment principal doivent payer pour le loft via l'ACP principale.
J'espère que cela aide.
Blankhass

En ce qui concerne l'ACP partielle Lots", le toit est un élément commun et l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.
Qu' est-il prévu en ce qui concerne la répartition des charges?
Vérifier dans le règlement de copropriété de l'ACP partielle Lofts" si ces charges sont réparties entre les copropriétaires des lofts.

La discussion et le vote ne peuvent avoir lieu dans le cadre d'une AG de l'association principale mais dans celui d'une AG de l'association partielle "Lofts"
Une association partielle n'et pas une association subordonnée à une association principale;
Ces 2 associations disposent d'une très large autonomie.

GT · #25 08-04-2024 12:58:18

Blankhass a écrit :

Un propriétaire d'un des lofts souhaite ajouter un point de discussion concernant la maintenance de la toiture et de la façade des lofts (y compris le sien). Ce type de travaux fait partie des parties communes de l'ACP partielle lofts et donc de l'ACP principale (toiture et façades).

Quelles sont les parties communes ou considérées comme communes de l'association principale figurant dans l'acte de base de ladite association principale ?

GT · #26 08-04-2024 11:47:42

Blankhass a écrit :

Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.

J'espère qu'une assurance responsabilité civile vous couvre en qualité de syndic bénévole. Pour les 4 associations de copropriétaires ?
4 AG vous ont choisi en qualité de syndic ?

Dernière modification par GT (08-04-2024 11:50:26)

GT · #27 08-04-2024 11:13:44

Blankhass a écrit :

Merci pour vos retours,
Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.

A ma connaissance les ACP ne sont sont pas assujetties à la TVA. Elles doivent être enregistrées à la banque-carrefour des entreprise et se voient attribuer non pas un numéro de TVA mais un numéro d'entreprise.

1 ACP principale : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG, 1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur
1 ACP partielle parking : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG, 1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur
1 ACP partielle appartements : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG,1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur
1 ACP partielle lofts : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG,1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur

Le syndic désigné par les 4 AG compétentes peut être un syndic identique (ce qui ne veut pas dire un syndic unique).
Les AG doivent être distinctes. 4 AG distinctes. De la jurisprudence existe. J'ai déjà consulté un avocat réputé à cet égard.

P.S. Et j'ajoute encore : des procès-verbaux distincts des décisions des AG des 4 associations.

Dernière modification par GT (08-04-2024 11:16:31)

max11 · #28 08-04-2024 10:52:14

Blankhass a écrit :

Merci pour vos retours,
Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.
En ce qui concerne l'Acte de Base, je ne sais pas comment le partager de manière efficace et qu'il reste anonyme : mais on a une description des parties communes :
TITRE IV.- ACTE DE BASE DE L’ASSOCIATION PARTIELLE « LOFTS »
a) description des éléments affectés à l'usage des copropriétaires « LOFTS ». Détermination de leur caractère privatif ou commun
1- Sol et sous Sols
....
5.- Murs (revêtements et enduits) Les revêtements et enduits des murs communs à l'intérieur des locaux privatifs sont privatifs ; à l'extérieur, ils
sont communs.
...
8.- Toit Le toit est un élément commun. Il comprend l'armature, le hourdage, le revêtement et tout ce qui concerne l’étanchéité. En font partie intégrante les gouttières et canalisations de décharge des eaux pluviales, de même que les lucarnes si elles sont immédiatement sous le toit.
Au-dessus du toit, l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.
Mon argumentaire envers ce propriétaire est que ce n'est pas parce que un élément est commun, qu'il doit être payé par tous les propriétaires. Les éléments communs à l'ACP partielle "Lofts" doivent être payés par les propriétaires des lofts. Cela me semble un peu surréaliste qu'un propriétaire d'une place de parking ou d'un appartement dans le bâtiment principal doivent payer pour le loft via l'ACP principale.
J'espère que cela aide.
Blankhass

Vous êtes mal parti dans votre rôle de syndic si vous utilisez de tels arguments....

Ce qui compte et uniquement ce qui doit compter pour le syndic, ce sont les textes officiels de l'ACP : acte de base, ROI, AG.
Ce sont eux qui doivent vous dire qui paient quoi et pas vos idées, votre avis, votre réalisme, votre supposition !

Vous nous donnez juste une description des parties communes. Cela n'a rien à voir avec la réponse à votre question de qui paie !
Vous devez trouver dans l'acte de base (les ?) ou les ROI un article qui va vous donner la réponse de qui paie quoi !
Parfois, c'est mal fait et sujet à interprétation mais, le plus souvent, c'est très clair !

Blankhass · #29 08-04-2024 10:41:51

Merci pour vos retours,

Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.

En ce qui concerne l'Acte de Base, je ne sais pas comment le partager de manière efficace et qu'il reste anonyme : mais on a une description des parties communes :

TITRE IV.- ACTE DE BASE DE L’ASSOCIATION PARTIELLE « LOFTS »
a) description des éléments affectés à l'usage des copropriétaires « LOFTS ». Détermination de leur caractère privatif ou commun
1- Sol et sous Sols
....
5.- Murs (revêtements et enduits) Les revêtements et enduits des murs communs à l'intérieur des locaux privatifs sont privatifs ; à l'extérieur, ils
sont communs.
...
8.- Toit Le toit est un élément commun. Il comprend l'armature, le hourdage, le revêtement et tout ce qui concerne l’étanchéité. En font partie intégrante les gouttières et canalisations de décharge des eaux pluviales, de même que les lucarnes si elles sont immédiatement sous le toit.
Au-dessus du toit, l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.

Mon argumentaire envers ce propriétaire est que ce n'est pas parce que un élément est commun, qu'il doit être payé par tous les propriétaires. Les éléments communs à l'ACP partielle "Lofts" doivent être payés par les propriétaires des lofts. Cela me semble un peu surréaliste qu'un propriétaire d'une place de parking ou d'un appartement dans le bâtiment principal doivent payer pour le loft via l'ACP principale.

J'espère que cela aide.
Blankhass

GT · #30 08-04-2024 09:38:08

Blankhass a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis syndic bénévole et je pressens qu'un point de la prochaine AGE va être sujet à un débat houleux entre propriétaires. Le point de discussion portera sur l'approbation ou le refus de dépenses liées à l'entretien (nettoyage, démoussage, etc.) de la toiture et au nettoyage des façades de deux lofts qui font partie de notre copropriété. Le principal sujet de discorde sera principalement de savoir à quels propriétaires reviendront ces frais.
Pour résumer et placer dans le contexte, notre propriété comprend un bâtiment principal comprenant une dizaine d'appartements, avec caves et places de parking, ainsi que deux lofts situés sur le terrain mais à côté du bâtiment principal. Les lofts ont également une place de parking et une cave privative dans le bâtiment principal.
Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.

Il n'est pas possible de formuler une opinion sans disposer des textes comme l'a souligné Max11.

Les 4 ACP ( l'association principale et les associations partielles) sont-elles pourvues de la personnalité juridique et, de ce fait, inscrites à la banque-carrefour des entreprises ?

Dernière modification par GT (08-04-2024 09:38:35)

max11 · #31 08-04-2024 09:18:02

Blankhass a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis syndic bénévole et je pressens qu'un point de la prochaine AGE va être sujet à un débat houleux entre propriétaires. Le point de discussion portera sur l'approbation ou le refus de dépenses liées à l'entretien (nettoyage, démoussage, etc.) de la toiture et au nettoyage des façades de deux lofts qui font partie de notre copropriété. Le principal sujet de discorde sera principalement de savoir à quels propriétaires reviendront ces frais.
Pour résumer et placer dans le contexte, notre propriété comprend un bâtiment principal comprenant une dizaine d'appartements, avec caves et places de parking, ainsi que deux lofts situés sur le terrain mais à côté du bâtiment principal. Les lofts ont également une place de parking et une cave privative dans le bâtiment principal.
Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.
Un propriétaire d'un des lofts souhaite ajouter un point de discussion concernant la maintenance de la toiture et de la façade des lofts (y compris le sien). Ce type de travaux fait partie des parties communes de l'ACP partielle lofts et donc de l'ACP principale (toiture et façades). J'ai expliqué à ce propriétaire que ce point sera ajouté à la prochaine AGE mais que les dépenses devront être couvertes par les propriétaires des lofts. J'ai reçu une réponse assez agressive de ce propriétaire affirmant que les coûts des travaux devront être couverts par tous les propriétaires. Évidemment, ce propriétaire a un intérêt financier dans cette affaire.
Pouvez-vous m'aider à déterminer si mon jugement est correct ? Le coût doit-il être couvert uniquement par les propriétaires des lofts ? À mon sens oui, par exemple, le coût associé au nettoyage des parkings est imputé uniquement aux propriétaires de parkings.
Merci d'avance,
Bonne journée Blankhass

Bonjour,
Pour vous répondre, il faudrait connaître la teneur exacte des textes de l'acte de base, ROI, ...
Vous pouvez les reproduire ici ?

Blankhass · #32 08-04-2024 08:28:28

Bonjour à tous,

Je suis syndic bénévole et je pressens qu'un point de la prochaine AGE va être sujet à un débat houleux entre propriétaires. Le point de discussion portera sur l'approbation ou le refus de dépenses liées à l'entretien (nettoyage, démoussage, etc.) de la toiture et au nettoyage des façades de deux lofts qui font partie de notre copropriété. Le principal sujet de discorde sera principalement de savoir à quels propriétaires reviendront ces frais.

Pour résumer et placer dans le contexte, notre propriété comprend un bâtiment principal comprenant une dizaine d'appartements, avec caves et places de parking, ainsi que deux lofts situés sur le terrain mais à côté du bâtiment principal. Les lofts ont également une place de parking et une cave privative dans le bâtiment principal.

Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.

Un propriétaire d'un des lofts souhaite ajouter un point de discussion concernant la maintenance de la toiture et de la façade des lofts (y compris le sien). Ce type de travaux fait partie des parties communes de l'ACP partielle lofts et donc de l'ACP principale (toiture et façades). J'ai expliqué à ce propriétaire que ce point sera ajouté à la prochaine AGE mais que les dépenses devront être couvertes par les propriétaires des lofts. J'ai reçu une réponse assez agressive de ce propriétaire affirmant que les coûts des travaux devront être couverts par tous les propriétaires. Évidemment, ce propriétaire a un intérêt financier dans cette affaire.

Pouvez-vous m'aider à déterminer si mon jugement est correct ? Le coût doit-il être couvert uniquement par les propriétaires des lofts ? À mon sens oui, par exemple, le coût associé au nettoyage des parkings est imputé uniquement aux propriétaires de parkings.

Merci d'avance,

Bonne journée Blankhass

Dernière modification par Blankhass (08-04-2024 08:28:54)

Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

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