Préavis en cas de décès du locataire sur Bruxelles

rexou · #1 26-04-2024 17:09:30

Un bail dans la région bruxelloise de 9 ans, dans sa 4e année d'exécution. Le locataire décède. La famille vide l'appartement. La fille du locataire me signale qu'elle doit selon elle donner un préavis de deux mois pour se libérer de toute obligation et se réfère pour appuyer sa conviction à l'art 232 du code du logement bruxellois que voici :

"Art. 232. [1 - Régime des obligations du bail au décès du preneur
Par dérogation à l'article 1742 du Code civil, en cas de décès du preneur, si le logement est inoccupé après ce
décès par les membres du ménage du preneur et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une
durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni
indemnité.
Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation dans le respect des règles de dépôt telles
que décrites dans la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou
mis sur la voie publique en exécution de jugements d'expulsion.
En cas de résiliation, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants
qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge
compétent.]

Selon moi, à partir du moment où l'appartement est vidé par la famille, le préavis légal de trois mois doit s'appliquer. Vrai ou faux ?

rexou · #2 27-04-2024 11:42:58

Appel à GT big_smile

grmff · #3 27-04-2024 13:59:34

A lire le texte applicable à Bruxelles, il faut reconnaître que c'est assez mal torché, et pas très favorable aux droits élémentaires du propriétaire.

A mon sens, cet article est fait pour protéger les droits du propriétaire, et pas de la succession. En effet, il mentionne "le propriétaire peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité." Il n'est pas mentionné qu'il doit.

C'est donc un article à utiliser quand il n'y a pas d'héritier et que vous vous retrouvez avec un appartement "en déshérence"
Si les héritiers présomptifs ont vidé l'appartement, ils se son comportés comme des héritiers, et on peut considérer qu'ils ont accepté la succession.

Dès lors, le préavis de 3 mois est applicable. C'est en tout cas mon interprétation à chaud de cet article. Les motivations des parlementaires à écrire cet article pourrait sans doute nous éclairer plus...

rexou · #4 27-04-2024 18:11:11

grmff a écrit :

A lire le texte applicable à Bruxelles, il faut reconnaître que c'est assez mal torché, et pas très favorable aux droits élémentaires du propriétaire.
A mon sens, cet article est fait pour protéger les droits du propriétaire, et pas de la succession. En effet, il mentionne "le propriétaire peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité." Il n'est pas mentionné qu'il doit.
C'est donc un article à utiliser quand il n'y a pas d'héritier et que vous vous retrouvez avec un appartement "en déshérence"
Si les héritiers présomptifs ont vidé l'appartement, ils se son comportés comme des héritiers, et on peut considérer qu'ils ont accepté la succession.
Dès lors, le préavis de 3 mois est applicable. C'est en tout cas mon interprétation à chaud de cet article. Les motivations des parlementaires à écrire cet article pourrait sans doute nous éclairer plus...

Merci Grmff. J'ai la même interprétation mais bien sur, ce n'est pas le cas des héritiers qui me présentent ce texte comme une exemption de leurs obligations. Je désire éviter le conflit, mais à ce jour (27 avril) je n'ai encore reçu aucun préavis (décès survenu le 10 avril et appartement déjà quasi vidé). J'attends donc patiemment début mai pour voir si je reçois un courrier et quel sera le cas échéant son contenu.

Il n'en demeure pas mois que ce texte n'est pas très clair et sujet à interprétations diverses.

ID9 · #5 29-04-2024 00:50:58

grmff a écrit :

A lire le texte applicable à Bruxelles, il faut reconnaître que c'est assez mal torché, et pas très favorable aux droits élémentaires du propriétaire.
A mon sens, cet article est fait pour protéger les droits du propriétaire, et pas de la succession. En effet, il mentionne "le propriétaire peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité." Il n'est pas mentionné qu'il doit.
C'est donc un article à utiliser quand il n'y a pas d'héritier et que vous vous retrouvez avec un appartement "en déshérence"
Si les héritiers présomptifs ont vidé l'appartement, ils se son comportés comme des héritiers, et on peut considérer qu'ils ont accepté la succession.
Dès lors, le préavis de 3 mois est applicable. C'est en tout cas mon interprétation à chaud de cet article. Les motivations des parlementaires à écrire cet article pourrait sans doute nous éclairer plus...

Vôtre interprétation est la bonne, ci-dessous le commentaire de cet article, issu de l'exposé des motifs du projet d'ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation.

Cet article insère une faculté de résolution sans recours
préalable au juge dans l’hypothèse où, suite au décès du
preneur, et pour autant que les lieux ne soient pas occupés
par les membres de son ménage, les loyers demeurent
impayés durant plus de deux mois.
Le législateur bruxellois entend ainsi rencontrer et remé-
dier à une difficulté importante dans la pratique, à laquelle
les bailleurs se trouvent confrontés en cas de succession,
notamment en déshérence. En ce cas, il arrive en effet que
les bailleurs ne parviennent pas à récupérer leurs loyers et
ne puissent, avant la désignation d’un curateur à la succes-
sion vacante, faire libérer les lieux.
L’obligation de conservation des meubles que le texte
initial imposait au bailleur a été supprimée à la suite à
l’avis du Conseil d’État. Celui-ci estime que l’objectif visé
de protection du bailleur n’est pas rencontré en ce que cet
article ne détermine aucune limite dans le temps à l’obliga-
tion du bailleur et que rien ne permet de surcroît d’estimer
avec certitude que le patrimoine du défunt sera suffisant
pour couvrir les frais exposé par le bailleur. Enfin l’avis
estime difficile de concilier cette obligation avec le privi-
lège du bailleur sur les meubles garnissant le bien loué s’il
doit conserver en dehors de ce bien loué les meubles sur
lesquels il est supposé exercer son privilège.

Dernière modification par ID9 (29-04-2024 00:51:52)

PIM, rexou, grmff

rexou · #6 29-04-2024 21:46:25

Merci ID9 smile

rexou · #7 02-05-2024 22:35:38

Epilogue : Le bail s'est finalement terminé de commun accord avec un préavis de trois mois prenant cours immédiatement. La source d'information de la locataire était... le syndicat des locataires qui lui avait affirmé qu'elle ne devait payer que deux mois (ce qui par ailleurs n'est mentionné nulle part dans le texte cité, en aucun cas de figure)

Conclusion : soit la brave dame a mal compris, soit les services du sergent Garcia sont à côté de leurs pompes. L'un n'excluant pas l'autre !

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