Chiffrage des travaux avant requête en Justice de Paix

Ghal · #1 28-05-2024 23:24:04

Bonjour,

Je voudrais faire une requête auprès de la Justice de Paix pour récupérer les loyers impayés et autres dégâts subis. Petit souci, je ne sais pas comment chiffrer le tout.

Je vous explique la situation un peu plus en détail et vous saurez peut-être m'aiguiller.

Signature du bail : 01/12/2022
Renonciation du bail (mon initiative) : 31/08/2023 avec trois mois de préavis, donc 30/11/2023
Raison de la renonciation (j'imagine que c'est sans importance mais je précise au cas où) :
- plaintes des voisins pour des bruits et disputes ;
- venus de personnes qui faisaient peur aux voisinages et interventions de la police ;
- effractions dans le bâtiment par l'ex-compagnon de la locataire, qui a endommagé le tuyau d'échappement de gaz de la cave (tuyau de sécurité en cas de fuite) ;
- plusieurs interventions de chauffagistes que j'ai pris en charge, dont 2-3 pour mauvaises manipulations de la chaudière par la locataire ;
- dégâts dans l'appartement.

La locataire est partie le 15/10/2023 sans attendre la fin du préavis et sans payer le loyer de septembre, d'octobre ni novembre.

Je voudrais demander les dédommagements suivants :
- 3 mois de loyer (2.250 EUR)
- remise en état : matériel pour 900 EUR (tickets conservés)
- coût de la main d'oeuvre : j'ai fait tous les travaux moi-même (peindre tous les murs, remplacement de la vasque cassée par la locataire, etc), comment dois-je les chiffrer ? SI je faisais appel à une société externe ça aurait couté quelques milliers d'euros.
- La serrure a été changé avec une seule clé disponible (rendant mes anciennes copies inutiles). Dois-je demander un devis au serrurier ?
- elle est partie en laissant certains meubles et objets dans l'appartement que j'ai dû jeter. Comment chiffrer ceci ?

Elle ignore mes mails/SMS pour signer la libération de la garantie locative.

D'avance merci pour vos conseils !

Dernière modification par Ghal (28-05-2024 23:25:19)

rexou · #2 29-05-2024 00:14:21

Ghal a écrit :

Bonjour,
Je voudrais faire une requête auprès de la Justice de Paix pour récupérer les loyers impayés et autres dégâts subis. Petit souci, je ne sais pas comment chiffrer le tout.
Je vous explique la situation un peu plus en détail et vous saurez peut-être m'aiguiller.
Signature du bail : 01/12/2022
Renonciation du bail (mon initiative) : 31/08/2023 avec trois mois de préavis, donc 30/11/2023
Raison de la renonciation (j'imagine que c'est sans importance mais je précise au cas où) :
- plaintes des voisins pour des bruits et disputes ;
- venus de personnes qui faisaient peur aux voisinages et interventions de la police ;
- effractions dans le bâtiment par l'ex-compagnon de la locataire, qui a endommagé le tuyau d'échappement de gaz de la cave (tuyau de sécurité en cas de fuite) ;
- plusieurs interventions de chauffagistes que j'ai pris en charge, dont 2-3 pour mauvaises manipulations de la chaudière par la locataire ;
- dégâts dans l'appartement.
La locataire est partie le 15/10/2023 sans attendre la fin du préavis et sans payer le loyer de septembre, d'octobre ni novembre.
Je voudrais demander les dédommagements suivants :
- 3 mois de loyer (2.250 EUR)
- remise en état : matériel pour 900 EUR (tickets conservés)
- coût de la main d'oeuvre : j'ai fait tous les travaux moi-même (peindre tous les murs, remplacement de la vasque cassée par la locataire, etc), comment dois-je les chiffrer ? SI je faisais appel à une société externe ça aurait couté quelques milliers d'euros.
- La serrure a été changé avec une seule clé disponible (rendant mes anciennes copies inutiles). Dois-je demander un devis au serrurier ?
- elle est partie en laissant certains meubles et objets dans l'appartement que j'ai dû jeter. Comment chiffrer ceci ?
Elle ignore mes mails/SMS pour signer la libération de la garantie locative.
D'avance merci pour vos conseils !

"La locataire est partie le 15/10/2023 sans attendre la fin du préavis et sans payer le loyer de septembre, d'octobre ni novembre." On ne peut pas dire que votre réactivité soit fulgurante pour penser à demander des dédommagements...

C'est vous qui avez remis le préavis si je comprends bien. Quel type de bail ? Quelle région ? Bail signé le 01.12.22 et préavis de 3 mois le 31.08.23... J'ai comme un doute sur la validité de votre préavis...

Etat des lieux d'entrée ? Etat des lieux de sortie ? (Je pressens la réponse, mais il reste utile de poser la question)

Vos locataires sont partis un mois et demi après votre courrier. Vous avez de la chance.

Avant de chiffrer des dégâts, encore faut-il prouver leur existence. Sans ça, pas la peine de chercher à voir un juge. Tentez d'obtenir un accord win-win avec par exemple la libération de la garantie à votre profit, pour solde de tout compte. Vu le contexte, l'idée d'aller en justice me parait aléatoire et risquée.

Ghal · #3 29-05-2024 08:45:15

rexou a écrit :

"La locataire est partie le 15/10/2023 sans attendre la fin du préavis et sans payer le loyer de septembre, d'octobre ni novembre." On ne peut pas dire que votre réactivité soit fulgurante pour penser à demander des dédommagements...

Parce que j'essayais de trouver un compromis... entre temps j' avais lancé l'huissier mais la locataire ne réagit plus.
Je voulais juste récupérer la caution mais vu qu’on n’y arrive pas, je souhaite récupérer ce qui est dû dans son entièreté.

rexou a écrit :

C'est vous qui avez remis le préavis si je comprends bien. Quel type de bail ? Quelle région ? Bail signé le 01.12.22 et préavis de 3 mois le 31.08.23... J'ai comme un doute sur la validité de votre préavis...

Oui c'est moi, bail d'un an en region Wallonne (bail reconduit tacitement si le préavis n'est pas donné). Dans tous les cas, vu les problèmes de voisinage causés, il n' y avait pas d'autres solutions.

rexou a écrit :

Etat des lieux d'entrée ? Etat des lieux de sortie ? (Je pressens la réponse, mais il reste utile de poser la question)

Les deux sont fait et signés. Elle reconnait ne pas avoir payé les loyers et les dégâts causés et ne conteste pas que je dois récupérer la caution... elle a même complété le document pour la libération de la caution mais la banque ne la libère pas si les deux ne viennent pas à la banque et la locataire n'est plus joignable (ou plutôt elle ignore les messages). C'est une personne complètement dépassée et qui ne sait pas se gérer.

rexou a écrit :

Vos locataires sont partis un mois et demi après votre courrier. Vous avez de la chance.

On peut voir ça comme ça lol Toutefois elle est partie "du jour au lendemain" (on a quand même fait un état des lieux de sorti), sans payer le mois entamé (ni le précédent). Est-ce que je peux réclamer les 3 mois de loyer ou uniquement ceux entamés ?

rexou a écrit :

Avant de chiffrer des dégâts, encore faut-il prouver leur existence. Sans ça, pas la peine de chercher à voir un juge. Tentez d'obtenir un accord win-win avec par exemple la libération de la garantie à votre profit, pour solde de tout compte. Vu le contexte, l'idée d'aller en justice me parait aléatoire et risquée.

J'ai essayé mais ça ne marche pas, la personne en face n'est pas très responsable. Pour prouver l'existence, disons que le non paiement des loyers va de soit, tandis le vasque cassé, la nécessité de repeindre les murs, les meubles laissés sont tous indiqués dans l'état des lieux de sortie.

Merci

grmff · #4 29-05-2024 09:02:50

Vous pouvez réclamer:
- les 3 mois de préavis
- un mois d'indemnité pour rupture anticipée dans un bail de type court (1)
- les dégâts locatifs que vous chiffrer unilatéralement (2)
- les frais de déblaiement (3)
- les dépens (24€ de dépôt de requête)

(1) - L'indemnité, un juge ne devrai tpas vous la donner, puisque, avec les 3 mois de préavis, cela dépasse le préavis que vous avez donné. Pourtant, un juge me l'a déjà accordé, à ma grande surprise. Je l'ai pourtant dit au juge, mais celui-ci a estimé que le locataire avait assez joué avec nos pieds. Et légalement, l'indemnité est due... Il n'y a pas de mal à la réclamer.

(2) A vous de chiffrer les dégâts. Sur base de tickets de caisse, de mercuriales, de devis ou de facture. Il n'y a pas d'obligation à réparer, mais certains juge ne vous octroieront pas les dégâts si vous ne faites pas réparer.

Pour la remise en peinture, vous pouvez compter au m2. Vous décrivez les dimensions des pièces, faites le calcul du nombre de m2 à repeindre, et calculez un total avec 15€/m2. Le juge estimera ce qui est réellement dû.

Pour une vasque cassée et irremplaçable, vous demander un forfait de moins value de la maison.

(3) Les frais de déblaiement: vous pouvez demander un devis à un vide-maison. Et si ce n'était pas vide, il est évident que ce n'était pas nettoyé. Vous pouvez donc demander un forfait de nettoyage.

Ghal · #5 29-05-2024 10:30:01

Merci pour cette réponse claire et précise !! Je vais faire les calculs glasses

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