Achat en démembrement pour nièces + division terrain

Bonjour à tous

Je souhaite acquérir un terrain en zone à bâtir (actuellement constitué d'une seule parcelle de >10.000m2) en Région Wallonne et le diviser en 5 parcelles (afin de se les répartir entre mes parents, 1 frère, 2 nièces mineures et moi-même) et faire ceci en acquisition scindée en donnant la nue-propriété de l'ensemble à mes deux nièces et en répartissant les usufruits entre les adultes :
Terrain 1 : nue-prop nièce 1et2 - usufruitier : mes parents
Terrain 2 : nue-prop nièce 1et2 - usufruitier : mon frère
Terrain 3 : nue-prop nièce 1et2 - usufruitier : moi
Terrain 4 : nue-prop nièce 1 - usufruitier : moi
Terrain 5 : nue-prop nièce 2 - usufruitier : moi

Comment procéder?

1. D'abord acheter le terrain entier en démembrement usufruit (mes 2 nièces)/nue-propriété (moi) , puis ensuite diviser le terrain et réattribuer les usufruitiers à ce moment là?
Mais vu que les petites seront nues-propriétaires mineures d'âge, c'est mon frère (leur père) qui devra faire les démarches de division en leur nom?

2. Ou bien alors acheter le terrain en ma propriété pleine, le diviser, puis leur faire donation de la nue-propriété des nouvelles parcelles? Mais ça fait 2 fois des frais d'enregistrement/notaire + frais de donation ...

3. De plus, vu qu'il faut faire 5 parcelles, il faut un permis de lotir si je ne me trompe pas, et pas une simple division géomètre/cadastre ?
N'est-il pas possible de le diviser d'abord en 2 (pour échapper au permis de lotir), puis par la suite encore en 2 et ainsi de suite jusqu'à avoir nos 5 parcelles?

Y a-t-il une solution ou des options qui m'échappent?

D'avance merci

Tonton Dave

Bonjour,
Une consultation chez le notaire est évidemment prévue sous peu.
J'essayais juste de voir si vous aviez des idées de solutions entre temps