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Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

romon
Pimonaute assidu
Inscription : 16-07-2011
Messages : 34

Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Bonjour,

Dans une copropriété récente, une installation photovoltaique est raccordée au compteur des communs. L'installation appartient à la copropriété, chaque copropriétaire l'ayant financée au prorata de ses quotas
En plus des consommateurs habituels des communs (ascenseurs, éclairage, équipementd de sécurité....), il y a une pompe à chaleur commune pour le chauffage et le rafraichissement des appartements.
Un point de la prochaine AG reprend la valorisation de la production photovoltaîque, c-à-d le paiement comme charge par les occupants de cette   l'énergie électrique produite au prix du marché .
Des informations  disponibles sur le site du SPW Energie et de la Cwape pour la location de maisons avec une installation photovoltaïque signalent que la production réelle ne peut être demandées, car il faut une licence pour vendre de l'électricité, mais que la possibilité existe de stipuler dans le bail un loyer fixe pour la jouissance de l'installation photovoltaïque, c-à-d un loyer qui ne varie pas en fonction des quantités d'électricité produites (obligation de prévoir une clause à ce sujet dans le bail) .
Je n'ai rien trouvé concernant les copropriétés, mais je suppose que le même principe doit être appliqué.
Pour les locataires, je pense qu'un coût fixe pour les pv pourrait donc être incorporé au loyer plutôt que la valorisation de la production qui varie d'une année à l'autre.
J'aimerais savoir si certains membres du forum ont déjà été confrontés à cette problématique et quelle solution a été adoptée.

Merci d'avance pour vos commentaires et suggestions,
romon

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Yves Van Ermen
Pimonaute bavard
Lieu : Belgique
Inscription : 11-03-2011
Messages : 426
Site Web

Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Bonjour,

je pense que vous devez vous tourner vers les "Communautés d'énergie et partage d'énergie au sein d'un même bâtiment"

https://energie.wallonie.be/fr/communau … ?IDC=10295

A voir avec votre syndic.

Bien à vous

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Aiment ce post :
bg1000
Pimonaute bavard
Inscription : 18-09-2018
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Pour les communautés d'énergie au sein d'un même immeuble pour la RBC (Cala découle des mêmes règlements européens)
La participation est libre et volontaire. L'installation appartient à la copropriété c'est elle qui en récolte le fruit.

Mettre une charge fixe pour la jouissance d'électricité me semble un peu scabreux, il suffit qu'un 'geek' fasse un peu de télémétrie pour recharger sa voiture, faire tourner ses machines à moindre cout....

Il faut voir au niveau du GRD quelles sont les modes de répartitions possible le plus égalitaire:

  • Priorité à la copropriété

  • Tour 1 Ce qui reste est disponible aux quotités

  • Tour 2 Le reste du tour 1 est disponnible pour tout un chacun

  • Le reste du tour 2 est injecté dans le réseau

Exemple 10 lots et une production de 130
30 consommé par la copropriété
Reste 100
9 lots consomme 110 et un lot consomme 10 soit sa quotité
Avec les tours
9 lots auto consomme 10 et prélève 100 donc payent 10 à la copropriété et 100 à leur fournisseur d'énergie
Sans les tours à la proportionnelle
110x9+10=1000
9 Lots paye 100x(110/1000) = 11 à la copropriété et 99 à leur fournisseur d'énergie
Celui qui a respecté sa quotité paye 10x(110/1000) = 1,1 à la copropriété et 8,9 à son fournisseur d'énergie., il est donc défavorisé.

Le plus contraignant en Wallonie c'est le payement des frais de réseau
les frais de réseaux ainsi que les taxes applicables sont dus sur l'électricité partagée
Ceci plombe la rentabilité/attractivité de la formule.

Pour valorisé la production au sein du même immeuble le prix utilisable est le tarif social de la CREG qui est à 8,620 €cent/kWh TVAc pour Electricité 3e trimestre 2024 (1er juillet 2024 - 30 septembre 2024)
Donc le bénéfice pour l'utilisateur est dans ce cas la différence entre le prix de son fournisseur et le tarif de la convention et ce sur le coût de l'énergie uniquement.
Il faut également regarder s'il y a des frais fixe au niveau du GRD et du fournisseur d'énergie.

Le surplus de production est vendu à son tarif au fournisseur d'énergie de l'immeuble, notons que ce prix peut être négatif.

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bg1000
Pimonaute bavard
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Un petit calcul à la louche
Onduleur de 6kVA panneau en conséquence
Production annuelle 1000h soit 6 MWh
Auto consommation de l'immeuble 20%
20 lots consommant 200W de moyenne

Prix de vente interne immeuble = 8,620 €cent/kWh Tarif social CREG
Prix d'achat de l'électricité  = 11,36 €cent/kWh Total Energie /08/2024
Tarif injection électricité -0,7 €cent/kWh

Consommation des appartements et revenu pour la copropriété 20 x (200W/1000) x 1000h x 8,620 €cent/kWh = 34 480 €cent =>
344,8 €/an pour 4 000 kWh partagé

Economie par lot 1000h x (200W/1000) x (11,36-8,620) €cent/kWh = 612 €cent => 6,12 € /an

Economie pour l'immeuble = 1000h x 6 kVA x 20% x 11,36 €cent/kWh = 13 632 €cent  =>
136,32 €/an pour 1 200  kWh autoconsommé par la copropriété

Revente du surplus 1000h x 6 kVA -(4 000 + 1 200)kWh = 800kWh à  -0,7 €cent/kWh 560 €cent =>
5,6 €/an à payer au fournisseur

par an revenu et économie pour la copropriété sur l'énergie
344,8 + 136,32 +(-5,6) = 475 €/an
339,2 € de revenu et 136,32 € d'économie
Sans compter les frais fixes, les frais de l'intermédiaire de facturation,..... et bien sur ne pas oublier les frais de réseau, et l'achat de l'électricité non autoconsommée

Dernière modification par bg1000 (21-08-2024 14:01:33)

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bg1000
Pimonaute bavard
Inscription : 18-09-2018
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

L'idéal c'est d'avoir un profil de consommation.
J'ai instrumenté mon compteur avec un dongle HomeWizard P1 Wifi Ce qui permet de récupérer son profil soit dans l'appli payante 12€/an soit via une application domotique ce que je fais via HomeAssistant.
Il y a d'autre système généralement plus cher.
Sans une idée des profils de conso pas moyen d'aller fort loin dans l'analyse.
Que vont consommer les occupants participant? Suivant quel profile? Que consomme la copropriété pour les machines? Quel est le profil de conso de la pompe à chaleur?
Les calculs sont également biaisés par la compensation, le stockage au frais de tout le monde de l'électricité dans le réseau.....

Enfin il y a les donnée météo de l'IRM par commune

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romon
Pimonaute assidu
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Bonjour,

Je vous remercie pour vos contributions et ces informations très utiles concernant les communautés d'énergie.
Ici, nous n'en sommes pas encore là.
Pour préciser :
- l'installation photovoltaïque fait partie des communs et a une puissance dépassant 10 kW; donc,le principe de la compensation ne s'applique pas, car on n'est plus dans le cadre d'un petit producteur;
- la production de chaleur pour l'ensemble du bâtiment se fait via une grosse pompe à chaleur, assistée en période très froide par une chaudière au gaz centrale;
- la production centralisée de l'eau chaude sanitaire est assurée par la même chaudière au gaz.

Il y a donc une importante consommation électrique au niveau des communs, ce qui explique la présence de l'installation photovoltaïque.
Chaque appartement est équipé d'un calorimètre relevant sa consommation en chauffage et d'un compteur pour l'eau chaude sanitaire.
Les charges comprennent donc la consommation de chaleur ainsi que la consommation d'eau chaude sanitaire.

Certains copropriétaires mettent leurs biens en location;
Pour ma part, je suis propriétaire-occupant.

La présence de pv permet donc de réduire la consommation électriques des communs. Des propriétaire mettant en location tiennent donc le raisonnement suivant :
- sans pv, la consommation électrique des communs serait nettement plus importante. L'installation des pv réduit donc les frais du poste électricité à répartir entre les occupants;
- l'installation photovoltaïque présente un surcoût par rapport à un immeuble sans pv.

Leur idée est donc de répercuter dans les charges des occupants l'énergie électrique  produite par les pv, à un prix restant à fixer.
L'objet principal de ma demande est de savoir si cette pratique a déjà été appliquée dans d'autres copropriétés.

Personnellement, je pense que c'est interdit, car la copropriété devient alors un producteur d'électricité qui revend celle-ci aux occupants. Ce n'est plus de l'autoproduction et une licence de producteur doit être obtenue (licence très coûteuse et pas prévue pour de petites productions).
Les seules informations que j'ai peu trouver concernent la location de maisons équipées d'une installation photovoltaïque. Dans ce cas, le propriétaire n'a pas besoin de licence de fourniture uniquement si le loyer demandé ne varie pas en fonction des quantités d'énergie produites. Il peut prévoir un supplément de loyer fixe  qui compense le droit "d'user et de jouir" de l'installation photovoltaïque (note CD-20j29-CWaPE-0032).

Est-ce que les raisonnement à appliquer ne serait-il pas que la présence de l'installation pv offre la possibilité de demander un loyer plus important?

J'espère que ces explications vous permettent de mieux comprendre l'objet de ma question.

Merci pour vos avis.

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bg1000
Pimonaute bavard
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Donc le but est de transférer de l'électricité produite par la copro vers des utilisateurs  dans l'immeuble et vers la copropriété pour son propre usage, le plus simple est le partage d'énergie au sein du même immeuble. L'affiliation est volontaire et ne peut être obligatoire.  Il y a également les communautés d'énergie citoyenne et locale.

Les charges doivent être réelles et prouvées, ce qui ne me semble pas le cas si on valorise une économie.
Pourquoi pas dès lors taxer les occupants locataire et propriétaires sur les économies de chauffage réalisées PEB A à la place d'un PEB E, soit une économie de xxx-yyy kWh/m2/an qu'il faut payer à la copropriété.
La même chose avec une citerne d'eau de pluie..

Ne pas oublier que valoriser l'énergie produite en autoconsommation, va augmenter les dépenses des propriétaires, ils ont déjà payés pour les PV et maintenant ils doivent payer pour l'entretient (OK normal) et payer en plus pour l'utilisation/consommation de ce qu'ils ont acheté.

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romon
Pimonaute assidu
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Merci bg1000 pour votre dernière intervention. Comme les appartements ont tous un PEB A et que l’immeuble est équipé d’une installation photovoltaïque, les propriétaires souhaitant louer leur appartement peuvent demander un loyer plus élevé que pour un appartement à PE  moins bon et sans installation photovoltaïque. Je suis d’accord avec vous que cette idée de  valorisation ne tient pas la route car, de plus,ces charges ne peuvent être justifiées.

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grmff
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

On ne peut pas revendre de l'électricité. Mais on peut répartir un coût.

Quand je répartis les coûté d'électricité des communs, je ne revends pas de l'électricité, je répartis un coût.

De même, vous pouvez répartir le coût d'utilisation des PV. Personnellement, je pense logique d'amortir les panneaux photovoltaïques, et le coût de l'amortissement peut être mis à charge des bénéficiaires de l'installation. De même, le coût de l'entretien des panneaux peut être mis à charge des bénéficiaires. Les locataires donc.

De ce fait, vous ne revendez pas de l'électricité, mais vous répartissez un coût sur les bénéficiaires.

L'amortissement doit se faire en fonction de la durée de vie des équipements.
Si les panneaux ont une durée de vie de 20 ans, il n'en sera pas de même de l'onduleur, qui aura plutôt une durée de vie de 10 ans.
On peut aussi calculer un cout financier de l'immobilisation du capital, parce que les propriétaires paient aujourd'hui l'installation, que les occupants leur remboursent en 10 ans pour la partie onduleur et en 20 ans pour la partie panneaux. C'est un calcul plus compliqué, fonction du taux d'intérêt qu'on peut obtenir.

Personnellement, c'est sur cette base que je calculerais le prix du kWh, qui variera chaque année en fonction de la production.

Ne me demandez pas un calcul précis, je ne suis pas dans la situation. C'est à l'AG de faire ce travail, et à voter une répartition "juste" de ces frais.

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bg1000
Pimonaute bavard
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Voir Synergrid C1/127 Solutions standards pour le raccordement des points de recharge de véhicules électriques au réseau de distribution Prescriptions complémentaires ORES, RESA, REW, AIESH, AIEG sur C1/107. Pour la charge de VE donc la revente du surplus d’électricité aux utilisateur de VE.

Je doute que l'on puisse mettre en compte locatif l'amortissement, cela doit être mis sur le compte de prévision qui est une charge du propriétaire.
A mon avis il y a le loyer pour que le propriétaire puisse amortir ses dépenses.

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grmff
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

bg1000 a écrit :

Voir Synergrid C1/127 Solutions standards pour le raccordement des points de recharge de véhicules électriques au réseau de distribution Prescriptions complémentaires ORES, RESA, REW, AIESH, AIEG sur C1/107. Pour la charge de VE donc la revente du surplus d’électricité aux utilisateur de VE.

Je doute que l'on puisse mettre en compte locatif l'amortissement, cela doit être mis sur le compte de prévision qui est une charge du propriétaire.
A mon avis il y a le loyer pour que le propriétaire puisse amortir ses dépenses.

C'est votre avis, ce n'est pas le mien.
Si la revente de l'électricité est interdite, la répartition d'une charge ne l'est pas.

Si une charge bénéficie aux locataires, il est normal qu'ils en supportent le coût.
(Et je n'ai pas regardé les méthodes autorisées de "vente" d'électricité pour les Véhicules Electriques...)

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max11
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

grmff a écrit :
bg1000 a écrit :

Voir Synergrid C1/127 Solutions standards pour le raccordement des points de recharge de véhicules électriques au réseau de distribution Prescriptions complémentaires ORES, RESA, REW, AIESH, AIEG sur C1/107. Pour la charge de VE donc la revente du surplus d’électricité aux utilisateur de VE.

Je doute que l'on puisse mettre en compte locatif l'amortissement, cela doit être mis sur le compte de prévision qui est une charge du propriétaire.
A mon avis il y a le loyer pour que le propriétaire puisse amortir ses dépenses.

C'est votre avis, ce n'est pas le mien.
Si la revente de l'électricité est interdite, la répartition d'une charge ne l'est pas.

Si une charge bénéficie aux locataires, il est normal qu'ils en supportent le coût.
(Et je n'ai pas regardé les méthodes autorisées de "vente" d'électricité pour les Véhicules Electriques...)

Sauf que, ici, ce n'est pas un coût/une charge que vous voulez répartir mais un investissement... Et ce n'est pas aux locataires à payer les investissements des copropriétaires si ce n'est par la valorisation du loyer.
Je crois que la seule possibilité indiscutable (à part le placement de compteurs et la vente de l'électricité produite/consommée) et la plus simple est que le loyer soit majoré pour tenir compte de cette électricité non consommée.

Pour raisonner par l'absurde, le bailleur pourrait demander une participation sur l'économie faite par le locataire sur l'usure de ses chaussures quand il y a un ascenseur, sur la nouvelle chaudière qui donne une économie par rapport à la précédente, sur la mise en peinture des hall qui lui donne un accueil plus sympa, sur les vitrages plus performant,....

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GT
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

Une dépense d'investissement au sens de la législation comptable n'est pas une charge.

Le plan comptable applicable à certaines ACP prévoit un compte 63 (amortissement sur immobilisations)

Dernière modification par GT (24-08-2024 11:49:40)

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grmff
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Re : Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs

L'investissement n'est pas une charge, mais l'amortissement en est une...

Inclure l'économie dans le loyer, ok. Mais vous faites quoi avec les locataires présents?
J'avoue que c'est le même soucis avec les investissements d'économie d'énergie par isolation. Il serait logique de pouvoir adapter le loyer en fonction des économies faites par le locataire

Pouf la chaudière, un remplacement par vétusté est à charge du proprio. Il y avait une chaudière, elle est vieille et on l'a remplace, et il y a toujours une chaudière. Donc pas de changement... et pas à charge du locataire.
Idem pour ses chaussures...

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