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Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
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- Marston
- Pimonaute assidu
Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
Bonjour à tous,
Je possède un appartement à Bruxelles depuis 6 ans. Mon bien est rentable: je peux continuer à espérer une renta net de 4% avec les loyers.
Cependant il y a un hic. La (grande) copropriété de 40 copropriétaires souffrent d’impayés sur les charges annuelles.
Cela pèse sur l'ensemble de la copropriété: les (bons) payeurs doivent combler le trou annuel que laissent les non payeurs.
Nous avons changer de syndic il y a 1 an. La situation commence à s’améliorer mais je crains qu’on soit jamais à l’équilibre.
Je me demande donc s’il serait plus judicieux de vendre cet appartement tant que la situation ne s’aggravent pas. Par exemple à cause de gros travaux à prévoir.
J’aimerai avoir vos avis. Je sécurise ma plus value maintenant ou je prends un paris sur l’avenir de la santé financière de la copropriété.
Merci d'avance pour vos conseils !
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
Bonjour à tous,
Je possède un appartement à Bruxelles depuis 6 ans. Mon bien est rentable: je peux continuer à espérer une renta net de 4% avec les loyers.
Cependant il y a un hic. La (grande) copropriété de 40 copropriétaires souffrent d’impayés sur les charges annuelles.Cela pèse sur l'ensemble de la copropriété: les (bons) payeurs doivent combler le trou annuel que laissent les non payeurs.
Nous avons changer de syndic il y a 1 an. La situation commence à s’améliorer mais je crains qu’on soit jamais à l’équilibre.Je me demande donc s’il serait plus judicieux de vendre cet appartement tant que la situation ne s’aggravent pas. Par exemple à cause de gros travaux à prévoir.
J’aimerai avoir vos avis. Je sécurise ma plus value maintenant ou je prends un paris sur l’avenir de la santé financière de la copropriété.
Merci d'avance pour vos conseils !
Si votre appartement vous convient, je ne crois pas que la solution soit de vendre pour un problème d'impayés de charges au sein de la copro.
Une action en justice à l'encontre des deux ou trois plus mauvais payeurs aura un effet persuasif sur les autres. Ils peuvent payer... ou vendre. Et en cas de vente, le syndic peut faire bloquer les sommes dues à la copro chez le notaire.
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
Et en cas de vente, le syndic peut faire bloquer les sommes dues à la copro chez le notaire.
ça c'est l'argument que sortent les mauvais syndics (je ne vise évidemment personne..) pour justifier leur inactivité face à un mauvais payeur.
Mais cela ne garantit rien du tout. D'abord il faut une vente. De plus la copro est loin d'être créancier privilégié, et si il ne reste plus de sous après avoir apuré les autres dettes, les CP n'auront rien. Et comme les mauvais payeurs ont en général des dettes un peu partout, il est fréquent qu'il ne reste rien pour la copro.
Réfléchissez...
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
rexou a écrit :Et en cas de vente, le syndic peut faire bloquer les sommes dues à la copro chez le notaire.
ça c'est l'argument que sortent les mauvais syndics (je ne vise évidemment personne..) pour justifier leur inactivité face à un mauvais payeur.
Mais cela ne garantit rien du tout. D'abord il faut une vente. De plus la copro est loin d'être créancier privilégié, et si il ne reste plus de sous après avoir apuré les autres dettes, les CP n'auront rien. Et comme les mauvais payeurs ont en général des dettes un peu partout, il est fréquent qu'il ne reste rien pour la copro.
Réfléchissez...
Les mauvais syndics ???
Le blocage des sommes dues par le vendeur en cas de vente est une garantie pour la copro. Je n'ai jamais dit que le syndic ne pouvait pas agir en amont de la vente. Et la copro est effectivement privilégiée lors de la vente, la dette étant retenue sur le montant de la vente (revenu net hors hypothèque).
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- copropriétaire engalère
- Pimonaute incurable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
Paul_6 a écrit :rexou a écrit :Et en cas de vente, le syndic peut faire bloquer les sommes dues à la copro chez le notaire.
ça c'est l'argument que sortent les mauvais syndics (je ne vise évidemment personne..) pour justifier leur inactivité face à un mauvais payeur.
Mais cela ne garantit rien du tout. D'abord il faut une vente. De plus la copro est loin d'être créancier privilégié, et si il ne reste plus de sous après avoir apuré les autres dettes, les CP n'auront rien. Et comme les mauvais payeurs ont en général des dettes un peu partout, il est fréquent qu'il ne reste rien pour la copro.
Réfléchissez...Les mauvais syndics ???
Le blocage des sommes dues par le vendeur en cas de vente est une garantie pour la copro. Je n'ai jamais dit que le syndic ne pouvait pas agir en amont de la vente. Et la copro est effectivement privilégiée lors de la vente, la dette étant retenue sur le montant de la vente (revenu net hors hypothèque).
Hélas non, pas privilégié si spf finance ou banque ont fait une saisie conservatoire avant L'acp (via le syndic) , si il reste quelque chose ça ira à la file indienne.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
rexou a écrit :Paul_6 a écrit :rexou a écrit :Et en cas de vente, le syndic peut faire bloquer les sommes dues à la copro chez le notaire.
ça c'est l'argument que sortent les mauvais syndics (je ne vise évidemment personne..) pour justifier leur inactivité face à un mauvais payeur.
Mais cela ne garantit rien du tout. D'abord il faut une vente. De plus la copro est loin d'être créancier privilégié, et si il ne reste plus de sous après avoir apuré les autres dettes, les CP n'auront rien. Et comme les mauvais payeurs ont en général des dettes un peu partout, il est fréquent qu'il ne reste rien pour la copro.
Réfléchissez...Les mauvais syndics ???
Le blocage des sommes dues par le vendeur en cas de vente est une garantie pour la copro. Je n'ai jamais dit que le syndic ne pouvait pas agir en amont de la vente. Et la copro est effectivement privilégiée lors de la vente, la dette étant retenue sur le montant de la vente (revenu net hors hypothèque).
Hélas non, pas privilégié si spf finance ou banque ont fait une saisie conservatoire avant L'acp (via le syndic) , si il reste quelque chose ça ira à la file indienne.
En effet, j'avais oublié les dettes à l'Etat. Encore que ne ne suis pas certain des priorités accordées en dehors de la banque qui fait valoir un PH.
Le produit de la vente est amputé de facto des dettes bancaires, mais aussi de la somme maintenue en saisie conservatoire par le notaire pour dette à l'ACP. Cette somme peut être libérée soit par un accord entre les parties, soit suite à un jugement. Le SPF ne peut saisir je pense que sur la part qui revient effectivement au vendeur. Mais c'est à vérifier en effet...
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
En effet, j'avais oublié les dettes à l'Etat..
LOL !!... un détail...
Un CP avec un statut d'indépendant, quelques années sans payer ni ses impôts ni ses cotisations sociales; on ajoute les amendes/pénalités/intérêts de retard et on est très vite au prix d'un bel appartement...Sans parler des autres dettes à l'état (precomptes immobiliers, taxes etc..) et sans oublier que lorsqu'on vend vite, on vend mal...Dans de nombreux cas les CP n'ont rien.
Dernière modification par Paul_6 (31-08-2024 18:35:17)
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
L'opposition est limitée , notamment, au solde disponible des sommes dues au copropriétaire sortant après paiement des créanciers privilégiés ( fisc, onss...) et/ou hypothécaire (banque..) . Le notaire devrait également , selon le texte légal, payer les créanciers qui lui auraient signifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
(Code civil, art.3.95, alinéa 1, seconde phrase)
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
rexou a écrit :En effet, j'avais oublié les dettes à l'Etat..
LOL !!... un détail...
Un CP avec un statut d'indépendant, quelques années sans payer ni ses impôts ni ses cotisations sociales; on ajoute les amendes/pénalités/intérêts de retard et on est très vite au prix d'un bel appartement...Sans parler des autres dettes à l'état (precomptes immobiliers, taxes etc..) et sans oublier que lorsqu'on vend vite, on vend mal...Dans de nombreux cas les CP n'ont rien.
LOL !!... Il est évident que la majorité des copropriétaires sont des indépendants qui accumulent les dettes fiscales ! Tout est possible, oui. De là à en faire une généralité, il y a non pas un pas mais un abîme ! De plus, à ce stade, le SPF concerné aura déjà probablement saisi ce qui peut l'être et mis l'appartement en vente publique.
Le risque existe. Mais il reste marginal. Si vous avez 10 CP sur 40 en défaut de paiement, l'ACP peut en attaquer 2 ou 3 en justice. Les autres paieront. Et oui, il se peut que sur les 10, l'un d'eux soit totalement insolvable en fin de course... cela signifie seulement que l'ACP devra se partager les pertes. Sur 40 lots, ça ne devrait pas impacter l'intérêt du bien de manière à justifier une vente.
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
De plus, à ce stade, le SPF concerné aura déjà probablement saisi ce qui peut l'être et mis l'appartement en vente publique
...ça ne marche pas aussi rapidement que vous l'inventez, mais peu importe. Donc l'appartement est vendu, et donc, il ne reste plus rien pour les CP.
Quand on ignore que le fisc est un créancier privilégié, on s'abstient de répondre des inepties.
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- twautele
- Pimonaute
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
Un article de la Libre à propos des propriétaires bailleurs bruxellois qui revendent leurs biens au vu des futures
règles PEB mais aussi du reste (point de charge VE, RGIE, incendie) qui va évidemment impacter le rendement
de leurs investissements. (lien abonné désolé).
https://www.lalibre.be/economie/immo/20 … ORDMWZDZU/
Pour les impayés, je pense qu’il y des assurances possible à ce sujet, l’assureur prend en charge le recouvrement des créances, cela à un coût mais décharge le syndic et surtout indique au mauvais payeur potentiel qu’il n’échappera pas au glaive de justice.
dans ma copro on à du poursuivre par 3 fois un cp mauvais payeur, chaque fois condamné par défaut mais qui remettait le couvert tout aussi vite. Il a quand même finit par comprendre que les suppléments faisaient monter le total plus que de raison.
Dernière modification par twautele (01-09-2024 11:51:09)
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
rexou a écrit :De plus, à ce stade, le SPF concerné aura déjà probablement saisi ce qui peut l'être et mis l'appartement en vente publique
...ça ne marche pas aussi rapidement que vous l'inventez, mais peu importe. Donc l'appartement est vendu, et donc, il ne reste plus rien pour les CP.
Quand on ignore que le fisc est un créancier privilégié, on s'abstient de répondre des inepties.
Je n'invente rien. Je m'exprime ainsi que d'autres. Et je n'ai aucunement l'intention de rivaliser avec un expert en inepties.
Vous avez raison : donc l'appartement est vendu et donc il ne reste plus rien pour les CP.
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- copropriétaire engalère
- Pimonaute incurable
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
Bonjour à tous,
Je possède un appartement à Bruxelles depuis 6 ans. Mon bien est rentable: je peux continuer à espérer une renta net de 4% avec les loyers.
Cependant il y a un hic. La (grande) copropriété de 40 copropriétaires souffrent d’impayés sur les charges annuelles.Cela pèse sur l'ensemble de la copropriété: les (bons) payeurs doivent combler le trou annuel que laissent les non payeurs.
Nous avons changer de syndic il y a 1 an. La situation commence à s’améliorer mais je crains qu’on soit jamais à l’équilibre.Je me demande donc s’il serait plus judicieux de vendre cet appartement tant que la situation ne s’aggravent pas. Par exemple à cause de gros travaux à prévoir.
J’aimerai avoir vos avis. Je sécurise ma plus value maintenant ou je prends un paris sur l’avenir de la santé financière de la copropriété.
Merci d'avance pour vos conseils !
Vous avez raison de vous inquiéter, si jamais les comptes sont graves il y a risque qu'un syndic judiciaire soit désigné , si les lots qui doivent du fric sont insolvables il peut vendre un lot pour pallier le manque et il choisit toujours le lot qui est le plus en ordre avec locataires de préférences. donc si ça pue, vendez pendant qu'il est encore temps......
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- Marston
- Pimonaute assidu
Re : Mauvaise situation financière de la copropriété - vendre ?
Merci pour vos réponses!
A méditer....
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Pages : 1 Ordre actuel : le + ancien d'abordInverser l'ordre des messages
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