Conditions de vente d'un appartement

Ouf...heureux de voir un pro de cet avis...surtout qu'en lisant TOUS les documents on constate, dans l'un d'eux (appelé urbanisme.pdf) : "la situation semble être irrégulière". LOL

Dernière modification par Label (07-11-2024 13:36:41)

Intrigué, je visite cet appartement. Un représentant du notaire est présent. Une des premières choses que je fais en regardant un bien c'est chercher sa superficie. Curieusement, ce n'est mentionné nulle part. Le représentant dit que la surface est d'environ 180 m². Je lui demande où c'est indiqué. Il me dit d'aller voir dans le certificat PEB. Bon, je ne m'y connais pas, mais je n'ai quand même pas l'impression que le PEB est le document de référence en ce qui concerne la superficie d'un bien à vendre. Quoi qu'il en soit, et il n'y a que là que c'est mentionné, une surface de 188 m² est donnée.
Parlons du PEB! En visitant je constate que, à l'avant, tous les vitrages sont des double vitrage de toute première (pas dernière, première...) génération, mais que l'ensemble des vitrages à l'arrière sont des simples vitrages. Et bien, croyez-le ou pas, le PEB est B-
N'ayant pas vu le montant des charges à payer, j'interroge à nouveau. Réponse : « ça, personne ne sait. Il y a un nouveau syndic etc. etc. ». Bon, mais moi je vois très bien que cet appartement était encore occupé il y a quelques semaines, maximum 2/3 mois. Il en résulte que les propriétaires ont forcément une idée -précise- des charges qu'ils ont payées. Et ces propriétaires ont reçu les PV des AG précédentes. Aucune trace de ces documents nulle part.
Enfin, ayant connaissance de l'infraction urbanistique (il s'agit en fait de deux appartements qui ont été fusionnés sans le déclarer), je fais comprendre au 'chargé des visites' que je suis au courant. Il me dit : « vous avez raison, je viens de l'apprendre hier ». Ben tiens, et je vais le croire. Mais il insiste, immédiatement en disant: "Il  faut voir ça comme un avantage, vous pouvez occuper cet appartement comme un appartement unique, ou bien en faire deux appartements ».
Le marché de l'immobilier me semble vraiment être un condensé de magouilles et d'arnaques.
Je ne parlerai pas du notaire instrumentant la vente, comme le dit régulièrement un intervenant sur ce forum, un notaire ça note. Personnellement, je serais nettement plus critique..

Difficile de vous répondre, il se cache derrière un pseudo....
Cela étant, quel est votre avis global sur les conditions de cette vente ? Classique? Un peu inhabituel ? Très inhabituel ?

N'ayant jamais acheté en vente publique, je n'ai pas d'expérience à partager.
Mais je suis toujours étonné du peu de responsabilité que prennent les notaires en général.

Pour ce qui est de la surface PEB, elle est régulièrement 20% plus grande que la surface "moquette" réellement utilisable.

Et même pour une vente publique, le notaire devrait être capable de donner les 3 derniers pv et derniers comptes de l'appart.

J'ai déjà visité et acheté des biens en vente publique. Je ne vois rien dans ce que vous écrivez qui peut se qualifier de magouille ou d'arnaque. Le représentant du notaire est chargé de vous donner accès aux lieux pour la visite. Ce n'est pas un vendeur et il n'est pas motivé à pousser à la vente. Il a peu d'informations et elles ne seront pas vraiment précises ni fiables. Les renseignements sont à demander au notaire ou à des résidents de l'immeuble.

Avant de décider d'investir, il est bon d'être un peu imaginatif. Parlez avec un ou plusieurs occupants de l'immeuble, un copropriétaire... voire avec un membre du CDC. Vous prendrez ainsi "la température" et vous aurez une idée des charges et de la situation réelle

Deux appartements à l'urbanisme, c'est en effet un avantage. Deux entrées, doubles compteurs, et possibilité de louer une partie du bien... ou de le revendre en deux unités, ce qui souvent est une valorisation supérieure à la vente.

Pour la superficie, vous pouvez aussi bien mesurer vous même. Il existe de petits appareils très simples.

Le PEB, c'est finalement sans grand intérêt à partir du moment où vous êtes conscient que les vitrages sont à changer. Mais vous pouvez examiner le rapport de près pour avoir une idée de ce qui est bon ou moins bon.

Bref, à vous de faire un effort si vous êtes vraiment intéressé. Je ne vois nulle part arnaque ni magouille.

Vous achetez sur papier deux appartements. Personne ne viendra voir chez vous si une cloison de séparation a été abattue. Vous pouvez profiter des travaux effectués par le vendeur et ne rien faire. Et surtout ne rien dire . Ne réveillez pas un fonctionnaire qui dort ! Vous pouvez aussi déclarer l'infraction et subir les conséquences que cela entrainera éventuellement au niveau urbanistique. Et peut-être aussi au niveau fiscal si le RC est revu. Et vous devrez remettre les lieux en état à vos frais.

Récupération de plusieurs années écoulées ? Amendes et intérêts de retard ? Je crois que vous vous faites un film. Et si tel était le cas, ce serait à supporter par le vendeur ! Par contre, la remise en état sera bien à vos frais, oui. Et il y a de fortes chances qu'on vous l'impose.

Ceci dit, il s'agit d'une vente publique. D'autres acheteurs potentiels verront sans doute un avantage réel à disposer sur papier de deux unités et d'avoir deux entrées et doubles compteurs...

Donc, selon vous, tous les amateurs doivent contacter un occupant de l'immeuble/ un copropriétaire, voire un membre du CDC.
Voilà qui est facile, pratique et efficace : on imagine à quel point les occupants vont être heureux.
Surtout qu'aucun PV d'AG n'étant communiqué, il doit être facile de trouver le brave membre du CDC qui fera le boulot du notaire; pour peut-être une quarantaine de personnes.
Ça, c'est de l'amateurisme pur.
Quand on est dans une situation d'achat/vente d'un montant total qui va frôler les 600 000 euros, c'est inadmissible.

Si les fonctionnaires sont déjà réveillés, désolé pour vous. Vous devrez en effet régulariser à vos frais. Vous l'acceptez ou pas. Vous achetez ou pas. Par contre, vous ne devrez jamais supporter ni amendes, ni intérêts ni effet rétroactif.

Pour l'incorporation d'une terrasse, il est en effet possible que le RC soit revu. Soit légèrement revu je veux dire...

Les autres acheteurs potentiels ajusteront eux aussi leur offre en fonction des spécificités de la situation. Vous savez ce qu'on vous propose et c'est à vous de déterminer ce que vous êtes disposé à payer en fonction des éléments qui vous sont communiqués.

Je ne vois rien d'inadmissible. Je ne vois ni magouille ni arnaque.

Notez que un ou deux appartements, ce n'est sans doute qu'une cloison à ajouter pour séparer les deux entités. Pas très cher à monter et encore moins cher à démonter. Et si le prix vous semble élevé, adaptez votre offre en fonction de vos critères. Reste à vois si vous serez le meilleur enchérisseur...

Le notaire ne pousse pas à la vente. Il se contente de proposer le bien et d'en faire la publicité en vue de la vente. Il transmet les documents que le vendeur lui remet. A défaut pour le vendeur de communiquer par exemple les PV d'AG, un certificat PEB ou de conformité électrique, certains amateurs se détourneront du bien et cela n'aidera pas à faire monter les enchères. Le vendeur pourrait s'en plaindre si en effet c'est le notaire qui est en défaut. Il me semble nettement plus incongru que ce soit le candidat à l'achat qui se plaigne.

Je ne suis pas convaincu que la faute repose sur le notaire. Mais quoi qu'il en soit, le vendeur peut en effet subir un préjudice, au contraire des candidats acheteurs qui ont tout  à gagner ! Souvent, il s'agit d'une indivision et les vendeurs s'en remettent au notaire pour vendre sans disposer de tous les documents ni les remettre au notaire.

J'ai assisté à quelques ventes publiques et visité quelques biens proposés et jamais aucun notaire n'a vraiment poussé à la vente. Sauf lors de l'enchère proprement dite, pour motiver les acheteurs présents. Lors des visites, un préposé donne accès aux lieux et répond aux questions dont il connait la réponse ou remet un document avec différentes infos de base. Ce n'est pas un vendeur.