imposition sur immeuble de rapport mixte

Olivierdb · #1 05-12-2024 10:19:54

Bonjour,

On a pour projet d'acheter un immeuble de rapport composé d'un appartement ( pour location à un particulier ),
ainsi qu'un rez de chaussé commercial.

Au niveau de l'imposition, si j'ai bien compris :

- La partie particulier sera imposé sur le RC indexé majoré de 40% ? Le RC est a prendre a 100% ou 50% car la moitié de l'immeuble ?

- La partie pro sur les loyers perçus - 40% de charges forfaitaires ? Avec max 2/3 du RC revalorisé. Dois-je compter le RC a 100% ou à 50% également ?

Pour cet achat, il y aura un crédit hypothécaire. Quid de la déductibilité des intérêts ?
Nous avons un 2e crédit pour notre habitation propre.

Merci d'avance pour vos lumières.
Olivier.

grmff · #2 05-12-2024 13:03:20

Olivierdb a écrit :

Bonjour,
On a pour projet d'acheter un immeuble de rapport composé d'un appartement ( pour location à un particulier ),
ainsi qu'un rez de chaussé commercial.
Au niveau de l'imposition, si j'ai bien compris :
- La partie particulier sera imposé sur le RC indexé majoré de 40% ? Le RC est a prendre a 100% ou 50% car la moitié de l'immeuble ?
- La partie pro sur les loyers perçus - 40% de charges forfaitaires ? Avec max 2/3 du RC revalorisé. Dois-je compter le RC a 100% ou à 50% également ?
Pour cet achat, il y aura un crédit hypothécaire. Quid de la déductibilité des intérêts ?
Nous avons un 2e crédit pour notre habitation propre.
Merci d'avance pour vos lumières.
Olivier.

Bonjour et bienvenue sur le forum.
Vous avez tou compris.
Pour le RC, il faut tenir compte de la part du commerce et de la part du logement. Le cadastre (on dit "service de sécurité juridique" aujourd'hui) pourra vous donner la "répartition officieuse" qui est la source officielle de la répartition logement-commerce.

Les intérêts sont déductibles de votre "revenu immobilier"

Olivierdb · #3 05-12-2024 15:05:18

Merci smile

Pour être vraiment sur de bien comprendre ( et éviter les surprises ) voici ce que je comprends en chiffres ( en se basant sur un bâtiment 50% pro 50% particulier )

RC non indexé : 612€

Partie louée au particulier (650 €/mois) ( 50% du bâtiment )
Part du RC indexé attribuée au particulier (50 %) : 1167,7×0,5=583,85€
Base imposable majorée de 40 % : 583,85×1,4= 817,39€

Partie louée au professionnel (750 €/mois) ( 50% du bâtiment )
Revenus réels annuels : 9 000 €
Part du RC attribuée au pro (50%) : 306 x 5,46 =1670,76€
Base imposable : 9000 - 1113,84 ( 2/3 du rc revalorisé ) = 7886,16€

Total imposable et impôt estimé
Déductions des intérêts d'emprunt : - 5503,17 €
Montant imposable global : 817 + 7886,16 - 2 751,59 ( 50% des intérêts ) = 5952€

Taux d'imposition (hypothèse : 50 %) : 5952 x 0,5= 2976€

Olivier.

Dernière modification par Olivierdb (05-12-2024 16:22:17)

GT · #4 05-12-2024 18:19:30

Olivierdb a écrit :

Bonjour,
On a pour projet d'acheter un immeuble de rapport composé d'un appartement ( pour location à un particulier ),
ainsi qu'un rez de chaussé commercial.

Vous avez vérifié si , au point de vue urbanistique, l'immeuble est scindé en 2 entités, l'une destinée à l'habitation , l'autre à un commerce ?
Renseignez-vous auprès du service de l'urbanisme de la commune.

grmff · #5 05-12-2024 23:52:01

Olivierdb a écrit :

Merci
Pour être vraiment sur de bien comprendre ( et éviter les surprises ) voici ce que je comprends en chiffres ( en se basant sur un bâtiment 50% pro 50% particulier )
RC non indexé : 612€
Partie louée au particulier (650 €/mois) ( 50% du bâtiment )
Part du RC indexé attribuée au particulier (50 %) : 1167,7×0,5=583,85€
Base imposable majorée de 40 % : 583,85×1,4= 817,39€
Partie louée au professionnel (750 €/mois) ( 50% du bâtiment )
Revenus réels annuels : 9 000 €
Part du RC attribuée au pro (50%) : 306 x 5,46 =1670,76€
Base imposable : 9000 - 1113,84 ( 2/3 du rc revalorisé ) = 7886,16€
Total imposable et impôt estimé
Déductions des intérêts d'emprunt : - 5503,17 €
Montant imposable global : 817 + 7886,16 - 2 751,59 ( 50% des intérêts ) = 5952€
Taux d'imposition (hypothèse : 50 %) : 5952 x 0,5= 2976€
Olivier.

Pour la partie louée à un particulier, il faut se baser sur le RC indexé majoré de 40%. Vous trouverez le coéfficient d'indexation des RC sur ce site d'information très pointu que je vous recommande chaudement.

Mélanieimmo · #6 12-12-2024 05:03:04

Bonjour Olivier,

Vos informations sur l'imposition des revenus locatifs sont globalement correctes.

Quelques précisions importantes :

Revenu cadastral (RC) : Le RC est effectivement à diviser en fonction de la proportion de l'immeuble affectée à chaque usage (habitation/commercial). Dans votre cas, il semble que ce soit 50/50.
Déductibilité des intérêts: Les intérêts de votre crédit hypothécaire pour l'immeuble de rapport sont déductibles de vos revenus locatifs. Par contre, l'impact de ces intérêts sur la déductibilité des intérêts de votre crédit pour habitation propre est complexe et dépend de votre situation fiscale globale.
Mon conseil: Pour une analyse précise de votre situation et optimiser votre fiscalité, il est judicieux de consulter un expert fiscaliste.
je recommande (edit Pim url publicitaire supprimée) pour plus d'informations sur l'investissement immobilier. bon courage

Dernière modification par PIM (12-12-2024 08:57:37)

max11 · #7 12-12-2024 11:01:32

Mélanieimmo a écrit :

Bonjour Olivier,
Vos informations sur l'imposition des revenus locatifs sont globalement correctes.
Quelques précisions importantes :
Revenu cadastral (RC) : Le RC est effectivement à diviser en fonction de la proportion de l'immeuble affectée à chaque usage (habitation/commercial). Dans votre cas, il semble que ce soit 50/50.
Déductibilité des intérêts: Les intérêts de votre crédit hypothécaire pour l'immeuble de rapport sont déductibles de vos revenus locatifs. Par contre, l'impact de ces intérêts sur la déductibilité des intérêts de votre crédit pour habitation propre est complexe et dépend de votre situation fiscale globale.
Mon conseil: Pour une analyse précise de votre situation et optimiser votre fiscalité, il est judicieux de consulter un expert fiscaliste.
je recommande (edit Pim url publicitaire supprimée) pour plus d'informations sur l'investissement immobilier. bon courage

Ce serait trop simple de diviser par deux.... et ce sera rarement le cas !
En général, le rez comm a un RC un peu plus haut (ce qui donne souvent un avantage fiscal au moment de la déclaration).
Soit vous avez la ventilation dans MyMinFin, soit il faut la demander au service cadastral

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