De manière régulière, j'interpelle sur X sujets le Ministre, IPI, UDS, députés

L'accord du gouvernement est pauvre sur les copropriétés, et traite des mesures d'économie énergétique et pas spécialement de sécurité incendie ou technique de base des copropriétés qui fait de + en + de défauts et de dégats dans les copropriétés.

Mme Eléonore Simonet serait la nouvelle Ministre de la copropriété. Nous ne savons quelle est sa volonté personne à ce sujet, quand son prédécesseur, pour l'avoir eu personnellement et son cabinet, n'était pas demandeur de modification législative ou d'éclaircissement de loi sur certains domaines (apparemment, avec l'appui du SNPC)

Aujourd'hui, je me suis permis d'interpeller la nouvelle ministre et si nécessaire, je rappellerai tous les ans

Comme nous l'avons fait avec son prédécesseur MR David Clarinval, nous nous sommes permis de l'interpeller sur une meilleure gestion de nos copropriétés, de nos immeubles, et indirectement, de nos logements, tant d'un point de vue financier, légal et de sécurité techinique et incendie des copropriétés. Il a pour but de valoriser aussi le métier de syndic qui a une mission difficile et dont la loi n'est pas suffisamment claire sur certains domaines pour comprendre le champs d'action et de responsabilité de tous les acteurs dans certains domaines.

Nous encourageons le SNPC à en faire de même, et il serait bien d'avoir des rapports réguliers et des échanges entre le SNPC avec les minitsres et les parlementaires à cet effet.

Envoyé : lundi 3 février 2025 19:19

À : eleonoresimonet@hotmail.com <eleonoresimonet@hotmail.com>

Objet : Gestion de la sécurité incendie et technique des copropriétés, gestion professionnelle transparente par les syndics... et valorisation et autonomie des syndics sur les points importants de gestion d'une copropriété

Madame la Ministre,

Nous vous félicitons pour votre nomination.

Je reviens vers vous sur le sujet des copropriétés et de la sécurité technique et incendie de nombreux logements et sur une meilleure gestion professionnelle et transparente des copropriétés.

Pour différentes raisons, nous constatons que la sécurité technique et incendie - je parle des mesures de base - ne sont pas respectés dans de nombreux immeubles. L'accord du gouvernement reste muet là dessus.

Nous constatons, de facto, une augmentation des dégâts divers, des incendies... ce qui est préjudiciable sur la sécurité des biens et des personnes, avec une augmentation constante d'intervention des services de secours, pompiers, policiers et hôpitaux ( ses derniers méritent le respect de ne pas mettre leur sécurité en cause par négligence et irresponsabilité en cascade).

Etant donné que le MR n'est pas demandeur de modification législative après contact avec votre prédécessue, pour vous, qui est le garant et est le responsable du respect des normes de base technique et de sécurité:
- le syndic en application de l'article 3. 89 du code civil
- l'assemblée générale mais comment il peut etre informé
- le bourgmestre en application des articles 132 à 135 de la NLC
- le juge de paix saisi à cet égard en application de l'article 3.92 paragraphe 2, et antérieurement sur l'entretien et sécurité technique d'un batiment
- ou toute autre

Est ce que les syndics ont un devoir d'information ou d'action en cas de non mise en conformité incendie de base? Quels sont les contôles techniques obligatoires et contraignants?

Quel est le rôle concret, le champs d'action et d'initiative et de responsabilité de chacun des acteurs? Quelles vont être votre action pour assurer des logements à tous accessibles, sécures et techniques?

Quel est le rôle contraignant lorsqu'un avis défavorable au logement est émis par la zone de secours au niveau prévention incendie d'une copropriété? Qui doit agir comment et sous quelle responsabilité?

Chacun des personnes citées peut se dérober d'initiative et d'action à défaut d'une clarification portant sur un enjeu de sécurité dont votre président de parti met la sécurité en priorité en numéro 1. Je peux vous donner des motivations de juge de paix (même du Président des juges de paix), de syndics, de bourgmestre...

Nous voyons des jurisprudences contraires même entre deux juges du paix avec le bureau l'un à côté de l'autre, comme le juge de paix de Wavre I n'imposant pas formellement de budget ainsi que la mise aux normes incendies et techniques malgré un rapport de géomètre expert après 6 ans de procédure (cfr Jugement du Juge de paix de Wavre I 23B226 du 14 mars 2023) , et le juge de paix de Wavre II obligeant une copropriété a étudier l'opportunité de panneaux phovoltaiques et d'énergie.

« Le Tribunal doit ici se limiter à réformer la décision afin de permettre à l’Assemblée de se prononcer s’il échet sur un projet alternatif crédible ou sur les conditions auxquelles le droit d’utiliser la toiture pour aménager des panneaux solaires, pourrait être octroyé à Monsieur A. W. ou à tout copropriétaire qui en ferait la demande ». Sa collègue, Juge de paix de Wavre du 1er canton,  n'a pas jugé opportun d'ordonner après 7 ans d'ordonner le budget, les travaux de mise en sécurité et technique d'une copropriété malgré le rapport d'un géomètre expert... Quid

Le Tribunal se permet aussi, dans sa motivation, de proposer une voie puisqu’il relève :

« La recherche d’une solution globale (c’est nous qui soulignons) quant à la consommation d’énergie, pourrait en soi paraître un motif raisonnable permettant de s’opposer à des tentatives individuelles (c’est nous qui soulignons) »

Le MR est aux responsabilités sur cette matière depuis des années comme ministre en charge de la copropriété et du logement au fédéral 18 ans et régional 6 ans.

Quelles ont été les actions menées ces dernières années à ce sujet? Quelle est votre évaluation de la situation et de son évolution depuis des années? Et quelles seront vos initiatives concrètes et précises? Et quelles sont vos recommandations?

Ma démarche demande clairement de mettre les mesures de base en sécurité technique et incendie... et aucun copropriétaire, aucun locataire, aucun syndic ne devrait être bloqué - et même embeté - pour juste mettre les mesures de base.

            Toutefois, nous voyons encore peu de budget prévisionnel du fonds de roulement, du fonds de réserve, de mise en concurrence... et de transparence.

            Certains syndics disent même pouvoir agir de manière obscure et  ne pas respecter les obligations du code civil car il y a peu de contrôle et de sanction - ce qui est une réalité.

            Les locataires sont peu représentés et ont peu de pouvoir aussi.

            Dans la gestion technique, légale, et comptable, nous pouvons voir une confusion des responsabilités de chacun, ou un manque de définition du réel champ d'action de chacun des acteurs.

            Un manque de précision sur beaucoup de domaines peut être bien pour laisser la latitude bonne gestion, mais source de confusion... Quels sont les documents obligatoires dans une convocation? Le budget prévisionnel du fonds de réserve? Le budget prévisionnel du fonds de roulement? Le rapport de gestion du syndic de copropriété? Les comptes? L'avis du commissaire aux comptes? Que doit comporter les dossiers à consultation afin d'avoir des AG professionnelles, efficaces... quels documents, proposition de délibération

            Sur le manque de transparence et accès aux documents de la copropriété, nous voyons beaucoup de copropriétaires, locataires ne pas y avoir accès réellement... Même les notaires se sentent désarmés lors de transmission de lots, d'avoir les documents probants réels dont des PV signés complets avec les annexes, les comptes réellement établis,...           

      Quelle est votre évaluation? Quelle va être votre action à ce niveau là? Quelle action à donner à l'IPI même de médiation et de contrôle en vue de valoriser les métiers? Est ce que le juge de paix est vraiment l'autorité judiciaire compétente et efficace en cette matière en 2025 eu égard des moyens qu'ils disposent, du nombre de compétences, et d'une expertise de base des droits de la copropriété?

Les engagés pour les avoir rencontré ont bien saisi l'enjeu qui était clair et assez complet même dans leur programme.

Je pense que cette amélioration de gestion technique est un levier de croissance aussi pour les agents immobiliers, les métiers de constructions, les géomètres, et experts divers.

Ce présent courrier est publié sur copropriété belgique, qui a juste l'envie d'encourager tous les acteurs à une meilleure gestion de nos copropriétés, qui sont des lieux de vie et de logement, et qui a besoin de la bonne action et volonté de tous les acteurs.

Je vous remercie d’avance.

Je vous souhaite une belle journée

Dernière modification par Lexus (03-02-2025 22:43:42)

Nous savons que les politiques (dans ce monde) agissent aussi sur les pressions.
Les intérêts des agents immobiliers ne sont pas tous identiques qu'aux copropriétaires, locataires,...
Pour avoir été dans ces organes de décision, de nombreux projets sont parfois retardés, postposés, amendés par des groupes - syndrome de Nimby.

Même pour les syndics, je pense que certaines choses doivent aller dans le bon sens. Je reprends un article de l'uds, qui demande aussi des précisions de la loi, et d'avoir de meilleur levier d'action. Je pense que cela devient un enjeu pour beaucoup de copropriétés vu l'état de vestuté, qu'on donne plus de moyens et accès aux crédits/primes. Le but est de trouver des solutions.

'Question 1 : Améliorations nécessaires dans la procédure de nomination écrite d'un syndic

La loi sur la copropriété présente quelques lacunes qui mériteraient l’attention du législateur. Une lacune évidente concerne la procédure de désignation écrite d'un syndic.

Selon la loi, il existe plusieurs façons de nommer un syndic, notamment par le biais de la première assemblée générale, d'une décision de justice ou des règles d'ordre interne (RIO).

Un cas s'est récemment présenté dans lequel un premier syndic a obtenu sa nomination par le biais d'une décision écrite, sur la base de l'article 3.87 paragraphe 11, faisant ainsi usage de la possibilité prévue à cet article, d'initier une décision écrite en dehors de l'assemblée générale, et ce à l'unanimité de tous les copropriétaires.

Dans l'article 3.87 paragraphe 11, il est indiqué que les membres de l'association des copropriétaires (ACP) peuvent, à l'unanimité de tous les copropriétaires, prendre des décisions écrites en dehors du cadre de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être consignées dans un acte authentique. Le syndic doit par la suite en dresser le procès-verbal. Remarque : unanimité = 1 000 sur 1 000 (100 %), ou accord de la totalité des copropriétaires sans exception.

Il est important de reconnaître que la nomination écrite est en soi une option légale. La première assemblée générale s'inscrit dans le cadre des autres assemblées générales qui suivront et qui, selon l'article 3.89 alinéa 1, ont le pouvoir de nommer le syndic. Ainsi, dans la loi sur la copropriété, il n'y a pas d'obstacle à la désignation écrite du syndic, et elle offre même l'avantage d'une approbation à l'unanimité.

Cela soulève pourtant quelques questions concernant la nomination du premier syndic :

Les membres de l’ACP peuvent-ils se prononcer par écrit sur la révocation d'un syndic déjà nommé avant la première assemblée générale ?
Un syndic concurrent peut-il ainsi contourner la première assemblée générale et la rendre potentiellement superflue ?
La nomination écrite peut-elle, à terme, remplacer complètement la première assemblée générale ?
Qu'en est-il de l'unanimité ? Cette option devrait-elle être limitée aux ACP dont les appartements sont entièrement vendus ?
Le nombre minimum légal de copropriétaires statutairement requis pour la convocation de la première assemblée générale doit-il s'appliquer également aux décisions écrites ?
Qui signera finalement le contrat entre le syndic et l’ACP ?
Ces questions devraient être clarifiées.

Question 2 : Signature du contrat du syndic

Un deuxième point critique de la loi sur la copropriété concerne la signature du contrat du syndic.

En vertu de la loi, le syndic doit opérer sur la base d'un accord écrit qui définit entre autre, ses prestations et honoraires, ainsi que les autres rémunérations associées.

Dans la plupart des cas, lors de l'AG, un copropriétaire obtient un mandat pour signer le contrat. Cette procédure peut toutefois poser certains problèmes, tels que le manque de temps pour relire le contrat et le rendre au syndic.

Il faut parfois attendre des mois avant que l'accord ne soit signé et, dans certains cas, il ne l'est pas du tout. Cela peut mettre le syndic dans une position délicate, avec des conséquences possibles sur la validité de l'accord et la responsabilité du copropriétaire mandaté.

Certains problèmes typiques peuvent encore se poser lors de l’AG

il est suggéré au copropriétaire de lire d'abord le contrat en détail avant de signer
le copropriétaire qui doit signer est très pressé de quitter la réunion et ne veut pas signer le contrat sans l'avoir lu
il est reproché au syndic de n’avoir pas transmis le contrat au préalable aux copropriétaires
Pourtant, il arrive parfois qu'en dépit de rappels et de courriers répétés, des semaines, voire des mois s'écoulent avant que le copropriétaire concerné ne signe l'accord. Dans le pire des cas, le syndic ne revoit jamais le contrat. Si le copropriétaire est de mauvaise foi, la signature peut même être retardée indéfiniment.

Les questions qui se posent sont les suivantes:

Le contrat est-il valable sans la signature du copropriétaire mandaté ? :
Le syndic peut-il être sanctionné par l'IPI pour défaut de convention valide ?
Quelle est la responsabilité du copropriétaire qui ne remplit pas son mandat ?
Quelques conseils pour améliorer la situation dans la pratique:

Envoyez votre contrat au préalable aux copropriétaires qui ont demandé votre candidature
Préparez le contrat et si possible faites-le signer immédiatement à la fin de la réunion.
Indiquez clairement que le contrat ne contient aucune modification par rapport au contrat précédemment communiqué, à l'exception, par exemple, des honoraires et/ou des frais de gestion annexes.
Notez ces informations clairement dans votre PV. Cela rassurera sans doute le signataire mandaté
Question 3 : Absence de délai légal maximum pour la deuxième assemblée générale

Dans le cadre de la loi sur la copropriété, un autre goulet d'étranglement se manifeste au niveau de la deuxième assemblée générale.

Conformément aux dispositions légales, il est prévu que si aucun des deux quorums requis n'est atteint lors de la première AG, une deuxième AG sera organisée après un délai minimum de 15 jours.

Lors de cette deuxième assemblée ultérieure, la possibilité de délibérer sera donnée, quel que soit le nombre de membres présents ou représentés et leur part proportionnelle dans la copropriété.

Néanmoins, la loi ne fixe pas de délai maximum. Il s'ensuit que la deuxième assemblée générale peut avoir lieu après une période de 6 à 9 mois, voire ne pas avoir lieu du tout.

Plusieurs de nos membres syndics s'interrogent sur la pertinence intrinsèque de cette deuxième AG. Ils estiment que cette deuxième réunion représente une perte de temps.

Si les copropriétaires étaient absents lors de la première AG, il est peu probable qu'ils s'engagent à participer à la deuxième AG. C'est notamment le cas lorsque l'ordre du jour de l’AG ne comporte pas de points substantiels ou essentiels.

De plus, cette situation présente des risques potentiels pour l'association des copropriétaires, car les décisions peuvent être prises avec un nombre minimum de participants, comme le prévoit la loi : "quel que soit le nombre de membres présents ou représentés et leur part proportionnelle dans la copropriété". L'adage "trois pelés et un tondu" trouve ici son application.

Cela soulève les questions suivantes :

Est-il possible de fixer un délai maximum dans le cadre de la loi sur la copropriété, par exemple de trois ou six mois ?
La deuxième AG est-elle vraiment utile, ou comme le prétendent certains syndics, est-elle plutôt considérée comme une perte de temps et potentiellement préjudiciable à l’ACP, compte tenu du nombre minimum de participants à la prise de décision ?
Compte tenu de ces problèmes, une analyse approfondie et une éventuelle révision de la loi sur la copropriété devraient être envisagées pour combler ces lacunes et aboutir à une réglementation efficace et efficiente dans le cadre juridique de la copropriété.
L’UDS souhaite œuvrer se tient tout naturellement à la disposition du législateur pour envisager des améliorations concrètes de la loi sur la Copropriété.

A suivre.'