Non-paiements du locataire, résiliation du bail par proprio + procédure avocat?

vhenin · #1 25-02-2025 16:19:24

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement 1 chambre à Jette en région Bruxelloise.
Bail de 9 ans signé le 01/06/2022.
Je suis en conflit avec la locataire qui me doit de nombreux mois de loyers impayés!

Deux lettres (mises en demeure) recommandées envoyées via avocat (Cabinet **** à Jette)[edit Pim: anonymisé] -pas de réponse de ma locataire!- et si non-recouvrement: citation future en justice, et à terme, expulsion si pas d'accord via justice de paix. Je ne sais combien de temps durera toute cette procédure.

Ma question:
Serait-il opportun et légal de résilier le bail via lettre recommandée en donnant bien entendu un délai de 6 mois à la locataire afin de m'assurer que, même si le procédure en justice dure très (trop) longtemps, elle soit partie à une certaine date et que je puisse relouer mon bien?

Si j'envoie cette lettre recommandée le 01/03/2025 + 6 mois de délai = elle doit quitter les lieux pour le 01/09/2025. Cela vous paraît faisable?

Les infos reçues de l'avocat:
-Pas nécessaire de l'envoyer à la date anniversaire-->OK de l'envoyer le 01/03 alors! (en recommandé bien sûr)
-Je ne peux résilier le bail que pour vivre dans l'appartement moi-même ou quelqu'un de ma famille (jusque 2eme degré) et je dois justifier/prouver tout cela (identité du membre etc.)-->Correct?
-Si je n'ai pas de raison valable de résilier le bail, je risque de devoir payer 18 mois de loyers d'indemnités à la locataire!!-->Est-ce vrai?!

La procédure risque de durer longtemps afin d'obtenir le remboursement et/ou expulsion de cette locataire incivique (les dernières rencontres/appels ont été houleux avec aggressions verbales), je me sens dans une impasse! Cela dure depuis un an...

Avez-vous une idée même approximative de la durée d'une telle procédure (citation just. de paix + expulsion)?

Comment m'en sortir et m'assurer qu'elle quitte au moins les lieux?
Le non-paiement de loyers (9 à ce jour) n'est-il pas un motif valable pour rompre le bail? N'est-ce pas une faute grave dans le cadre du contrat de bail signé par les deux parties?
Quid de faire des travaux, puis-je invoquer ceux-ci pour résilier le contrat (dans ce cas, je dois justifier les travaux avec offres, factures etc., n'est-ce pas?)?. Je peux en effet remplacer la chaudière qui a 30 ans et d'autres menus travaux. Est-ce suffisant?

Comme vous le devinez, cette situation est exaspérante, stressante et met à mal mon budget mensuel sans ce revenu locatif!

Question subsidiaire:
Si expulsion, comment cela se passe? Quelqu'un a déjà vécu cette situation? La police et les services sociaux sont présents? Qui 'vident' les lieux après départ, etc.?

Merci à tous pour votre aide et m'avoir lu,
Bien à vous,

Vh.

Dernière modification par PIM (25-02-2025 17:05:11)

PIM · #2 25-02-2025 17:10:20

9 mois de retard !!
Vous avez vraiment tardé.
Mais le mal étant fait, dépêchez-vous d'introduire (curieux que votre avocat ne vous l'ai pas encore conseillé) une requête en résiliation résolution immédiate du bail aux torts de la preneuse.
Ne rentrez pas dans des considérations sur le motif d'une résiliation pour occupation personnelle, pour travaux, etc.

Dernière modification par PIM (25-02-2025 18:50:24)

grmff · #3 25-02-2025 18:16:17

Inutile de mettre un congé, il serait illégal, et vous risquez des ennuis.

Avec 9 mois de retard, vous disposez largement d'un bon motif pour demander au juge de résilier le bail et d'autoriser l'expulsion.

En Wallonie, selon les cantons, on peut être convoqué dans les 15 jours, et avec 9 mois de retard, obtenir un jugement de fin de bail et d'autorisation d'expulsion qui se fera dans les deux mois (10-15 jours pour avoir le jugement, 10-15 jours pour signifier, un mois d'attente, 10-15 jours pour avoir l'expulsion)

A Bruxelles, il faut compter avec l'obligation d'envoyer une mise en demeure, et avec la période hivernale d'interdiction d'expulsion. Ne trainez pas, et laissez faire votre avocat puis huissier, ou faites le vous-même, votre cas est assez simple.

GT · #4 25-02-2025 18:43:15

Résiliation ou résolution du bail ?
https://www.pim.be/fin-du-bail-resiliat … esolution/

PIM

PIM · #5 25-02-2025 18:49:17

GT a écrit :

Résiliation ou résolution du bail ?
https://www.pim.be/fin-du-bail-resiliat … esolution/

Mon clavier a fourché. Résolution.

GT

rexou · #6 26-02-2025 01:01:21

Pour Jette, le délai entre la requête et le jugement est (en tout cas était) de 45 à 60 jours environ. Vous devez d'abord faire la mise en demeure. Si votre locataire demande un plan d'apurement, pas sur que le juge le refuse !

En cas d'expulsion à exécuter (très rare : je l'ai vécu deux fois en 40 ans) vous payez un huissier (entre 1000 et 1500€) et après le délai légal, ET lorsque la police de la zone sera disponible (parfois ça retarde de plusieurs semaines la date d'expulsion), l'huissier vient, avec police et camion avec personnel communal, plus un délégué du CPAS. Tout se passe alors très vite. En une heure ou deux, tout est vidé (sauf les détritus et ce qui est cassé).

L'énorme majorité du temps, le locataire expulsé par jugement quitte les lieux de lui-même sans attendre l'exécution par huissier.

D1791 · #7 26-02-2025 10:34:24

GT a écrit :

Résiliation ou résolution du bail ?
https://www.pim.be/fin-du-bail-resiliat … esolution/

Cher PIM,

Tout en bas du lien cité par GT, je lis : "(NDLR: les modèles de baux Pim tiennent compte de cet équilibre recommandé)".

Or dans la version "Wallonie" des modéles de baux gratuits, je lis :

"13. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter
tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de
rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état, les loyers échus et les
honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de
la relocation, pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification de la
sentence arbitrale.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été
avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement."

J'y vois une incohérence.
Est-ce moi qui ai raté quelque chose ou auriez-vous oublié d'adapter la version "Wallonie" de votre modèle de bail en fonction de l'article mentionné ?

Cordialement,

PIM · #8 26-02-2025 11:19:39

D1791 a écrit :

GT a écrit :
Résiliation ou résolution du bail ?
https://www.pim.be/fin-du-bail-resiliat … esolution/
Cher PIM,
Tout en bas du lien cité par GT, je lis : "(NDLR: les modèles de baux Pim tiennent compte de cet équilibre recommandé)".
Or dans la version "Wallonie" des modéles de baux gratuits, je lis :
"13. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter
tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de
rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état, les loyers échus et les
honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de
la relocation, pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification de la
sentence arbitrale.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été
avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement."
J'y vois une incohérence.
Est-ce moi qui ai raté quelque chose ou auriez-vous oublié d'adapter la version "Wallonie" de votre modèle de bail en fonction de l'article mentionné ?
Cordialement,

Il s’agit d’une hypothèse de résolution judiciaire (pour faute), même si on utilise aussi le terme résiliation judiciaire pour faute dans un bail (prestations successives).

La clause ne sanctionne pas une résiliation unilatérale régulière

D1791 · #9 26-02-2025 11:26:58

PIM a écrit :

Il s’agit d’une hypothèse de résolution judiciaire (pour faute), même si on utilise aussi le terme résiliation judiciaire pour faute dans un bail (prestations successives).
La clause ne sanctionne pas une résiliation unilatérale régulière

Ouf !
Je vais avoir besoin de l'IA pour comprendre cette réponse angel
J'en déduis que le modèle du bail que vous proposez est bien en ligne avec l'article mentionné par GT et que je peux continuer à l'utiliser.
Merci.

PIM

vhenin · #10 26-02-2025 16:35:25

Bonjour à tous,

Merci pour vos remarques et conseils!

Oui, 9 mois, c'est long. Mais cela s'est passé de manière très progressive: un ou deux loyers qui manquent, on les rattrape presque... de nouveau, paiements et puis, plus. Paiements extra pour combler et puis 5 mois normaux et puis, paiements plic-ploc, enfin, bref, oui, le mal est fait! Deux mises en demeure envoyées par huissier sans réaction (si ce n'est frustration et aggression de la part de la locataire ou 'oui, oui, je vais payer' et rien).
Depuis quelques temps, un avocat est en charge. Renvoi de mises en demeure ad hoc et procédure. La locataire devait répondre pour aujourd'hui au plus tard, d'aillleurs... Voilà comment on est arrivé à 9 mois de retard.

J'ai bien noté pour le fait de ne pas envoyer de lettre de résiliation de mon initiative, ce qui me poserait des problèmes. Merci!
Je vais donc m'entretenir avec l'avocat et voir ce qui peut être fait au plus vite.

Notamment, la différence entre résiliation et résolution... même si je pense que les avocats doivent être au courant. Mais merci bcp pour l'info!

J'ai eu il y a quelques années gain de cause au tribunal de paix de Jette pour des loyers d'une place de parking manquants. Jamais je n'ai reçu l'argent. Ma crainte pour cette fois-ci est de ne pas encore une fois récupérer mon argent ni de pouvoir relouer mon bien au plus vite (càd sortir ma locataire). Pour cette raison, j'ai décidé d'y aller via avocat.
Comment s'assurer que même en ayant gain de cause, l'argent soit bien remboursé (même payé en mensualités) et le locataire parti?

@rexou
Je ne comprends pas cette phrase: "Si votre locataire demande un plan d'apurement, pas sur que le juge le refuse !"
Voulez-vous dire qu'il y a des chances que ce soit refusé ou le contraire? Merci pour cette clarification.
Le coût du huissier pour expulsion (entre 1000 et 1500€) est à mes guêtres?

Je vous tiens au courant,
Bien à vous tous,

Vh.

PIM · #11 26-02-2025 17:25:15

vhenin a écrit :

Le coût du huissier pour expulsion (entre 1000 et 1500€) est à mes guêtres?

Frais à avancer, mais récupérables chez le locataire (si solvable)...

rexou · #12 27-02-2025 01:46:45

@rexou
Je ne comprends pas cette phrase: "Si votre locataire demande un plan d'apurement, pas sur que le juge le refuse !"
Voulez-vous dire qu'il y a des chances que ce soit refusé ou le contraire? Merci pour cette clarification.
Le coût du huissier pour expulsion (entre 1000 et 1500€) est à mes guêtres?

Je veux dire que si vous demandez l'expulsion, du locataire pour non paiement mais que ce dernier invoque des difficultés passagères et propose de régulariser avec un plan d'apurement, le juge peut donner suite à sa demande et ne pas prononcer l'expulsion.

Le coût de l'huissier pour expulsion est à votre charge (pas fou l'huissier!) et c'est bien vous qui faites appel à ses services mais vous pouvez bien sur le récupérer auprès de votre locataire... s'il est solvable. Et la plupart du temps, seuls les insolvables laissent aller les choses jusqu'à l'expulsion par huissier.

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