Retard de 2 mois de loyer

baloo · #1 27-02-2025 18:19:57

Bonjour,

Je constate que les derniers sujets abordés sont très similaires...

Il s’agit d’un bail pour résidence principale dans la région de Bruxelles de type court devenu un bail de 9 ans depuis 2023.

01/12/2024 Loyer de décembre 24 non versé.
03/01/2025 Mise en demeure Pour loyer décembre 24 et janvier 25 à payer pour le 13/01/2025 par recommandé (non retiré) doublé d’un courrier ordinaire au locataire après multiple rappel SMS laissé sans réponse.
10/01/2025 : paiement du loyer de décembre.
07/02/2025 : nouvelle mise en demeure déposée sur place pour loyer janvier et février 2025.
13/02/2025 : dépôt d’une requête en conciliation.
25/02/2025 : convocation chez le juge de paix le 26/03/2025 !

Le 1er mars, j’aurai 3 mois de loyer de retard et presque 4 le jour de la conciliation.
Je fouille et je découvre sur internet que la faillite de sa propre SPRL a été ouverte le 16/05/2024 et est sous la tutelle d’un curateur depuis cette même date.
Le siège de la société est situé à l’adresse de l’appartement loué.
Je m’interroge sur l’opportunité d’anticiper et
- De contacter le curateur ?
- D’introduire une requête judiciaire pour expulsion ? dès lors que :

Fin mars (convocation en conciliation) j’aurai déjà quasiment 4 mois de loyer de retard si pas de paiement d’ici là, ce qui est probable.
Si j’introduis une requête pour expulsion au 01/03, j’imagine que nous serons convoqués 40 jours plus tard, soit vers mi-avril 2025 (40 jours plus tard)
Le jugement pourrait alors intervenir mi-mai si tout va bien.
Il faut ensuite signifier le jugement sachant qu’il faut 15 jours ouvrables entre l’avis d’expulsion qui pourrait en découler, ce qui nous amènerait mi-juin.

Si mon décompte est bon et que le locataire ne paye plus rien, j’aurais minimum 7 mois de loyer dans la vue avant de pouvoir remettre en état et relouer ?

Je sais que la législation vient de changer alors que tous les acteurs du secteur alertaient des conséquences.
Mais où est l’erreur ?
On ne peut quand même pas introduire une mise en demeure pour une semaine ou 2 de retard de paiement… et rester 7 mois dans un logement sans payer avec la bénédiction du législateur ou je fais erreur ?

Je lirai avec attention vos avis, conseils ou réactions. Merci.

baloo · #2 27-02-2025 18:27:32

J'ai aussi trouvé ceci sur le site de Bruxelles Logement

GT · #3 27-02-2025 20:41:08

baloo a écrit :

Bonjour,

Le siège de la société est situé à l’adresse de l’appartement loué.
Je m’interroge sur l’opportunité d’anticiper et
- De contacter le curateur ?

Qui est le preneur ? Une ou plusieurs physiques ?

Citos · #4 27-02-2025 21:56:35

baloo a écrit :

Bonjour,
Je constate que les derniers sujets abordés sont très similaires...
Il s’agit d’un bail pour résidence principale dans la région de Bruxelles de type court devenu un bail de 9 ans depuis 2023.
01/12/2024 Loyer de décembre 24 non versé.
03/01/2025 Mise en demeure Pour loyer décembre 24 et janvier 25 à payer pour le 13/01/2025 par recommandé (non retiré) doublé d’un courrier ordinaire au locataire après multiple rappel SMS laissé sans réponse.
10/01/2025 : paiement du loyer de décembre.
07/02/2025 : nouvelle mise en demeure déposée sur place pour loyer janvier et février 2025.
13/02/2025 : dépôt d’une requête en conciliation.
25/02/2025 : convocation chez le juge de paix le 26/03/2025 !
Le 1er mars, j’aurai 3 mois de loyer de retard et presque 4 le jour de la conciliation.
Je fouille et je découvre sur internet que la faillite de sa propre SPRL a été ouverte le 16/05/2024 et est sous la tutelle d’un curateur depuis cette même date.
Le siège de la société est situé à l’adresse de l’appartement loué.
Je m’interroge sur l’opportunité d’anticiper et
- De contacter le curateur ?
- D’introduire une requête judiciaire pour expulsion ? dès lors que :

Fin mars (convocation en conciliation) j’aurai déjà quasiment 4 mois de loyer de retard si pas de paiement d’ici là, ce qui est probable.
Si j’introduis une requête pour expulsion au 01/03, j’imagine que nous serons convoqués 40 jours plus tard, soit vers mi-avril 2025 (40 jours plus tard)
Le jugement pourrait alors intervenir mi-mai si tout va bien.
Il faut ensuite signifier le jugement sachant qu’il faut 15 jours ouvrables entre l’avis d’expulsion qui pourrait en découler, ce qui nous amènerait mi-juin.

Si mon décompte est bon et que le locataire ne paye plus rien, j’aurais minimum 7 mois de loyer dans la vue avant de pouvoir remettre en état et relouer ?
Je sais que la législation vient de changer alors que tous les acteurs du secteur alertaient des conséquences.
Mais où est l’erreur ?
On ne peut quand même pas introduire une mise en demeure pour une semaine ou 2 de retard de paiement… et rester 7 mois dans un logement sans payer avec la bénédiction du législateur ou je fais erreur ?
Je lirai avec attention vos avis, conseils ou réactions. Merci.

Salut,

Tu as bien raison de t'inquiéter des délais. Contacter le curateur pourrait être utile étant donné la faillite de la SPRL. Pour l’expulsion, ton calcul des délais semble juste, et effectivement, la législation a rallongé les procédures. Il serait peut-être judicieux de consulter un avocat pour t'assurer de bien suivre la procédure et optimiser tes démarches.

GT · #5 27-02-2025 22:13:11

Citos a écrit :

baloo a écrit :
Bonjour,
Je constate que les derniers sujets abordés sont très similaires...
Il s’agit d’un bail pour résidence principale dans la région de Bruxelles de type court devenu un bail de 9 ans depuis 2023.
01/12/2024 Loyer de décembre 24 non versé.
03/01/2025 Mise en demeure Pour loyer décembre 24 et janvier 25 à payer pour le 13/01/2025 par recommandé (non retiré) doublé d’un courrier ordinaire au locataire après multiple rappel SMS laissé sans réponse.
10/01/2025 : paiement du loyer de décembre.
07/02/2025 : nouvelle mise en demeure déposée sur place pour loyer janvier et février 2025.
13/02/2025 : dépôt d’une requête en conciliation.
25/02/2025 : convocation chez le juge de paix le 26/03/2025 !
Le 1er mars, j’aurai 3 mois de loyer de retard et presque 4 le jour de la conciliation.
Je fouille et je découvre sur internet que la faillite de sa propre SPRL a été ouverte le 16/05/2024 et est sous la tutelle d’un curateur depuis cette même date.
Le siège de la société est situé à l’adresse de l’appartement loué.
Je m’interroge sur l’opportunité d’anticiper et
- De contacter le curateur ?
- D’introduire une requête judiciaire pour expulsion ? dès lors que :

Fin mars (convocation en conciliation) j’aurai déjà quasiment 4 mois de loyer de retard si pas de paiement d’ici là, ce qui est probable.
Si j’introduis une requête pour expulsion au 01/03, j’imagine que nous serons convoqués 40 jours plus tard, soit vers mi-avril 2025 (40 jours plus tard)
Le jugement pourrait alors intervenir mi-mai si tout va bien.
Il faut ensuite signifier le jugement sachant qu’il faut 15 jours ouvrables entre l’avis d’expulsion qui pourrait en découler, ce qui nous amènerait mi-juin.

Si mon décompte est bon et que le locataire ne paye plus rien, j’aurais minimum 7 mois de loyer dans la vue avant de pouvoir remettre en état et relouer ?
Je sais que la législation vient de changer alors que tous les acteurs du secteur alertaient des conséquences.
Mais où est l’erreur ?
On ne peut quand même pas introduire une mise en demeure pour une semaine ou 2 de retard de paiement… et rester 7 mois dans un logement sans payer avec la bénédiction du législateur ou je fais erreur ?
Je lirai avec attention vos avis, conseils ou réactions. Merci.
Salut,
Tu as bien raison de t'inquiéter des délais. Contacter le curateur pourrait être utile étant donné la faillite de la SPRL. Pour l’expulsion, ton calcul des délais semble juste, et effectivement, la législation a rallongé les procédures. Il serait peut-être judicieux de consulter un avocat pour t'assurer de bien suivre la procédure et optimiser tes démarches.

Quel serait l'intérêt de "contacter" le curateur s'il était établi que le preneur n'était pas la société en faillite ?

baloo · #6 28-02-2025 11:46:50

GT a écrit :

baloo a écrit :
Bonjour,

Le siège de la société est situé à l’adresse de l’appartement loué.
Je m’interroge sur l’opportunité d’anticiper et
- De contacter le curateur ?
Qui est le preneur ? Une ou plusieurs physiques ?

2 personnes physiques (mr et mme)

baloo · #7 28-02-2025 11:48:27

GT a écrit :

Quel serait l'intérêt de "contacter" le curateur s'il était établi que le preneur n'était pas la société en faillite ?

La societé en faillite n'est PAS le preneur, et donc pas d'intérêt effectivement.

Dernière modification par baloo (28-02-2025 11:48:54)

baloo · #8 28-02-2025 11:53:28

baloo a écrit :

Il s’agit d’un bail pour résidence principale dans la région de Bruxelles de type court devenu un bail de 9 ans depuis 2023.

Je rajoute que le bail a été enregistré et a pris effet le 01/10/2021.

grmff · #9 28-02-2025 16:37:39

Je n'aurais pas déposé de requête en conciliation. Cela vous fait perdre du temps, et donc rajoute des loyers impayés.

Pas trop tard pour convoquer directement à une audience "standard"...

baloo · #10 28-02-2025 17:05:49

grmff a écrit :

Je n'aurais pas déposé de requête en conciliation. Cela vous fait perdre du temps, et donc rajoute des loyers impayés.
Pas trop tard pour convoquer directement à une audience "standard"...

Bonjour et merci pour votre avis.

D'accord avec vous. Demain j'aurais d'ailleurs 3 mois de loyers impayés. Je vais donc la préparer ce WE.
je suppose que je dois me rendre quand même à la première convocation ? ou demander de l'annuler dans ma requete standard ?

Dans une autre région - (4 eme canton de Charleroi) - le juge m'a remonté les bretelles car je n'avais pas tenté la conciliation préalablement à une audience standard...

Je lui avais rétorqué gentiment que j'avais compris que cela n'était pas obligatoire, mais le juge n'avait visiblement pas du tout apprécié... et pour cause puisque j'avais raison ;-)

Elle s'est vengé en me déboutant.

Pour la petite histoire, je me suis fait remonté les bretelles une deuxième fois 2 minutes plus tard car la demande de résolution du bail était totalement inappropriée.

Je lui ai gentiment répondu que je n'étais pas juriste, que j'avais sans doute le droit de lui demander une résolution et qu'il avait certainement le droit de la refuser...

Depuis, le locataire de plus en plus imbuvable (et que j’éjecterai à la plus proche échéance autorisée) me verse son loyer systématiquement avec 1 mois de retard entier et ne veut plus fournir la preuve de son assurance, ni tenter de rattraper son retard de paiement par 10 mensualités...

grmff · #11 28-02-2025 17:21:51

Je ne me suis jamais fait remonter les bretelles parce que je n'avais pas demandé de conciliation. Au contraire, le juge m'a souvent regardé comme un extraterrestre de tenter la conciliation...

Si vous avez l'impression que la dette augmente, vous avez parfaitement le droit de considérer que cela ne va pas être possible de se concilier, et donc de ne pas vous rendre à la séance de conciliation. Ce serait cependant bien de prévenir tant le juge que votre locataire...

Si vous déposez une requête maintenant, il est probable que l'audience aura lieu avant l'audience de conciliation. Vous pourrez alors annuler, devant le juge, l'audience de conciliation.

baloo

baloo · #12 08-03-2025 13:07:10

grmff a écrit :

Si vous déposez une requête maintenant, il est probable que l'audience aura lieu avant l'audience de conciliation. Vous pourrez alors annuler, devant le juge, l'audience de conciliation.

Je reviens avec la suite.
J'ai déposé ma requête. S'agissant de la Région de Bruxelles, la nouvelle loi impose 40 jours entre le dépôt de la requête et la date de l'audience.

En d'autres termes, il faut comprendre que la procédure de conciliation n'est plus réellement applicable en cas de non paiement du loyer...
Il faut 30 jours entre la mise en demeure obligatoire et le dépot d'une requête qui elle même ne convoquera les parties qu’après 40 jours après son dépôt... on est déjà avec 2 loyers en plus après l'envoi de la mise en demeure.

Autant dire qu'il va falloir à l'avenir avoir les reins en béton très armé et que les locataires indélicats ont de beaux jours devant eux !

Le greffier a accepté d'annuler la conciliation et m'a chargé de prévenir le locataire.

panchito · #13 09-03-2025 08:31:43

Autant dire qu'il va falloir à l'avenir avoir les reins en béton très armé et que les locataires indélicats ont de beaux jours devant eux

En fait, non, à Bruxelles c'est tout l'inverse. Vu tous les bâtons mis dans les roues des bailleurs par les derniers gouvernements bruxellois, de plus en plus de bailleurs revendent leurs biens totalement dégoûtés (comme probablement vous le ferez aussi après cet épisode).
Comme les jeunes achètent de plus en plus tard vu l'envolée des prix, il y a actuellement une tension très forte qui fait que l'offre des biens à louer à Bruxelles diminue de jour en jour et la demande augmente.

Donc les loyers augmentent et tout cela se retourne sur les locataires...

Voir l'Echo du 25 février: La pénurie locative à Bruxelles fait grimper les loyers de 15% en deux ans
Voir ici

Retard de 2 mois de loyer

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