percevoir les loyers ?

petitluc · #1 01-03-2025 10:12:03

bonjour
depuis un an et demi nous avons un nouveau CP qui depuis qu 'il a acheté son appartement ne paie pas ses charges .
je rappelle au syndic ce qui figure dans l acte de base et les statuts :
" a cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes ....à toucher lui même à due concurrence les loyers revenant au copropriétaire défaillant ...délégation des loyers contractuelles et irrévocable ...
tous les CP sont réputés expressément se rallier ...à cette procédure ... "
il me semble que le syndic est en droit de percevoir les loyers des CP défaillants qui louent leur bien .
Le syndic et d'autres CP me disent qu'il faut pour cela attendre une décision de justice .
qu'en pensez vous ? Personnellement l'acte de base (un contrat ) est clair et sans ambiguïtés à ce sujet .

grmff · #2 01-03-2025 10:23:45

J'en pense que l'acte de base est un contrat notarié qui peut être exécuté directement.

Cependant, la plupart des avocats et des syndics professionnels à qui est soumis cet avis ne le partagent pas... et refusent de l'appliquer.

Je me suis appuyé sur cette disposition pour "saisir" les loyers d'un bien qui était loué et géré par une agence immobilière dans le cadre d'une succession en déshérence. Les charges ont donc été payées pendant les 10 années de cette déshérence...

Je me suis également appuyé sur cette disposition avec la collaboration directe d'un locataire. Il était bien content de casser les pieds à son propriétaire qui était un sale type avec la copropriété, mais aussi avec son locataire...

Si vous avez la collaboration du locataire, c'est parfait. Mais s'il refuse de collaborer, il est inutile de penser que ce serait une bonne idée de le poursuivre en justice...

petitluc · #3 01-03-2025 11:09:57

merci Grmff
se trouve également dans l acte de base à la section recouvrement des charges communes :
conformément a l'article 3.86....du code civil le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et EXTRAJUDICIAIRES ( c'est moi qui souligne )
pour la récupération des charges .
je suppose que cette procédure (délégation des loyers ) est une mesure extrajudiciaire .

grmff · #4 01-03-2025 11:48:49

Un bail notarié est théoriquement "exécutable" directement, sans passer par un jugement.
Un acte de base est également notarié, et donc théoriquement exécutable directement également. C'est d'ailleurs l'objectif de ce genre de clause.

bada · #5 01-03-2025 17:17:14

Il y a une dizaine d'année, en tant que syndic, j'ai eu aussi le cas d'un CP qui ne payait pas ses charges. En vertu de ce même article que vous trouvez dans votre acte de base, je me suis adressé au locataire en lui demandant de payer son loyer sur la compte de la copropriété et en lui transcrivant le texte de l'acte de base. Le locataire s'est exécuté et a ainsi payé plusieurs loyer pour apurer la dette de son copropriétaire.

Je n'ai pas été en justice mais juste fait référence à l'acte de base. Rien dans l'acte de base ne m'obligeait de passer par la case "juge de paix"

bada · #6 01-03-2025 17:25:04

De plus, dans l'acte de base se trouve aussi les pénalités pour retard de paiement qui peuvent être très lourdes (parfois 1€ par jour de retard à partir du 31ème jour et plus encore à partir du 61ème jours....)
Normalement, ça devrait faire frémir un CP défaillant.

Lexus · #7 01-03-2025 18:23:36

Donc la valeur juridique de l'acte notarié ne demande pas d'avoir un jugement avec force exécutoire?
Et si contestation, le juge de paix reste compétent ou le juge des saisies?

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