Absence de réélection du conseil de copro dans PV d'une AGO

Vous êtes nouveau dans cette copro. Il serait sage de vous intégrer sans commencer à contester la validité légale (ou pas) des décisions prises (ou pas).

Le CP qui est -n'est pas/serait/ne serait pas membre du conseil n'a pas de pouvoir de par cette fonction. Donc peu vous importe qu'il soit ou ne soit pas membre du conseil. Il a par contre une expérience dans la copro que vous n'avez pas encore acquise.

Le syndic par ailleurs n'est pas à vos ordres. Si des travaux sont nécessaires, le point sera porté à l'ordre du jour de la prochaine AGO et une décision sera prise quant à l'opportunité de faire les travaux, quant à la nature exacte des travaux à effectuer, et quant au choix du prestataire de service à qui confier ces travaux.

Quand vous demandez "avons-nous un recours... " Qui est "nous" ? Et quel pourcentage de quotités représente ce "nous" que vous représentez ? Si vous disposez de 20% des quotités vous pouvez demander la tenue d'une AGE et le syndic sera tenu d'accéder à votre demande... mais je vous invite à relire la première phrase de mon message avant de chercher à refaire le monde de votre copro.

La richesse est dans la diversité

Tout à fait d'accord avec les points 1, 2 et 3. Sauf que pour ma part, le p'tit nouveau qui débarque et demande à se faire élire au conseil me semble inapproprié, sauf s'il possède des qualifications tout à fait particulières en matière de copro. Mais c'est en effet le droit de tout CP de présenter sa candidature.

Pour le point 4, ces odeurs sont perceptibles par qui ? A quelles occasions particulières ? Les autres CP ne se plaignent apparemment pas, ce qui est pour le moins surprenant. Si seulement UN (nouveau) CP (on ignore par ailleurs sur combien) estime qu'il y a urgence, il me parait cohérent que le syndic prenne l'avis du conseil, ou à défaut (si ce CP n'est pas vraiment nommé par vote à la dernière AG) à un CP "expérimenté" qui s'est déjà impliqué dans la copropriété.

Point 5 : J'évoquais aussi la possibilité de faire convoquer une AGE en réunissant 20% des quotités pour en exprimer la demande. Si d'autres CP se joignent à la demande, jusqu'à réunir ces 20%, cela apportera déjà plus de légitimité à la demande de solutionner rapidement un problème réel et urgent. Les points "nouveau syndic et dédommagement financier" me semblent tout à fait excessifs, surtout de la part d'un nouveau CP qui débarque.

Combien d'appartements dans cette ACP ?
Combien d'habitants dérangés par les odeurs ?
Quand est prévue la prochaine AGO ?
A-t-il été fait un devis ou une estimation de prix et de la nature des travaux qui seraient nécessaires ?

C'est ce que j'ai fait dernièrement, avec le soutien unanime de l'AG...
Désolé, ce n'est peut-être pas d'application ici, je ne sais pas depuis combien de temps le syndic ne fait pas le job...

Il serait intéressant d'avoir réponse à ces questions...

Bonjour
Tout d’abord merci pour vos réponses.

Je suis tout à fait d’accord avec rexou que lorsque l’on est nouveau CP on ne doit pas provoquer de « révolutions ». Je suis aussi d’accord avec rexou sur le fait que le CP incriminé dans mon message à l’expérience de la copro. Je sais aussi que le syndic n’est pas à mes ordres ni aux ordres de n’importe quel autre CP et que seules les décisions prises en AG doivent être obligatoirement exécutées par le syndic. Grâce à de nombreux messages de grmff  (ou GT) j’ai cherché et trouvé les infos contenues dans le livre 3 du CC et des articles relatifs à la copropriété.

Pour information le CP qui pense être dans le conseil de copropriété n’a pas de connaissances juridiques de sa mission. Lorsque pour lui avoir demandé de venir constater la nuisance olfactive je lui ai dit que «l’acte de base stipule que les canalisations sont communs » j’ai eu droit à un regard interrogateur qui signifiait « mais avec quoi y vient lui…. »

L’élection du Conseil est bien à l’ordre du jour  (enfin pour cette année) car pour les années 2022, 23 et 24 nous (lire mon épouse et moi-même) n’étant pas CP nous ne connaissons pas les ordres du jour. Par contre, dans les PV de ces AG il n’est JAMAIS fait mention de réélection du Conseil de copro. Je ne peux pas affirmer que il n’y a pas eu cette réélection, par contre si élection il y a eu il y a négligence grave du syndic de ne pas le notifier dans son PV en y mentionnant le(s)  nom(s) du(des) CP élus et les votes respectifs obtenus par chacune des personnes !

Nous avons bien évidemment fait inscrire ce point « d’odeurs pestilentielles » à ordre du jour de la prochaine AG du 24 mars.

Nous avons aussi averti le syndic depuis bien longtemps. Il nous répond que ca fait 14 ans que l’immeuble existe et que personne ne s’est plaint avant et donc pour lui, c’est un problème privatif. Nous lui avons maintes fois rappelé l’acte de base il n’en a cure. Nous l’avons invité à venir constater la nuisance par lui-même il n’a jamais répondu à notre invitation et n'est donc jamais venu.

A bout d’arguments, nous (mon épouse et moi-même) avons demandé à notre plombier de vérifier notre « installation ». Pour ce faire il a utilisé une caméra pour faire un « audit » des égouts pour détecter un éventuel bouchon. Rien à signaler à ce niveau. Notre plombier nous a alors suggéré de faire un test de fumée, test qui permet de visualiser d’éventuelles fuites.

L’immeuble est un immeuble en U de 2 étages (et RDC évidemment). Chaque niveau comporte 3 appartements. Une branche du U est composé de 3 appartements 2 ch (quotité 2x115 et 1x116). L’autre branche de 3 appartements 3 chambres (quotités 138). Les 2 branches sont reliées par 3 appartement de 1 ch (quotités 80).

La décharge des WC des appartements 3 ch et 1 ch est commune. Nous habitons le 3ch du RDC. La décharge des WC est installée dans un espace délimité par un mur de fond, 2 murs sur les côtés et une plaque de gyproc qui ferme le WC. La décharge de notre WC est directement connectée à un collecteur en Y dans la chape des fondations. Les appartements du 1er et du 2eme utilisent une décharge qui leur est commune et qui rejoint le collecteur en Y sur l’autre « prise ».

Ce test de fumée à permis de déterminer qu’il y avait un retour de fumée dans la « gaine technique » venant du haut de cette gaine technique au niveau du 2eme étage ou entre le 2eme étage et le toit. Les testeurs n’ont pu déterminer plus précisément l’origine n’ayant ni accès à ce niveau dans la gaine ni les plans. Les « testeurs » ont également constaté un important flux d’air de haut en bas, flux qui selon eux est provoqué par un manque d’extracteur d’air dans la gaine technique.  J’avais demandé au syndic d’être présent le jour du test (ou un de ses collaborateurs) pour répondre aux questions techniques (plans bâtiment, implémentation des canalisations, …..) Le syndic n’avait pas fait suite à cette demande et donc toutes les investigations n’ont pu être menées à terme.

Les odeurs sont principalement perçues par nous au RDC. Quelque fois le locataire du 1er a constaté ces odeurs sans en notifier son propriétaire. Les locataires du 2eme  nous ont dit qu’eux aussi constataient ces odeurs mais ce sont retractés en présence de la CP « conseil de copro ». Vu la configuration c’est logique. En effet, le test de fumée montre un échappement en hauteur, fumée qui est poussée vers le bas par ce courant d’air résultant de la déficience de ventilation.  Pareil pour les odeurs. Elles s’échappent « en hauteur » et poussées vers le bas elles sont bloquées par la chape du RDC.  Le seul endroit par lequel elles peuvent « s’évader » sont les boutons de la chasse d’eau de notre WC et de chaque petit interstice entre cette zone technique et notre WC.
Vu la passivité du syndic je crains qu’il n’y ait aucun devis ou estimation qui seront présentés lors de l’A.G., considérant que le problème est privatif.

Pour info nous avons signalé le problème depuis la mi-octobre.
J'espère avoir répondu à toutes vos questions et vous présente mes excuses pour la longueur du message. Je joint une photo du sol de la gaine technique

C'est déjà un peu plus clair ainsi. On avance peu à peu.

Concernant les élections passées du CDC, oubliez ça. Vous n'étiez pas propriétaire en ce moment. Il est prévu d'élire un CDC et tout va bien. Demandez juste au syndic de de pas oublier de mentionner cette élection dans le PV.

Pour ce qui est de vos odeurs, vous êtes si je comprends bien le seul CP réellement incommodé. Une solution assez simple serait d'installer un extracteur en haut de la cheminée. Rien de bien onéreux ni compliqué à première vue. Votre plombier a-t-il fait une proposition concrète et chiffrée pour solutionner le problème ? Avez-vous une proposition à remettre en AG ? Avez-vous demandé un vote à ce sujet ?