Locataires ne pouvant respecter délai de préavis, eventuels recours possibles ?

Bienvenue sur notre forum.
Avez-vous dans l'intervalle reçu copie de leur compromis signé ? Date de leur acte prévue pour ?
Votre notaire n'a pas consolidé l'opération ?

J'ai tout de même un sérieux doute sur la validité du préavis donné par votre vendeur pour cause de travaux qu'il n'effectue pas et qu'il a plutôt préféré mettre en vente...

Par ailleurs, le congé pour travaux, dans le cadre d'un bail de résidence principale de 9 ans, ne peut être donné qu'à l'expiration du premier et du deuxième triennats.
Il en a été ainsi ?

Code bruxellois du logement
Bail de résidence principale
art.237
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
   1° respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;
   2° affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;
   3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
   En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
  Le bailleur communique au preneur lors de la notification du congé ou au plus tard dans les deux mois qui suivent, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d'une estimation détaillée du coût, soit un contrat d'entreprise, faute de quoi le preneur peut demander d'invalider le congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
   Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.
   Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
   A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
   Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.

En outre, le droit de préférence du locataire (si d'application à ce moment-là) a-t-il été respecté ?....

Merci pour vos réponses ! Je les synthétise ci dessous et y répond point par point ensuite.

1) PIM : Bienvenue sur notre forum.
Avez-vous dans l'intervalle reçu copie de leur compromis signé ? Date de leur acte prévue pour ?
Votre notaire n'a pas consolidé l'opération ?
J'ai tout de même un sérieux doute sur la validité du préavis donné par votre vendeur pour cause de travaux qu'il n'effectue pas et qu'il a plutôt préféré mettre en vente...

2) GT : Acte authentique signé mi-mars ?

3) GT : Par ailleurs, le congé pour travaux, dans le cadre d'un bail de résidence principale de 9 ans, ne peut être donné qu'à l'expiration du premier et du deuxième triennats.
Il en a été ainsi ?

4) PIM : En outre, le droit de préférence du locataire (si d'application à ce moment-là) a-t-il été respecté ?....

5) CLAPOTIS : Je pense effectivement que votre préavis n'est pas valable car c'est l'ancien propriétaire qui a donné le préavis mais c'est vous, le nouveau propriétaire, qui allez réaliser les travaux.  Pour que vous puissiez donner un préavis pour travaux, il faudra que vous répondiez aux conditions indiquées  dans le message de GT.  Bien entendu, cela ne vous empêche pas de trouver un arrangement avec vos locataires (qui apparemment ignorent eux aussi que le préavis de l'ancien propriétaire n'est pas légal).

6) REXOU : Deux choses ressortent de la lecture de ce post :
1. Le locataire serait apparemment fondé -mais il l'ignore sans doute-  à réclamer (à l'ancien propriétaire) 18 mois de loyer ou peut contester la validité du préavis reçu et rester dans les lieux loués.
2. Vos craintes ne semblent pas fondées dans la mesure où l'achat de la maison est déjà en cours et sera finalisé sous peu. Il est évident que son idée n'est pas de s'incruster dans cet appartement.

A votre place, je ne les brusquerais pas et je ne chercherais surtout pas à entamer une démarche judiciaire quelconque. Ils achètent leur maison à l'aise et vous finalisez la fin de bail au mieux et dans la bonne humeur.

REPONSES :

1) Je n'ai malheuresement toujours pas reçu de date de signature pour leur compromis, aux dernières nouvelles (mercredi 19 mars) ils venaient de le recevoir et entamaient sa lecture suite à quoi ils devaient fixer un rdv pour signer. depuis, silence radio malgres mes relances. Je ne comprends pas pourquoi vous faites reference à mon notaire. Son travail avec moi ne s'arrête pas à partir du moment ou j'ai signer l'acte final ? En quoi pourrait-il aider ? Je ne comprends pas bien cette histoire de non validité du préavis .. tout me parait en règle de ce coté. Du moment que je (repreneur du bail) respecte les conditions du préavis en quoi ce dernier pourrait être invalide ? Par ailleurs l'ancien propriétaire détenait plusieurs immeubles de rapport dans leur entièreté à Bruxelles (1000) et à tout mis en vente en lot séparés.

2) C'est exact acte authentique signé mi mars

3) Il me semble que oui, le bail en question a débuté le 1er janvier 2019. C'est bon non ?

4) Le droit de préférence a été respecté.

5) Encore une fois, qu'est-ce qui vous fait dire d'office que le préavis de l'ancien propriétaire n'est pas légal ??? En tant que nouveau propriétaire je reprend simplement toutes les obligations d'effectuer les travaux et les conditions qui vont avec (délais et montant des travaux). Du moment que je respecte cela en quoi le préavis ne serait pas légal ?

6) Même réponse, qu'est-ce qui vous fait dire que le préavis peut être contesté ? Je prends note de votre avis merci !

Merci à tous pour votre aide !!

Oui le preavis a débuté en septembre 2024 soit 3 mois avant l'expiration du 2nd triennat
Maintenant est-ce que la règle est que le préavis doit être EMIS vers la fin du 1er ou 2nd triennat OU le préavis doit prendre FIN vers la fin du 1er ou 2nd triennat .. ? Il ne me semble pas que cela soit explicitement indiqué dans le CBL ..... ?
Une règle exacte n'est pas non plus mentionnée ( genre il faut que le préavis prenne fin EXACTEMENT au même moment que la fin du 1er ou 2nd triennat) ...

Je lis par ailleurs que :
" Si le bailleur souhaite rénover tout l’immeuble et entend donc mettre fin à plusieurs baux à la fois, les conditions sont quelques peu assouplies :

Le montant total des travaux devra être supérieur à deux années de tous les loyers réunis,
Le bailleur ne devra pas attendre la fin du triennat (et c’est logique puisque les différents baux n’auront sans doute pas les mêmes dates), sans toutefois pouvoir mettre fin au bail durant la première année d’occupation."

Ce qui est le cas de l'ancien propriétaire (de tout l'immeuble). Mais du coup comment doit-on traiter cette information .. ?

Dernière modification par Smoxikton (24-03-2025 17:41:53)

1. Le délai ne semble pas respecté (six mois avant l'échéance d'un triennat.
2. Motif du préavis : travaux alors que ceux-ci n'ont pas été effectués. et le bien a été vendu.

Le fait que VOUS (nouvel acheteur) fassiez des travaux qui motivent le préavis donné par le vendeur sera soumis à l'approbation du juge... et je ne dis pas qu'il ne pourrait pas vous donner raison, mais que le risque est bien réel que la décision soit favorable au locataire.

Et si le locataire demande une prolongation du bail de deux ou trois mois au motif que sa nouvelle maison n'est pas disponible je doute qu'un juge l'obliger à respecter les dates fixées par le préavis. Par contre, il peut -ce n'est pas sur- limiter le temps de dépassement.

D'où mon conseil de chercher une solution amiable sans menace de tribunal. Parce que si le locataire consulte un avocat, cela provoquera des frais à coup sur et une issue qui ne vous sera probablement pas favorable.

1. Visiblement (CBL) quand un propriétaire possède tout un immeuble avec différents baux locatifs et souhaite faire des travaux dans tous les bien il n'est pas tenu de respecter un quelconque timing pour donner à ses locataires des préavis de 6 mois pour travaux.
2. ça reste le point a élucidé ... Ma notaire m'a répondu que ce n'était pas un problème, mais je suis d'accord que je doute la dessus. Le motif invoqué dans le préavis de mon vendeur est "l'intention de transformer et rénover entièrement l'immeuble" ... ceci accompagné d'un devis de 300K€ ... Donc je comprends qu'on puisse douter de la validité du préavis mais alors pourquoi les notaires continuent de me dire que le préavis serait valable .........

Je viens de recevoir un mail des locataires comme quoi ils n'ont toujours pas signé le compromis, je cite "Concernant l'achat de la maison, un rendez-vous est prévu le 2 avril pour l'expertise et un autre rendez-vous avec le notaire pour signer le compromis est en cours"
j'ai bien peur que ça prenne beaucoup plus de temps que prévu surtout que le vendeur est une société polonaise et que les locataires m'avaient dit que leur notaire avait dit que ça risquait de prendre plus de temps comme c'est inhabituel d'avoir une société etrangère en tant que vendeur ..

Sincèrement, merci beaucoup de votre aide !!