Rég.Bxl-Cap – Baux -résidence principale- Droit de préférence en cas de vente

Rejet du recours

https://www.const-court.be/public/f/202 … f-info.pdf
https://www.const-court.be/public/f/2025/2025-073f.pdf

Réaction de Federia (8/5/25):

Le 23 mai 2024, nous avons introduit (Federia, la CIB ainsi qu'une cinquantaine d'agents immobiliers) un recours en annulation contre l’ordonnance du 28 avril 2023 instaurant un droit de préférence au profit des locataires bruxellois et, étions depuis lors en attente d'une décision de la part de la Cour constitutionnelle.
La Cour constitutionnelle s’est prononcée dans un arrêt rendu le 30 avril dernier sur ce droit de préférence, objet de nombreuses critiques et contestations exprimées par les professionnels de l'immobilier.

La décision de la Cour est la suivante : elle a rejeté le recours en annulation que nous avions introduit et a tranché en faveur du droit de préférence. Par conséquent, le droit de préférence est maintenu et reste d'application à Bruxelles.

Pour rappel, se voit reconnaître un droit de préférence en cas de vente du logement qu'il occupe, le locataire qui a conclu un bail de résidence principale de longue durée et qui est domicilié dans le bien loué.

En plus d'être très peu utilisé en pratique, le droit de préférence dont bénéficient les locataires bruxellois implique une procédure stricte et contraignante tant pour le propriétaire bailleur que pour les agents immobiliers chargés de la vente du bien. Cette mesure s’ajoute à l’ensemble des freins déjà présents pour l’investissement dans les logements locatifs de la Région bruxelloise.

Nous avons fait valoir de nombreux arguments en faveur de l'annulation de cette ordonnance et par conséquent du droit de préférence dans nos conclusions. Nous avons notamment soutenu la violation du droit de propriété du propriétaire du logement en raison de l'instauration de cette mesure. Il en va de même pour l'action en subrogation qui peut être introduite par le locataire contre l'acquéreur si le bien qu'il loue est vendu sans qu'il en ait été averti par le propriétaire bailleur.

En réponse à notre argumentation et malgré qu'elle nous rejoigne sur le fait que "le droit de préférence du locataire constitue une restriction du droit de propriété du bailleur (…) dès lors qu'il limite la liberté de choisir de l'acquéreur", la Cour conclut à la proportionnalité de ces restrictions au droit de propriété qu'entraine le droit de préférence et estime que celles-ci poursuivent un but légitime.
En effet, la Cour a écrit : " l’ordonnance attaquée a pour objectif de mettre en œuvre le droit à un logement décent, et en particulier de renforcer la stabilité de l’occupation du logement tout en favorisant l’accès du locataire à la propriété de celui-ci. Le législateur ordonnanciel a souhaité favoriser l’accès à la propriété des locataires qui sont titulaires d’un bail de longue durée et qui s’inscrivent dans une démarche d’établissement à long terme dans le quartier qu’ils habitent. En outre, l’action en subrogation permet au locataire qui, contrairement à ce que prévoit la législation, n’a pas été tenu informé de l’intention de son bailleur de vendre le bien qu’il occupe d’obtenir réparation de l’atteinte à ses droits et d’acquérir la propriété du bien. Il s’ensuit que la mise en place de cette action permet de garantir l’exercice effectif de son droit au respect des biens et de son droit au logement ". La Cour considère que de tels objectifs sont légitimes.

Sur base de ce raisonnement la Cour estime que "l’ordonnance attaquée ménage un juste équilibre entre les impératifs de l’intérêt général et ceux de la protection du droit au respect des biens" et valide le droit de préférence.

Nous prenons acte de cette décision mais il va de soi que la déception est de mise. Nous nous étonnons de l'analyse qui a été faite par la Cour qui n'a, de tout évidence, pas adéquatement pris en considération l'absence d'effets concrets de cette mesure sur le marché immobilier bruxellois, les agents immobiliers ainsi que sur les acheteurs de bonne foi.

Néanmoins, plusieurs points positifs de cette décision méritent d'être soulignés :

Contrairement à ce qui était soutenu par le Gouvernement de la Région Bruxelles-Capitale, la Cour reconnait l'intérêt légitime des agences immobilières et des agents immobiliers à agir en annulation contre l'ordonnance bruxelloise car celle-ci leur est préjudiciable.
La Cour confirme que les propriétaires victime d'une action subrogatoire seront en droit de requérir le remboursement du prix et d'invoquer la responsabilité des tiers dans le but d'obtenir une réparation intégrale ;
La Cour souligne que "l’ordonnance attaquée n’empêche pas le propriétaire du logement loué de s’adresser d’abord au marché avant d’avoir à communiquer son prix et ses conditions au preneur". On peut voir en cet élément une manière d'éclairer la pratique des agents immobiliers et des propriétaires. Cependant, cette pratique implique qu'un candidat acheteur ayant déposé offre devra nécessairement attendre un mois minimum avant de disposer d'une quelconque réponse positive du vendeur en raison du droit de préférence. Nous constatons de ce fait que la Cour n'interdit pas, dans son arrêt, la fixation a priori d'un prix à proposer au locataire avant la mise sur le marché.
En conclusion, cette décision implique que le droit de préférence reste d'application à Bruxelles et que ses formalités d'exécution restent inchangées.

En tant que Fédération attachée à la défense des droits des agents immobiliers, nous restons pleinement mobilisés et serons attentifs aux prochains mois pour suivre les effets de la mesure (ventes réalisées en application du droit de préférence, difficultés éventuelles, litiges engagés contre des agents immobiliers).