Déclaration fiscale – Location rez-de-chaussée à usage professionnel uniquement

## Déclaration fiscale des revenus immobiliers pour un bien partiellement loué à une société

Dans votre situation, vous et votre conjoint êtes copropriétaires d’un immeuble à Bruxelles, dont la partie supérieure est votre habitation propre et le rez-de-chaussée est loué à une société à des fins exclusivement professionnelles. Vous percevez 8.400€ de loyers annuels pour cette location, et le revenu cadastral global (non indexé) du bien est de 1.260€.

Voici comment déclarer ces revenus dans votre déclaration fiscale 2025 :

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### 1. **Répartition du revenu cadastral**

- Vous devez ventiler le revenu cadastral (RC) entre la partie que vous occupez comme habitation propre et la partie louée à la société.
- Si la répartition n’est pas précisée dans l’acte ou le cadastre, une clé de ventilation objective (surface, volume, usage) doit être appliquée. Par exemple, si le rez-de-chaussée représente 40% de la superficie totale, alors 40% du RC (soit 504€) sera attribué à la partie louée, et 60% (soit 756€) à votre habitation propre[3][4][5].

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### 2. **Déclaration de la partie habitation propre**

- La partie du RC correspondant à votre habitation propre (ici, 756€ dans l’exemple) n’est pas imposable, mais doit être mentionnée dans la déclaration pour le calcul d’avantages fiscaux éventuels (ex.: déductibilité des intérêts d’emprunt)[3].

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### 3. **Déclaration de la partie louée à des fins professionnelles**

- La partie du RC correspondant à la surface louée à la société (504€ dans l’exemple) doit être déclarée.
- Vous devez également déclarer le loyer brut annuel perçu pour cette partie, soit 8.400€[1][2][4][5][6].

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### 4. **Codes à utiliser dans la déclaration fiscale**

Pour la partie louée à des fins professionnelles:

| Élément à déclarer                       | Code (Déclaration papier) | Montant à indiquer      |
|------------------------------------------|--------------------------|-------------------------|
| RC non indexé de la partie louée         | 1109/2109                | 504€ (exemple)         |
| Loyer brut annuel (hors charges locataire)| 1110/2110                | 8.400€                 |

Pour la partie habitation propre:

| Élément à déclarer                       | Code                     | Montant à indiquer      |
|------------------------------------------|--------------------------|-------------------------|
| RC non indexé de la partie habitation    | 1106/2106                | 756€ (exemple)         |

*Remarque: Les codes peuvent différer selon la déclaration électronique (Tax-on-web) ou la version papier, mais la logique reste identique[5].*

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### 5. **Calcul de la base imposable**

- Pour la partie louée à la société, vous serez imposé sur le loyer brut annuel diminué d’un forfait de 40% (soit 3.360€), donc sur 5.040€[1][2][4][6].
- Le fisc applique un plafond: la déduction forfaitaire de 40% ne peut dépasser 2/3 du RC revalorisé (RC x coefficient annuel). Ce calcul est fait automatiquement par l’administration[4][5].

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### 6. **Points d’attention**

- Si le bail ne précise pas la ventilation entre usage privé et professionnel, ou si le bail n’est pas enregistré, l’administration considérera que l’intégralité du bien est louée à des fins professionnelles, ce qui est fiscalement désavantageux[4][5].
- Les intérêts d’emprunt relatifs à la partie louée peuvent être déduits des revenus immobiliers, selon la proportion du prêt affectée à cette partie[2][5].

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### 7. **Résumé des étapes à suivre**

- Déterminez la clé de répartition du RC entre habitation propre et partie louée.
- Déclarez chaque part au code adéquat.
- Déclarez le loyer brut annuel pour la partie professionnelle.
- Appliquez la déduction forfaitaire de 40% sur le loyer brut (le fisc s’en charge pour le calcul final).
- Vérifiez que le bail est bien enregistré et que la ventilation est claire.

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#### **Sources principales**
- FAQ PIM[4][5]
- Billy.tech[2]
- Wikifin[1]
- Optigestion[6]

N’hésitez pas à consulter un comptable ou fiscaliste pour la ventilation précise et l’optimisation de la déclaration, surtout en cas de spécificités (prêt hypothécaire, charges, etc.).

Citations:
[1] https://www.wikifin.be/fr/impots-emploi … pour-votre
[2] https://billy.tech/revenus-locatifs-belgique/
[3] https://weinvest.be/fr-BE/blog/b2c/unde … rty-income
[4] https://www.pim.be/faq-items/taxation-d … -locatifs/
[5] https://www.pim.be/faq-officielle-de-la … e-version/
[6] https://optigestion.be/gestion-locative … e-complet/
[7] https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … s/declarer
[8] https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … fessionnel
[9] https://www.lecho.be/monargent/analyse/ … 47307.html
[10] https://www.accountable.eu/fr-be/blog/d … dependant/
[11] https://www.notalex.be/documents/Quel-s … eserve.pdf
[12] http://fin.belgium.be/fr/particuliers/h … fessionnel
[13] https://financien.belgium.be/nl/node/1232
[14] https://www.accountable.eu/fr-be/blog/i … -locatifs/
[15] https://pareto.be/fr/actualite-fiscale- … mobiliers/
[16] https://www.yescapa.be/aide/questions-q … otisation/

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Réponse de Perplexity: pplx.ai/share

J'ai lu que le bien était situé en Belgique, sans autre précision

"Mon conjoint et moi sommes mariés et copropriétaires d’un bien immobilier en Belgique"

Impôt des personnes physiques
EXPLICATIONS de la partie 1 du document préparatoire à la déclaration à l'impôt des personnes physiques , exercice d’imposition 2025 (revenus de l’année 2024)
Cadres III  (REVENUS DE BIENS IMMOBILIERS)   et IX (INTÉRÊTS ET AMORTISSEMENTS EN CAPITAL D'EMPRUNTS ET DE DETTES, PRIMES D'ASSURANCES-VIE INDIVIDUELLES ET REDEVANCES D'EMPHYTÉOSE ET DE SUPERFICIE ET REDEVANCES SIMILAIRES DONNANT DROIT À UN AVANTAGE FISCAL)
https://fin.belgium.be/sites/default/fi … l-2025.pdf
https://fin.belgium.be/sites/default/fi … w-2025.pdf
https://fin.belgium.be/sites/default/fi … f-2025.pdf

DOCUMENT PRÉPARATOIRE

https://fin.belgium.be/sites/default/fi … l-2025.pdf
https://fin.belgium.be/sites/default/fi … w-2025.pdf
https://fin.belgium.be/sites/default/fi … f-2025.pdf