Locataire qui souhaite « inviter » son ami (colocation?)

Votre situation est courante et soulève plusieurs points juridiques importants en Wallonie concernant la colocation et la sous-location. Voici une analyse détaillée des options, de leurs risques et des meilleures pratiques.

## 1. Sous-location : conditions et risques

La sous-location en Wallonie est strictement encadrée. Elle est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur[10][2][1]. Si le bail principal ne prévoit rien à ce sujet, il faut une autorisation expresse de votre part. En cas de sous-location non autorisée, vous pouvez mettre en demeure le locataire principal et, en cas de persistance, saisir le juge de paix qui peut prononcer l’expulsion du sous-locataire, la résiliation du bail principal et éventuellement des dommages et intérêts[6][12].

**Risques de la sous-location :**
- Le locataire principal reste seul responsable vis-à-vis du bailleur pour toutes les obligations (loyer, dégâts, etc.) et pour celles du sous-locataire[12][7].
- Le sous-locataire n’a pas de lien contractuel direct avec vous, ce qui limite vos recours en cas de problème.
- La structure “locataire principal + sous-locataire” n’implique pas de solidarité entre les occupants : le sous-locataire n’est pas responsable du loyer total, mais seulement envers le locataire principal[7].

## 2. Colocation : cadre légal et sécurité

Depuis 2018, la Wallonie a instauré un régime spécifique pour la colocation, bien plus sécurisé pour le bailleur et les occupants[4][5][3][8].

**Obligations et fonctionnement :**
- Un bail de colocation est signé entre le bailleur et tous les colocataires, avec un pacte de colocation obligatoire détaillant la répartition du loyer, des charges, les règles de vie, les modalités d’arrivée et de départ, etc.[5][3][8]
- En cas d’arrivée d’un nouveau colocataire, il faut établir un avenant au bail, signé par toutes les parties, et l’enregistrer[3][4][8].
- Les colocataires sont généralement solidaires pour le paiement du loyer et des charges, ce qui protège mieux le bailleur[7][5].
- Le pacte de colocation et l’avenant assurent la transparence et réduisent les risques de conflits[3][8].

**Risques limités :**
- Responsabilité solidaire des colocataires.
- Encadrement légal des départs et arrivées (préavis, remplacement, etc.)[4][11].
- Enregistrement obligatoire du bail et de ses avenants, ce qui renforce la sécurité juridique[5][3].

## 3. Peut-on laisser le bail tel quel ?

Si vous laissez le bail en l’état, avec un seul locataire, l’ami accueilli ne sera pas protégé et vous non plus. Il n’aura aucun droit vis-à-vis de vous, et vous ne pourrez pas exiger de lui le paiement du loyer ou des charges. Cela peut poser problème en cas de conflit, d’impayé ou de départ du locataire principal.

## 4. Quelle est la meilleure option ?

**La solution la plus sûre et conforme en Wallonie est :**
- De faire signer un avenant au bail existant, transformant le bail classique en bail de colocation avec pacte de colocation, en y ajoutant le nouvel occupant comme colocataire officiel[3][4][8].
- Cet avenant doit être enregistré et accompagné du pacte de colocation, qui précise les droits et obligations de chacun[3][5][8].
- Cela garantit la solidarité entre colocataires et vous protège en cas de départ ou d’impayé.

**La sous-location peut être envisagée, mais elle présente plus de risques pour le bailleur et n’est pas recommandée sauf cas très particulier, et toujours avec un accord écrit formel et des contrats adaptés[2][7][10][12].**

## 5. Points pratiques

- Exigez une preuve de solvabilité du nouvel occupant[4][8].
- Faites signer l’avenant et le pacte de colocation à toutes les parties.
- Enregistrez l’avenant dans les deux mois[5][3].
- Vérifiez que l’assurance incendie couvre tous les colocataires[5].

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**En résumé :** 
La meilleure pratique est de formaliser la colocation par un avenant au bail existant et un pacte de colocation, plutôt que de recourir à la sous-location. Cela réduit vos risques, clarifie les responsabilités et est conforme à la législation wallonne[3][4][5][8].

Citations:
[1] https://callmepower.be/fr/demenagement/ … s-location
[2] https://optigestion.be/gestion-locative … -belgique/
[3] https://optigestion.be/gestion-locative … rietaires/
[4] https://www.test-achats.be/maison-energ … colocation
[5] https://flora.insure/fr/blog/obligation … -belgique/
[6] https://www.lebonbail.be/articles/sous- … -principal
[7] https://www.lebonbail.be/articles/comme … colocation
[8] https://www.notaire.be/nouveautes/detai … on-reussie
[9] https://optigestion.be/gestion-locative … elgique-2/
[10] https://lebail.be/sous-location-et-cession-de-mon-bail/
[11] https://www.smovin.app/fr-be/bail-locatif/colocation/
[12] https://www.justifit.be/b/sous-location … -encadree/
[13] https://www.notaire.be/immobilier/louer … location-1
[14] https://logement.wallonie.be/storage/lo … -06-24.pdf
[15] https://www.notaire.be/immobilier/louer … colocation
[16] https://www.droitsquotidiens.be/fr/cate … s-location
[17] https://be.brussels/fr/logement/locatio … s-location
[18] https://www.justifit.be/b/sous-location … -encadree/
[19] https://ladds.be/wp-content/uploads/202 … 018-06.pdf
[20] https://logement.wallonie.be/storage/lo … locat.docx
[21] https://www.uvcw.be/logement/focus/art-6981
[22] https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … n-wallonie
[23] https://optigestion.be/gestion-locative … ez-savoir/
[24] https://www.bruxelles-j.be/te-loger/la- … sabilites/
[25] https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -bruxelles
[26] https://www.lebonbail.be/articles/la-cl … colocation
[27] http://viwta.be/Blog/sous-location-belgique.html
[28] https://www.lebonbail.be/articles/les-p … locataires
[29] https://www.wikifin.be/fr/logement-et-e … nte-y-t-il
[30] https://www.lebonbail.be/articles/l-enr … bligatoire
[31] https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … ntrat-bail
[32] https://contigo.immo/louer-bien-colocation-avantages/
[33] https://www.lebonbail.be/articles/les-d … -locataire
[34] https://lebail.be/bail-de-colocation/

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Réponse de Perplexity: pplx.ai/share

Et plus simplement, ce qui est aussi faisable, c'est de rompre le bail existant (entre le bailleur et les preneurs X et Y) de commun accord, et conclure un nouveau bail entre le bailleur et les preneurs X et Z

Un nouveau bail avec de nouveaux  (au moins un nouveau) contractant. Pas de sous-location, pas de complications. Un nouveau bail avec deux preneurs solidairement responsables.

C'est ce que je ferais et à ma connaissance c'est parfaitement légal et justifié. Le locataire sortant doit bien sur lui aussi accepter le renon de commun accord (ce qui le dégagera de toute responsabilité future et est donc tout à son avantage).

Accessoirement, ce serait l'occasion de réajuster légèrement le loyer 

La garantie locative peut restée constituée telle quelle, en modifiant le nom de l'un des preneurs qui remplace celui du sortant.

Pas d'ELS ni ELE si le locataire entrant accepte de considérer comme valable l'ELE établi voici 4 ans. Et signer un document acceptant cette situation. Il est par ailleurs difficile d'établir un état des lieux alors que le bien est meublé et occupé...

Ah bon? Il n'y a que moi à qui cette affirmation fait s'allumer un tas de feux rouges vifs clignotants?

Si la banque devait se montrer rétive à cette solution, il reste possible de clôturer la garantie locative telle que constituée et reconstituer une garantie avec les noms du locataire restant et du nouveau.

Et au risque de vous heurter, GT, personnellement, je me passerais de la banque et je demanderais la garantie sur mon compte. Pas légal, mais tellement pratique !!! Il est vrai que les banques ont une foutue tendance à interférer dans une relation bailleur/preneur, alors qu'ils ne sont que des exécutants.

Il y a un bailleur et deux preneurs. L'un part. Il ne reste plus que l'autre. Les deux restent cependant solidairement responsables à défaut d'un renon des deux ou d'un accord conclu avec le bailleur.

Ceci dit, après 4 ans d'occupation sans problème et si le preneur restant est solvable et correct... et si en plus il propose de remplacer son conjoint sortant, pas de raisons de s'inquiéter. Aucune raison de se compliquer la vie avec un bail de sous-location ou de colocation.

Un nouveau bail. Un nouveau preneur. Et en ce qui me concerne la garantie sur mon compte.

Non, grmff, t'es pas le seul.
La formulation m'avait également interpellé.