Dérogation pour echapper au renouvellement automatique en un bail de 9 ans

Bonjour,

Un très grand merci à  Grmff pour cette piste.

"A vous de voir si vous prenez le risque d'accepter cette prorogation (sans passer par le juge) ou si vous préférez garantir la sécurité juridique, et obliger le locataire à passer par cette procédure."

Je suppose qu'elle pourrait invoquer une surcharge de travail l'empêchant de trouver un nouveau  logement endeans les 3 mois de préavis.

Même si la raison ci-dessus ne constitue pas vraiment une circonstance exceptionnelle,  je pourrais alors accepter une prolongation de trois mois supplémentaires à titre exceptionnel pour la tester. Quelles sont les risques pour moi de l'accepter sans passer par un juge ?

Et si je passais devant un juge en lui disant que j'accepte la proposition de la locataire même si la raison invoquée n'est pas exceptionnelle ? (Le juge risque de ne pas être d'accord d'entrer dans cet arrangement ?).

Une troisième solution que je viens de découvrir serait de déchirer cet avenant de six mois (seul le bail original a été enregistré) et de le remplacer par un nouveau avenant antidate avec une nouvelle date. Qu'en pensez-vous ?

Effectivement , si vous n'avez pas donné un congé en temps utile, le bail sera automatiquement converti par application de la législation qui est impérative en la matière.

Code bruxellois du logement

Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Il peut être prorogé une [2 ...]2 fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
   Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
   Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
  [2 Lorsque le bailleur met fin au bail de courte durée conformément à l'alinéa précédent, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, le preneur n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent.]2
   L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
   Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.]1
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  (1)<Inséré par ORD 2017-07-27/15, art. 15, 004; En vigueur : 01-01-2018>
  (2)<ORD 2024-04-04/10, art. 31, 023; En vigueur : 01-11-2024>

L'article 31de l'ordonnance du 04/04/2024 est applicable aux baux en cours ou aux biens occupés ou proposés à la location au moment de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.

Dernière modification par GT (25-04-2025 14:12:43)

D'après mon coup de téléphone sur finance.belgium.be, tout avenant au bail (même si le premier bail a été enregistré) doit encore être enregistré.

Après le délai de deux mois, il y a un risque d'amende si il est fait en retard.

J'ai oublié de demander si ce non enregistrement m'empêchait d'envoyer un préavis de trois mois pour mettre fin au bail.
Qu'en pensez-vous ?

Merci GT, le code Bruxellois du logement prévoit à l'article 227 que l'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur et que les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Pour la personne que j'ai eue au téléphone, l'avenant signé par les deux parties doit être enregistrée.
Je suppose qu'on pourrait considérer que l'avenant est une annexe au contrat qui fait partie intégrante du contrat puisque tous les autres articles excepté celui qui est modifié, sont inchangés ....

L'absence d'enregistrement permet au locataire de mettre fin au bail sans respecter le préavis légal de trois mois et de ne pas payer d'indemnité de rupture anticipée.
Mais la question restée sans réponse est de savoir si en tant que bailleur, je peux mettre fin au bail avec un préavis de trois mois donné avant l'échéance du bai, même si celui-ci n'est pas enregistré car d'après ma compréhension l'avantage de l'enregistrement est de donner une date certaine à cet avenant.

A Bruxelles, au moins, l'absence d'enregistrement d'un bail donne beaucoup plus de liberté au locataire qui peut résilier à tout moment sans payer d'indemnité.

J'ai aussi téléphoné à Bruxelles Capital (centre d'information du Logement) mais la personne n'a pas pu me répondre pour me dire si un avenant à un bail déjà enregistré était aussi obligatoire. Quant à savoir ce que cela change pour le bailleur, c'est l'inconnue, sauf peut-être qu'il n' y a pas de date certaine ...

La question est essentielle car la nouvelle législation depuis novembre 2024 prévoit :
La prise en charge des frais de relogement par le bailleur en cas de résolution du bail à ses torts (frais d’évacuation du logement, frais de transports du mobilier, dépenses liées à l’installation dans le nouveau logement, déménagement, etc.)

Dernière modification par Agathe (25-04-2025 13:01:11)

Le bail initial signé en décembre 2023 a pris cours le 1/2/2024 pour une période d'un an.
Ce bail dûment enregistré a été prorogé par avenant signé par les deux parties pour une durée de 7 mois 10 jours commençant le 1/2/2025 et s'achevant le 10 septembre 2025.
Tous les autres articles restant inchangé.
Cet avenant n'a pas été enregistré car je pensais de bonne foi que ce n'était pas obligatoire; ce qui a été contredit d'après un échange avec le spf finance et ma compréhension actuelle qui montre que l'avenant fait partie intégrante du bail initial et que son enregistrement a l'avantage de donner à celui-ci une date certaine.   

Donc pour respecter le délai de trois mois, le préavis doit être donné en mai pour débuter le 1er juin.

NB : je ne désire pas mettre fin à un bail en cours mais seulement à l'échéance de l'avenant pour qu'il ne soit pas transformer en un bail de 9 ans.

Dernière modification par Agathe (25-04-2025 14:32:26)

J'ai déjà enregistré l'avenant au niveau fédéral car le bail initial était déjà enregistré et à la fin de la procédure, on peut sélectionner l'option "avenant" qui confirme que c'est une possibilité prévue.

Par contre pour irisrent au niveau régional, il est écrit sur le site de Bruxelles Capital que sont concernés par l'enregistrement :
Tous les baux d’habitation bruxellois signés :
à partir du 01/01/2025 ;
avant le 01/01/2025 et qui n’ont pas encore été enregistrés sur MyRent

Sur IrisBox, il est simplement écrit :
Depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation concernant des logements situés en Région de Bruxelles-Capitale doivent obligatoirement être enregistrés sur une nouvelle plateforme : IRISRent.

Or l'avenant qui a été signé DATE du 17/10/24 pour une extension de la durée de location à partir du 1er février 2025. J'avais voulu en effet qu'on signe l'avenant 3 mois avant l'échéance du bail pour éviter en cas de désaccord sur cet avenant d'avoir le temps de faire un préavis de 3 mois pour ne pas tomber directement dans un bail de 9 ans.

Je n'aurais donc peut-être pas dû enregistrer l'avenant sur MyRent (car il a été signé avant le 01/01/2025 mais pas enregistré). Il y a ambiguïté.
J'essaierai lundi d'en savoir plus.
Je risque d'avoir deux amendes !
Mais c'est compliqué !!!! et je fini par comprendre ceux qui veulent partir dans un pays où il y a moins de procédures !

Dernière modification par Agathe (25-04-2025 18:31:19)

Le bail initial est bien entré en vigueur le 1/2/2024 (= avant le 1/1/2025) et a été enregistré sur MyRent.
Mais ce bail avait une durée maximale de 1 an selon le résumé indiqué sur MyRent et il s'achève donc le 1er février 2025, date à laquelle l'avenant prend effet. Et cette avenant, même s'il reprend les articles du premier bail est considéré alors comme un nouveau bail qui doit être enregistré selon ma nouvelle compréhension.

La preuve en est qu'à la fin de la procédure d'enregistrement d'un bail sur MyRent, il existe l'option "avenant" pour définir le type de bail à enregistrer. On peut aussi justifier cette obligation par la nécessité de donner une date certaine à cet avenant au cas par exemple où il faudrait donner une certitude sur la date et les conditions de l'avenant du bail à un tiers acquéreur.

Et ce n'est pas tant la date du 1er février 2025 qui compte pour savoir si on a respecté le délais d'enregistrement de deux mois, mais la date de signature de cet avenant qui est le 17/10/2024 ! J'avais choisis de faire signer l'avenant  trois mois avant l'échéance du bail initial au cas où ma locataire refuserait de signer cet avenant; je lui aurait alors envoyé  un préavis de fin de bail. Donc je suis fortement en retard.

Il reste toutefois une ambiguïté sur la nécessité que j'avais d'enregistrer cet avenant sur MyRent; j'aurais pu peut-être  l'enregistrer seulement sur IrisRent; ou bien dois-je aussi l'enregistrer sur irisRent ?
J'ai un peu l'impression de chercher des complications à force de vouloir bien faire.

Dernière modification par Agathe (26-04-2025 00:26:13)