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Si on commence à acheter pour louer, à acheter pour rénover et revendre, etc. devrait-on créer une personne morale pour cette activité? Quelle est la forme la plus adaptée?
Nous avons actuellement plusieurs biens (ensemble ou séparément, avec des emprunts ou sans, un qu'on occupe et les autres loués) et je me dis "pourquoi pas continuer à en acheter, si on repère des bonnes affaires, etc."? En sachant qu'actuellement nous sommes juste des "particuliers" et qu'il faudra d'office des emprunts pour financer le tout.
Si vous avez aussi des recommandations (lecture, petite formation, etc.), je suis hyper intéressée!
je vois déjà ceci: https://multimedia.lecho.be/explicatifs … gistrement
merci beaucoup
Dernière modification par Doremika (28-04-2025 10:25:22)
Hors ligne
A l'excellent article que vous pointez, je rajouterai plusieurs points divers et variés.
Risque fiscal:
Si vous ne comptez pas en faire une activité professionnelle, ou si vous ne comptez pas étendre cette activité au point que le fisc considère que c'est une activité professionnelle, il est nettement plus intéressant fiscalement d'investir en personne physique, et pas en société, si vous louez des biens à des personnes physique pour résidence.
En effet, vous serez taxé sur un revenu fictif basé sur le revenu cadastral (et pas négligeable pour autant, selon région et commune....) et ne serez pas taxé à la revente.
L'inconvénient se rencontre quand on s'est laissé prendre au jeu du Monopoly, et que le fisc considère que vous êtes dès lors devenu professionnel. C'est le très craint et très insécurisant risque de requalification, qui n'est basé sur aucun critère objectif, et qui peut vous tomber dessus sans raison, au bon vouloir de l'administration fiscale, quelque soit le nombre de bien que vous détenez, et même si vous avez fait des opération que toute personne raisonnable aurait pu faire sans être pour autant de la spéculation.
Il y a 20 ans, avec 1000 biens, vous passiez à travers. Aujourd'hui, avec 4 immeubles, tout se discute...
Si vous êtes requalifiés, vous serez taxés sur les loyers, dont vous pourrez déduire non seulement vos frais réels (y compris frais de voiture, frais de bureau, frais de téléphone, frais d'entretien des immeubles, travaux, facture de cuisine Ikea, frais de réparation, etc) mais en plus vous déduirez un amortissement (la valeur de l'immeuble à l'entrée dans votre "patrimoine professionnel" divisé par 33)
Du coup, j'en connais plus d'un qui est moins taxé en personne physique requalifié en professionnel et taxé sur les loyers réels qu'en non professionnel taxé sur base du RC...
L'inconvénient majeur évidemment, c'est qu'à la vente, vous serez taxé sur la plus-value, soit la différence entre le prix de vente et la valeur à l'entrée dans votre patrimoine professionnel diminuée des amortissements. Et là, cela peut chiffrer, puisque cette plus value s'ajoute à vos revenus et vous douillez jusqu'à 50%.
Si vous vendez tout votre patrimoine en une fois, on peut considérer une cessation d'activité, et ne payer "que" 16.5% d'impôt sur une cessation d'activité. Et si vous vendez après 60 ans, l'impôt n'est "plus que" de 10%
L'inconvénient supplémentaire, c'est que vous devrez être inscrit comme indépendant, complémentaire ou non, et payer des lois sociales.
Succession:
Ne comptez jamais que vos enfants vont reprendre votre patrimoine immobilier pour le gérer et continuer votre empire immobilier. Généralement, les enfants vendent. Inutile de penser bénéficier de la possibilité de donner votre société patrimoniale à vos enfants, ils la liquideront. Et donner un patrimoine immobilier en indivision (si vous avez plusieurs enfants), c'est garantir une succession dont ils se souviendront longtemps parce que ce seront des bagarres qui resteront gravées dans leurs mémoires. Trop de disputes entre les vivants à cause de mauvaises décisions de morts...
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