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Charges et fonds de roulement
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- AlexP
- Pimonaute
Charges et fonds de roulement
Bonjour,
Pouvez-vous me conseiller svp.
Petite copropriete, sans fonds de reserve, seulement fonds de roulement, frais payes une fois par an.
Je viens d'acheter l'appartement ou copropriétaire n'ai pas paye depuis longtemps.
Le decompte des charges est fait par syndic pas avec prorata temporis comme prevu dans l'acte mais basee sur calcul errone (ou pas) d'avocat de la vendeur. Cela fait 400 euro de difference. Aucun explication de calcul. Il faut soit pousser pour la correction, soit accepter. Avant de prendre decision je voudrais confirmation que:
Imaginons que je suis propriétaire 163 jours et vendeur aussi 163 jours, alors le decompte d'une facture annuelle est fait 50%/50%. Ou pas?
A cause de longue defaut de payements par propriétaire precendent les fonds de roulement sont plus elevees. Voir budget de l'annee est 30.000, fonds de roulement 50.000. Syndic me demande une somme assez eleve de +/-5000 euros voir 10% des quotites comme fonds de depart. C'est beaucoup pour cette petite formalite et sans doutes je n'ai pas envie de payer. C'est legale de decider le montant basee sur quotite et fonds de roulent ou les montants sont limites par 1/6 eme? Enfin pas grave si je suis sur de recuperer cette somme en futur. Je fais jamais des dettes et paye les charges, mais si fonds de roulement descendent a 30000 alors ma quotite futur restera a 10% ou a montants verses. Ou en fonction de situation comptable je serais perdant ou gagniant
Merci en avance.
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Re : Charges et fonds de roulement
Bonjour,
Pouvez-vous me conseiller svp.
Petite copropriete, sans fonds de reserve, seulement fonds de roulement, frais payes une fois par an.
Je viens d'acheter l'appartement ou copropriétaire n'ai pas paye depuis longtemps.
Le decompte des charges est fait par syndic pas avec prorata temporis comme prevu dans l'acte mais basee sur calcul errone (ou pas) d'avocat de la vendeur. Cela fait 400 euro de difference. Aucun explication de calcul. Il faut soit pousser pour la correction, soit accepter. Avant de prendre decision je voudrais confirmation que:
Imaginons que je suis propriétaire 163 jours et vendeur aussi 163 jours, alors le decompte d'une facture annuelle est fait 50%/50%. Ou pas?A cause de longue defaut de payements par propriétaire precendent les fonds de roulement sont plus elevees. Voir budget de l'annee est 30.000, fonds de roulement 50.000. Syndic me demande une somme assez eleve de +/-5000 euros voir 10% des quotites comme fonds de depart. C'est beaucoup pour cette petite formalite et sans doutes je n'ai pas envie de payer. C'est legale de decider le montant basee sur quotite et fonds de roulent ou les montants sont limites par 1/6 eme? Enfin pas grave si je suis sur de recuperer cette somme en futur. Je fais jamais des dettes et paye les charges, mais si fonds de roulement descendent a 30000 alors ma quotite futur restera a 10% ou a montants verses. Ou en fonction de situation comptable je serais perdant ou gagniant
Merci en avance.
Sorry, mais je n'ai rien compris !...
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Charges et fonds de roulement
C'est vrai que ça manque de clarté...
Vous êtes nouveau copropriétaire. Félicitations ! Maintenant vous devez vous habituer à payer ! (Citation de mon notaire à un acheteur surpris de devoir payer sa part du RC)
Vous n'êtes pourtant pas responsable des impayés du précédent copropriétaire. Par contre, s'il y avait un fonds de réserve, vous l'auriez (sauf convention contraire dans l'acte de vente) acquis avec l'appartement. Vous devez alimenter le fonds de roulement de deux manières : 1. en payant le fonds de roulement décidé par les CP et 2. en payant les provisions mensuelles des charges qui doivent permettre au syndic de payer les factures.
Les décomptes sont arrêtés en effet qu prorata temporis qui prend en compte la date de la vente (acte notarié). Ce peut être au jour de la vente, ou compté par mois. Si vous achetez entre le 1er et le 15 avril inclus la totalité des frais d'avril sont alors à votre charge. Si c'est entre le 16 et le 30 avril, vous paierez à partir du 1er mai. Mais les différences en chiffres sont minimes, quel que soit le mode de calcul.
J'espère que ça répond déjà un peu à vos questions...
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Charges et fonds de roulement
Le fonds de réserve reste acquis à l'immeuble. Vous ne devez pas "racheter" la part du vendeur.
Par contre, le fonds de réserve roulement sera remboursé au vendeur, sous déduction de ce qu'il doit à la copropriété. Vous devez payer votre part dans ce fonds de roulement, selon les règles décidées aux actes de base ou lors des AG successives. Payer le fonds de roulement au pro rata des quotités me semble une règle générale.
Ceci étant dit, un fonds de roulement de 5000€ me semble énorme. On demande généralement un fonds de roulement égal à un trimestre de dépense. Evidemment, si on ne vous demande pas de provision pour charge, et qu'on vous envoie le décompte une fois par an, sans doute avec un trimestre de retard, , il est logique que le fonds de roulement couvre l'année et le trimestre en question...
Pour la répartition des charges, c'est effectivement prorata temporis. Attention qu'on ne parle pas d'année civile, mais d'exercice comptable. Si votre exercice comptable commence le 1er février, cela change évidemment le calcul.
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- bg1000
- Pimonaute bavard
Re : Charges et fonds de roulement
Une ACP peut se 'servir' dans le montant d'une vente pour récupérer les dettes du propriétaire précédent.....
Qu'il y ait un décompte annuel et des provisions de charges mensuelles cela est courant.
50k€ de fonds de roulement pour 6? Lots et 30k€ de budget/dépenses il doit y avoir un stuut.
Chez moi le fonds de roulement est à un niveau de 30% des dépenses , c'est ce que dit le syndic. Il est augmenté de temps en temps.
Que dit le notaire sur les dettes impayées et le fonds de roulement.
30000€ pour les charges pour 6 lots cela me paraît fort élevé cela fait 400€ par mois et par lot....
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Charges et fonds de roulement
Le fonds de réserve reste acquis à l'immeuble. Vous ne devez pas "racheter" la part du vendeur.
Par contre, le fonds de réserve sera remboursé au vendeur, sous déduction de ce qu'il doit à la copropriété. Vous devez payer votre part dans ce fonds de roulement, selon les règles décidées aux actes de base ou lors des AG successives. Payer le fonds de roulement au pro rata des quotités me semble une règle générale.Ceci étant dit, un fonds de roulement de 5000€ me semble énorme. On demande généralement un fonds de roulement égal à un trimestre de dépense. Evidemment, si on ne vous demande pas de provision pour charge, et qu'on vous envoie le décompte une fois par an, sans doute avec un trimestre de retard, , il est logique que le fonds de roulement couvre l'année et le trimestre en question...
Pour la répartition des charges, c'est effectivement prorata temporis. Attention qu'on ne parle pas d'année civile, mais d'exercice comptable. Si votre exercice comptable commence le 1er février, cela change évidemment le calcul.
Coquille à la 2e ligne : lire 'le fonds de roulement sera remboursé...'
J'avais aussi tiqué sur le chiffre de 5000, mais j'ai supposé qu'il était question du montant total pour la copro et non la part d'un CP
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Charges et fonds de roulement
Une ACP peut se 'servir' dans le montant d'une vente pour récupérer les dettes du propriétaire précédent.....
Qu'il y ait un décompte annuel et des provisions de charges mensuelles cela est courant.
50k€ de fonds de roulement pour 6? Lots et 30k€ de budget/dépenses il doit y avoir un stuut.
Chez moi le fonds de roulement est à un niveau de 30% des dépenses , c'est ce que dit le syndic. Il est augmenté de temps en temps.Que dit le notaire sur les dettes impayées et le fonds de roulement.
30000€ pour les charges pour 6 lots cela me paraît fort élevé cela fait 400€ par mois et par lot....
Non, une ACP ne peut pas "se servir"... Le syndic peut mentionner au notaire du vendeur qu'il reste des impayés et demander que la somme soit prélevée lors de la vente et BLOQUEE sur le compte du notaire en attendant soit l'accord du vendeur pour régulariser, soit un jugement qui autorise l'ACP à recevoir la somme due.
5000 c'est 5K... pas 50 (et pour moi, ces 5000 sont le fonds de roulement des 6 lots, ce qui serait cohérent.
Concernant le montant des charges, les explications sont trop nébuleuses pour en tirer des conclusions.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Charges et fonds de roulement
Merci d'avoir corrigé mon mélange fonds de roulement / fonds de réserve. J'ai corrigé mon message en conséquence.
Il est à noter que certains considère qu'il y a un fonds fixe de roulement, par exemple 10€/quotité, qui n'est remboursé au vendeur que quand le décompte final du vendeur est définitif.
D'autres appellent "fonds de roulement" l'ensemble des sommes payées, y compris les provisions pour charges.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Charges et fonds de roulement
Merci d'avoir corrigé mon mélange fonds de roulement / fonds de réserve. J'ai corrigé mon message en conséquence.
Il est à noter que certains considère qu'il y a un fonds fixe de roulement, par exemple 10€/quotité, qui n'est remboursé au vendeur que quand le décompte final du vendeur est définitif.
D'autres appellent "fonds de roulement" l'ensemble des sommes payées, y compris les provisions pour charges.
Il y a généralement un fonds de roulement fixe (X euros/quotité) qui sert à garantir l'approvisionnement suffisant du compte pour faire face à toutes les factures. En cas de vente, cette somme est remboursée en effet au vendeur après paiement de toutes ses dettes envers la copro.
Et il y a l'autre partie du fonds de roulement, qui est constituée des provisions de charges.
L'ensemble de ces deux éléments forme le fonds de roulement, soit les sommes destinées à payer les frais courants.
Lors du décompte final, le vendeur sera remboursé s'il a payé trop ou devra régulariser s'il reste en dette envers la copro. Mais en aucun cas la dette du vendeur ne sera reportée sur l'acheteur.
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Pages : 1 Ordre actuel : le + ancien d'abordInverser l'ordre des messages
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