"les copropriétaires doivent s'auto-contrôler et mettre en place eux-mêmes"

Certaines ACP ont un site internet avec consultation des documents en ligne.

C'est mot pour mot ce que j'avais écrit... Quel est donc l'intérêt de le recopier ?

Extrait d'un IPI mail à propos de la loi du 15 mai 2012
La loi sur la copropriété prévoit que le syndic a pour tâche de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site Internet.
Ce passage a, entres autres en raison d’une mauvaise traduction du français vers le néerlandais, engendré une polémique concernant le caractère obligatoire de ce site Internet. Dans un précédent IPI-Mail nous avions estimé qu’un tel site n’était pas obligatoire et ne constituait en réalité qu’une possibilité. Quoi qu’il en soit, les mots « et notamment par un site Internet » ont été supprimés dans le nouveau texte de loi.

Ce n'est pas parce que la phrase concernant la possibilité de mettre un site internet a disparu du code civil que cette possibilité n'existe plus.

Certains syndics mettent à disposition sur leur site internet l'ensemble des informations disponibles et l'état de la situation des dossiers, des comptes, des travaux etc. Certains donnent un accès complet à tout le monde. D'autres font une restriction au conseil. D'autres encore uniquement les factures et comptes au CaC

Si cela vous semble indispensable pour contrôler le syndic, choisissez un syndic qui est transparent et communiquant. Je ne pourrai que vous donner raison.

Les mots "et notamment par un site internet" ont été abrogés dans l'article 577-8,  4, 11° non pas suite à la demande de députés NVA mais suite à un amendement introduit par M. VERWINGEN et consorts.
Les auteurs de l'amendement : Raf TERWINGEN (CD en V), Sarah SMEYERS (NVA), Sofie DE WIT (NVA), Miranda VAN EETVELDE (NVA), Jan VAN ESBROECK (NVA), Carina VAN CAUTER (open VLD), Stafaan VAN HECKE (Ecolo-Groen).
Les groupes politiques : CD en V, NVA et Ecolo-Groen

Le ministre de la Justice avait été interrogé par Monsieur Raf TERWINGEN  sur "l'éventuelle obligation de disposer d'un site internet dans le cadre des copropriétés" .

La question : 
Il est prévu au point 11 du paragraphe 4 de l’article 577-8 de la loi sur la copropriété et sur la copropriété d’appartements que les copropriétaires doivent avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété. Cela signifie-t-il que chaque association de copropriétaires est tenue de développer un site internet de manière à permettre aux intéressés de consulter ces documents?

Extraits de la réponse de Carl DEVLIES, secrétaire d'Etat en commission de la justice du 1 décembre 2010

L’article 577-8, § 4, 11, dispose que le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, notamment, par un site internet. Il a été souligné lors de l’examen à la Chambre, tout comme au Sénat, que le but n’était pas d’imposer un tel site internet.
Le Conseil d’État avait suggéré de rayer l’exemple du site internet parce qu’un exemple n’a pas de valeur normative et qu’il ne doit donc pas être mentionné dans un texte de loi. Ce mode d’information spécifique a toutefois été maintenu dans le texte, finalement, pour éviter à tout prix son exclusion.
L'intention du législateur ne ressort pas clairement du texte néerlandais. J'ai dès lors chargé mon administration de vérifier si une simple modification législative ne pourrait résoudre le problème

Bref, dans sa réponse, le secrétaire d’état Carl Devlies a précisé que selon lui la mise en ligne par un site web était une possibilité et non une obligation.

L'article 3 2°de la loi du 15 mai 2012 abrogeant les mots " et notamment par un site internet" dans l'article 577-8, § 4 ,11°du code civil confirme ce qu'a dit le secrétaire d'Etat C. DEVLIES.

Ce sont les copropriétaires qui ont le pouvoir de décider des modalités selon lesquelles le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété.

Je  suis  convaincu que la mise en oeuvre d'un décision générale d'obligation d'un site internet tenu par le syndic contenant les documents et informations à caractère non privé présente des difficultés relatives à son contenu. Ce sera le seul canal d'accès à l'information et aux documents ?

Et après le changement d'un syndic, les informations et documents seront-ils toujours accessibles sur le site internet du syndic sortant ?

Il s'agit de l'exécution par le syndic de l'accès à l'information et à des documents et non de copropriétaires qui doivent s'auto-contrôler.

Dernière modification par GT (25-05-2025 07:50:47)

D'un côté pratique, le conseil de copropriété est chargé de surveiller le syndic. Il peut demander des réunions de conseil, et demander à voir les documents lors de ces réunions.

Si vous estimez que les copropriétaires ne vont pas chez le syndic exercer leur droit à la consultation des documents, je ne peux pas vous donner entièrement tort. Mais les copropriétaires sont rarement candidats à entrer au conseil aussi. Je dirais donc que la majorité des copropriétaires est une majorité silencieuse qui se contente de voter en AG. C'est comme cela en démocratie...

Si votre conférencier trouve cela regrettable, il a sans doute raison. Mais ce n'est pas pour autant illégal, antidemocratique, dysfonctionnel, permissif, source de bien des malversations ou de petits accords entre amis. Pas plus qu'en démocratie.

La loi sur les copropriétés a déterminé les organes de contrôle du syndic: le conseil, le commissaire aux comptes, l'AG. Et personnellement, je trouve que cela marche globalement bien. En tout cas mieux qu'il y a 10 ans, sans parler d'avant la création de l'IPI.

Quant à votre remarque comme quoi il est impossible de s'autocontrôler si on ne se connaît pas, il faut reconnaître que la majorité des propriétaires n'en a rien à faire, ne s'y intéresse pas, font confiance, donne procuration et ne se déplace pas pour les AG.

Néanmoins, vous avez la possibilité de demander les adresses des propriétaires au syndic, et aussi à MyMinFin (pour un coût exorbitant de 10€, je vous le concède...). Vous pouvez écrire par courrier à ceux qui ne vous ont pas donné leur adresse mail lors des AG. Vous pouvez lancer une demande d'AG en réunissant 20% des quotités, sans faire partie du CdC ni être CaC. Vous pouvez aussi demander de mettre des points à l'ordre du jour, amener des propositions, etc.

Je ne trouve donc pas le système dysfonctionnel. Lent, sans doute perfectible, lourd à manier (une réunion tous les ans, c'est peu...), mais pas dysfonctionnel.

Quant à rajouter des obligations aux syndics, je ne suis pas pour. Certains syndics sont sans doute organisés pour cela, avec de beaux sites très fonctionnels et plein d'information. Mais cette organisation se justifie-t-elle toujours? Sans doute pas pour les petites copropriétés.

Et en tout cas, toute obligation supplémentaire faite aux syndics aura un coût, que devra supporter l'ensemble des copropriétaires.
Le premier coût sera pour les petites copropriétés où un site internet ne se justifie pas vraiment. Le syndic qui devra passer du temps à alimenter un site internet qui ne lui sert pas, et qui devra développer un outil inutile, le fera ressentir dans ses tarifs.
Le second coût sera la disparition des syndics qui en ont ras la patate et qui décident de jeter le gants. Moins de prestataire = augmentation des prix dans un métier en pénurie.
Le 3e coût sera la fin des syndics copropriétaires, généralement gratuits, qui ne sauront pas s'adapter à cette demande de professionnalisation et qui jetteront le gant également. Au détriment de ce que vous réclamez: un meilleur contrôle par les copropriétaires. Quel meilleur autocontrôle que la gestion par un des copropriétaires?

Alors, j'en reviens à la demande de votre conférencier: "les copropriétaires doivent s'auto-contrôler et mettre en place eux-mêmes leurs procédures de contrôle"
Il a raison. Les organes existent, et il faut les faire fonctionner. Les règles légales permettent un tas de chose, qui ne sont pas utilisées par les copropriétaires. C'est là qu'il demande une action: de la part des copropriétaires. Je ne suis pas sûr que cela soit de la part du législateur...