Chambre des représentants ( fédéral)

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La Chambre des Représentants - Question et réponse écrite n° 55-1798 : Le contrôle des factures particulières émises par le syndic dans le cadre de l'association des copropriétaires.

Bulletin n° : B111 - Question et réponse écrite n° : 1798 - Législature : 55

Auteur    Maxime Prévot, LENGAG (01216)
Département    Vice-Premier Ministre et Ministre de la Justice, chargé de la Mer du Nord
Sous-département    Justice, Mer du Nord
Titre    Le contrôle des factures particulières émises par le syndic dans le cadre de l'association des copropriétaires.
Date de dépôt    31/03/2023
Langue    F
Publication question        B111
Date publication    12/05/2023, 20222023
Statut question    Réponses reçues
Date de délai    09/05/2023

Question   
Lors de l'examen des comptes des associations de copropriétaires (ACP), il est apparemment souvent constaté que les syndics professionnels refacturent des prestations en les considérant comme spéciales ou perçoivent des honoraires différents de ceux expressément prévus par le contrat écrit régissant la relation entre le syndic et l'ACP. Cette pratique intervient en dépit de l'article 3.89, § 1er, alinéa 2 du Code civil qui prévoit que "les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'Assemblée Générale". Ces prestations particulières ou honoraires spéciaux sont facturés par le syndic à l'ACP dont il assure la gestion des comptes. Il perçoit dès lors immédiatement les montants facturés sans le moindre contrôle et sans la moindre possibilité pour les copropriétaires de vérification ou de contestation desdites factures. Il serait dès lors souhaitable que les factures de ce type soient validées pour les copropriétés de plus de 20 lots par le Conseil de copropriété avant encaissement et pour les copropriétés de moins de 20 lots par le commissaire aux comptes. 1. Pouvez-vous indiquer comment de telles factures peuvent être contestées? 2. Ne conviendrait-il pas de prévoir une sanction à l'égard des syndics qui facturent des prestations à l'ACP hors du cadre préalablement défini dans le contrat écrit régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires? 3. Ne faudrait-il pas réglementer également les honoraires pour les attestations délivrées pour des transferts de lots (article 3.94, § 4 du Code civil)? En effet, les tarifs pratiqués par certains professionnels sont disproportionnés par rapport au travail que ces attestations demandent. Existe-t-il des barèmes en la matière? Si oui, comment peuvent-ils être imposés?

Statut    1 réponse normale - normaal antwoord - Réponse publiée
Publication réponse        B114
Date publication    26/06/2023, 20222023
Réponse   
L'article 3.89, § 1er, alinéa 2, du Code civil établit comme règle que "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale" . Cette règle est impérative et il ne peut y être dérogé. 1. Au moins une fois par an, l'assemblée générale donne ou non décharge au syndic en ce qui concerne sa gestion, y compris la gestion financière. Si, à la suite du contrôle des comptes par le commissaire aux comptes (article 3.91 du Code civil), l'assemblée générale décide de ne pas donner décharge, la responsabilité du syndic peut être engagée pour les actes qu'il accomplit en dehors de ses compétences légales, statutaires ou conventionnelles. Sauf résolution amiable du litige, c'est le juge de paix qui peut statuer dans ce cadre. 2. Les règles du Code civil relatives à la copropriété forcée d'immeubles prévoient un certain nombre de mécanismes de protection et de contrôle pouvant favoriser une solution pragmatique et individuelle et au moyen desquels il peut - doit - être mis un terme aux pratiques malhonnêtes des syndics. En réponse au premier point de la question, nous avons déjà évoqué la responsabilité du syndic. Pour autant que les règles du Code civil relatives à la copropriété forcée d'immeubles ne prévoient pas de dispositions dérogatoires, c'est le droit commun de la responsabilité qui s'applique. Ce principe vaut non seulement pour la responsabilité extracontractuelle, mais aussi pour la responsabilité contractuelle et professionnelle. D'autres figures juridiques de droit commun, comme le mandat, s'appliquent également dans la relation entre l'association des copropriétaires et le syndic. Outre l'assemblée générale, chaque copropriétaire dispose également d'un droit de contrôle individuel inaliénable, reconnu par la jurisprudence. Celui-ci peut être exercé lors de l'assemblée générale, mais se manifeste également par un droit à l'information en dehors de l'assemblée générale. En outre, la doctrine rappelle que le législateur a laissé expressément ouverte la possibilité de la double signature dans la loi sur les appartements (Rapport Vandenberghe, Doc. parl., Sénat, 1993-1994, n° 712/2, pp. 128-129). Le législateur n'a prévu nulle part un pouvoir de signature exclusif dans le cadre de la gestion des comptes, de sorte qu'il est possible de mettre en place cette double signature de manière statutaire ou conventionnelle (voir: R. Timmermans, Rentmeesterschap en syndicschap in X, Onroerend goed in de praktijk, afl. 145, III.G.B.3-16 - III.G.B.3-18). Ainsi, bien qu'il ne soit pas explicitement prévu par la loi, un contrôle préalable est bel et bien possible. Enfin, l'article 3.89, § 7, du Code civil prévoit la possibilité pour l'assemblée générale de désigner un syndic provisoire. Celle-ci peut le faire pour une durée déterminée ou pour des objectifs bien définis. Cette option permet également un contrôle de la gestion du syndic. 3. Dans la mesure où la détermination des honoraires en application de l'article 3.94, § 4, du Code civil ne relèverait pas de l'application de l'article 3.89, § 1er, alinéa 2, du Code civil, la question semble, en application du livre V du Code de droit économique et de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier, relever de la compétence de mes collègues, les ministres de l'Économie et des Classes moyennes, des Indépendants, des PME. À cet égard, le code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers, approuvé par l'arrêté royal du 29 juin 2018, précise notamment, en son article 28, que "L'agent immobilier ne peut réclamer d'honoraires, de défraiements ou d'indemnisation qui n'aient été légalement ou conventionnellement admis".

https://www.stradalex.com/fr/sl_src_pub … 2202319859

PS: je n'ai aucune question (partage d'info)

Dernière modification par G.B. (08-06-2025 14:43:21)