compte individuel après vente d'un appartement

## Répartition des frais lors de la vente d’un appartement en Belgique

**Répartition des charges avant la date de vente**

Lors de la vente d’un appartement en copropriété en Belgique, la répartition des charges et frais entre vendeur et acquéreur suit des règles précises, sauf arrangement particulier entre les parties.

- **Charges ordinaires (entretien, assurances, consommations, etc.)** 
  Ces charges sont généralement réparties *prorata temporis* : le vendeur paie les charges jusqu’à la date de la signature de l’acte authentique (date du transfert de propriété), et l’acquéreur les supporte à partir de cette date[1][2][3]. 
  Exemple : Si la prime d’assurance de la copropriété couvre l’année entière, le vendeur ne doit payer que la part correspondant à la période où il est encore propriétaire, soit jusqu’au jour de la vente[1][3].

- **Assurances de la copropriété** 
  L’assurance incendie collective de l’immeuble fait partie des charges ordinaires. Elle est donc aussi répartie au *prorata temporis* entre vendeur et acquéreur, sauf stipulation contraire dans l’acte de base ou accord entre parties[1][2][3]. 
  Pour l’assurance privative (propre au lot), la législation prévoit que la couverture du vendeur continue trois mois après la vente, sauf si l’acquéreur a souscrit sa propre assurance plus tôt. Le partage du coût de la prime pendant ce délai peut être convenu entre les parties, mais n'est pas imposé par la loi[4].

**Paiement des factures émises après la vente**

- **Factures de frais décidés avant la vente mais payables après** 
  Si des dépenses (par exemple, travaux votés par l’assemblée générale) ont été décidées avant la vente, mais que le paiement est réclamé après la vente, c’est en principe le vendeur qui en reste responsable, car il était copropriétaire au moment de la décision[5][1][2][3]. 
  Le notaire retiendra ces montants sur le prix de vente pour régler les éventuels arriérés dus par le vendeur à la copropriété[5][3].

- **Factures de frais décidés après la vente** 
  L’acquéreur est responsable des charges et appels de fonds décidés après la date de la vente, même si la facture arrive plus tard[5][1][2]. 
  Exception : Si l’assemblée générale a eu lieu entre le compromis et l’acte authentique, l’acquéreur n’est responsable des décisions prises que s’il disposait d’une procuration pour y assister[5][1][2].

- **Factures d’entrepreneurs ou de travaux privés** 
  Les dettes personnelles du vendeur (par exemple, factures d’entrepreneurs pour des travaux commandés par lui) ne sont pas transférées à l’acquéreur. L’entrepreneur doit réclamer le paiement au vendeur, pas au nouveau propriétaire, sauf accord exprès entre toutes les parties concernées[6].

## Tableau récapitulatif

| Type de charge/facture                   | Qui paie avant la vente ?            | Qui paie après la vente ?             | Particularités                                 |
|------------------------------------------|--------------------------------------|---------------------------------------|------------------------------------------------|
| Charges ordinaires (entretien, assurance copropriété, etc.) | Vendeur au prorata temporis          | Acquéreur dès l’acte notarié          | Répartition calculée jusqu’à la date de l’acte |
| Charges extraordinaires décidées avant la vente | Vendeur                              | -                                     | Même si paiement demandé après la vente        |
| Charges extraordinaires décidées après la vente | -                                    | Acquéreur                             | Sauf si AG entre compromis et acte, voir procuration |
| Factures d’entrepreneurs (travaux privés) | Vendeur                              | -                                     | L’acquéreur n’est pas responsable[6]           |

## Points d’attention

- Le notaire joue un rôle central dans la vérification et la répartition des charges lors de la vente. Il retient sur le prix de vente les montants dus par le vendeur à la copropriété[5][3].
- Un décompte précis *prorata temporis* est établi par le syndic pour les charges courantes, et l’acquéreur paie sa part à partir de la date de l’acte authentique[3].
- Les parties peuvent toujours convenir d’arrangements spécifiques, à condition qu’ils soient clairement stipulés dans le compromis ou l’acte de vente[1][2].

En résumé : 
**Les charges de copropriété, y compris l’assurance, sont réparties au prorata du temps entre vendeur et acquéreur jusqu’à la date de la vente. Les factures pour des frais décidés avant la vente restent à charge du vendeur, même si elles sont payées après la vente. L’acquéreur n’est pas responsable des dettes personnelles du vendeur envers des tiers, sauf accord spécifique**[5][1][2][4][6][3].

[1] https://www.copropriete-belgique.be/pos … %A9t%C3%A9
[2] https://www.notaire.be/immobilier/achet … et-vendeur
[3] https://gillescarnoy.be/2019/01/03/vent … propriete/
[4] https://gillescarnoy.be/2013/03/01/lass … limmeuble/
[5] https://www.pim.be/faq-items/la-vente-d … des-frais/
[6] https://immovlan.be/fr/article/29361/de … -la-maison
[7] https://blog.immoweb.be/fr/vendre/vendu … re-argent/
[8] https://www.justifit.be/b/sortie-dindiv … de-soulte/
[9] https://www.legacio.be/blog/que-se-pass … pend-de-la
[10] https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog … e-a-tout-7
[11] https://www.notaire.be/immobilier/achet … -roulement
[12] https://www.monastucesetconseils.be/202 … EU27010601
[13] https://blog.immoweb.be/fr/vendre/quell … -de-vente/
[14] https://www.notaire.be/immobilier/les-frais-dachat
[15] https://www.notaire.be/immobilier/aspec … immobilier
[16] https://www.notairebabusiaux.be/sven/downloads/1531
[17] https://www.belgium.be/fr/logement/acha … s_de_vente
[18] https://www.notaire.be/download/paragra … 2d9bc2.pdf
[19] https://www.solufinance.be/fr/news-deta … otaire.php
[20] https://www.cogedim.com/investir/les-so … partition/
[21] https://www.notaire.be/download/news%2F … 86fa60.pdf
[22] https://www.assurrisques.be/public/them … rtment.pdf
[23] https://www.pim.be/les-mauvais-payeurs- … combattre/
[24] https://www.notaire.be/immobilier/achet … otre-achat
[25] https://vlex.be/vid/facturation-dans-se … r-72539143
[26] https://www.maisonsmoches.be/quels-sont … -belgique/
[27] https://www.myfid.be/ressources/comptab … -factures/

OK....
Merci dès lors de donner la bonne réponse au pimonaute originaire.

JUSTEL - Législation consolidée http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

4 FEVRIER 2020. - CODE CIVIL - LIVRE 3 : " Les biens "
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 4. - Des actions en justice - De la publicité - De l'opposabilité et de la transmission

Art. 3.94. Transmission d'un lot

§ 2. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de décès d'un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe 1er:
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les documents énumérés au paragraphe 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
Le notaire transmet ensuite les documents au copropriétaire entrant. A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Sauf clause contraire entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes.
Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion du contrat et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot:
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

Pour ceux qui veulent aller plus loin ( =au-delà de la lecture du texte légal)
Un article rédigé par le notaire VAN MOLLE relatif notamment à la transmission du lot
https://orbi.uliege.be/bitstream/2268/3 … 202021.pdf

Dernière modification par GT (28-06-2025 07:57:20)

@Yves Van Ermen et @GT
J'ai bien tout lu, y compris le pdf de Matthieu    VAN    MOLLE   

ici le contexte est simple, juin 2024 à la sortie je devais 1600€ je paye via notaire, re juin 2024 il reste un solde de 524€ je paye aussi, au revoir et merci.
Juillet 2025 je recois une mise en demeure de 4.000€ !!! je réfute, je conteste, et là il m'emmène en requête en récupération.
Oui les acheteurs avaient bien procuration pour AG au compromis.
Ils me parlent aussi de prorata dans leur courrier! au prorata de quoi exactement ?(question sans réponse de leur part) .....