Résiliation de bail

BarabbasBXL · #1 30-07-2025 09:52:41

Objet : Besoin de conseils concernant une résiliation de bail et une indexation
Bonjour à toutes et à tous (locataires inclus),
Je suis nouveau sur ce forum et je m'y suis inscrit car j’ai réellement besoin de vos lumières concernant une situation locative un peu complexe.
Je possède un immeuble situé à 1210 Bruxelles. En 2014, j’y ai loué un appartement 2 chambres. Sur les 11 années d’occupation par ma locataire actuelle, je n’ai procédé qu’à une seule indexation, en 2022. Aujourd’hui, je souhaite effectuer une seconde indexation, à partir du 1er août 2025.
Cependant, ma locataire me dit que je n’ai pas le droit d’indexer le loyer en raison du certificat PEB G de l’appartement. Suite à cela, je lui ai indiqué mon intention de résilier le bail. Elle m’a alors affirmé que je ne pouvais pas, et que si je le faisais, je devrais lui verser 18 mois d’indemnités de loyer.
Je suis un peu perdu. Pouvez-vous m’éclairer sur les points suivants, s’il vous plaît :
• Ai-je le droit de résilier son bail sans devoir verser d’indemnité et sans devoir justifier un motif ?
• Puis-je procéder à une indexation du loyer malgré le PEB G ?
• Suis-je en droit de résilier le bail pour y loger mon fils ?
• Puis-je lui notifier la résiliation par recommandé, par e-mail, ou même via WhatsApp ? Est-il légal que je rédige et signe le courrier à l’étranger, et que mon fils l’imprime et l’envoie en recommandé depuis la Belgique ?
• Si elle n’a pas souscrit à une assurance RC habitation, puis-je lui réclamer une quote-part sur mon assurance propriétaire que je paie moi-même ?

Voici les informations clés de ce bail :
• Bail non enregistré, signé le 4 mars 2014
• Entrée en vigueur : 1er juillet 2014
• Durée du bail : 1 an (renouvelé tacitement depuis)
• Loyer initial : 750 €/mois
• Indexation prévue : à chaque date anniversaire
• Garantie locative : 1.500 € (2 mois)
• Charges communes : 25 €/mois
• Provision eau : 25 €/mois
• Clause chaudière : 100 €/an pour entretien
• RC habitation : obligatoire pour la locataire
Seule indexation réalisée le 27/09/2022 :
• Loyer indexé : 900,89 €/mois
• Charges : 30,03 €/mois
Pour info, je suis actuellement à l’étranger pour un traitement médical (je suis invalide), ce qui complique un peu les démarches.
Merci d’avance à toutes celles et ceux qui prendront le temps de me répondre pour que je puisse envoyé mon recommandé avant le 31/07/2025

Encore merci. cry

Djarvis

PIM · #2 30-07-2025 10:57:56

BarabbasBXL a écrit :

Objet : Besoin de conseils concernant une résiliation de bail et une indexation
Bonjour à toutes et à tous (locataires inclus),
Je suis nouveau sur ce forum et je m'y suis inscrit car j’ai réellement besoin de vos lumières concernant une situation locative un peu complexe.
Je possède un immeuble situé à 1210 Bruxelles. En 2014, j’y ai loué un appartement 2 chambres. Sur les 11 années d’occupation par ma locataire actuelle, je n’ai procédé qu’à une seule indexation, en 2022. Aujourd’hui, je souhaite effectuer une seconde indexation, à partir du 1er août 2025.
Cependant, ma locataire me dit que je n’ai pas le droit d’indexer le loyer en raison du certificat PEB G de l’appartement. Suite à cela, je lui ai indiqué mon intention de résilier le bail. Elle m’a alors affirmé que je ne pouvais pas, et que si je le faisais, je devrais lui verser 18 mois d’indemnités de loyer.
Je suis un peu perdu. Pouvez-vous m’éclairer sur les points suivants, s’il vous plaît :
• Ai-je le droit de résilier son bail sans devoir verser d’indemnité et sans devoir justifier un motif ?
• Puis-je procéder à une indexation du loyer malgré le PEB G ?
• Suis-je en droit de résilier le bail pour y loger mon fils ?
• Puis-je lui notifier la résiliation par recommandé, par e-mail, ou même via WhatsApp ? Est-il légal que je rédige et signe le courrier à l’étranger, et que mon fils l’imprime et l’envoie en recommandé depuis la Belgique ?
• Si elle n’a pas souscrit à une assurance RC habitation, puis-je lui réclamer une quote-part sur mon assurance propriétaire que je paie moi-même ?
Voici les informations clés de ce bail :
• Bail non enregistré, signé le 4 mars 2014
• Entrée en vigueur : 1er juillet 2014
• Durée du bail : 1 an (renouvelé tacitement depuis)
• Loyer initial : 750 €/mois
• Indexation prévue : à chaque date anniversaire
• Garantie locative : 1.500 € (2 mois)
• Charges communes : 25 €/mois
• Provision eau : 25 €/mois
• Clause chaudière : 100 €/an pour entretien
• RC habitation : obligatoire pour la locataire
Seule indexation réalisée le 27/09/2022 :
• Loyer indexé : 900,89 €/mois
• Charges : 30,03 €/mois
Pour info, je suis actuellement à l’étranger pour un traitement médical (je suis invalide), ce qui complique un peu les démarches.
Merci d’avance à toutes celles et ceux qui prendront le temps de me répondre pour que je puisse envoyé mon recommandé avant le 31/07/2025
Encore merci.
Djarvis

Bienvenue sur notre forum.
Si j'ai bien lu, le bail n'est pas enregistré et la validité du certificat Peb (10 ans) est expirée...: vous ne pouvez donc pas indexer.

Vous pouvez résilier le bail pour occupation personnelle par votre fils, mais il faudra qu'il occupe effectivement.

Le courrier recommandé doit être envoyé aujourd'hui, car si vous le faites demain, le préavis ne prendra cours que le 1er septembre (pas le 1er août).

Vous pouvez informer votre locataire en lui réservant une copie, mais vous devez l'envoyer par vraie recommande (à la poste)

BarabbasBXL

GT · #3 30-07-2025 11:02:58

BarabbasBXL a écrit :

• Suis-je en droit de résilier le bail pour y loger mon fils ?

En région bruxelloise, dans le cadre d'un bail de résidence principale de 9 ans , le cas échéant prorogé de 3 ans ,le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment s'il a l'intention conformément à l'article 237, § 2 du code bruxellois du logement de le faire occuper par son fils.

"Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée."

Le bail sera ainsi résilié de manière anticipée sans attendre l'échéance du 30 juin 2026.Le bail réputé de 9 ans est entré en vigueur le 1/7/2014 et prorogé pour 3 ans.

Dernière modification par GT (30-07-2025 11:19:36)

BarabbasBXL

GT · #4 30-07-2025 11:40:11

BarabbasBXL a écrit :

• Puis-je procéder à une indexation du loyer malgré le PEB G ?
Voici les informations clés de ce bail :
• Bail non enregistré, signé le 4 mars 2014

L'article 224/2 du code bruxellois du logement prévoit que l'adaptation du loyer au coût de la vie qui a pour effet d'augmenter le montant du loyer n'est due notamment que si le bail écrit a été enregistré.

BarabbasBXL

BarabbasBXL · #5 30-07-2025 13:01:11

Un grand merci pour vos réponses, et comme pour vos réponses, le recommandé de résiliation de bail a été envoyé aujourd’hui même à la vitesse de la lumière !

grmff · #6 30-07-2025 17:15:14

BarabbasBXL a écrit :

Un grand merci pour vos réponses, et comme pour vos réponses, le recommandé de résiliation de bail a été envoyé aujourd’hui même à la vitesse de la lumière !

Avez-vous donné un motif de résiliation?

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