Frais détaillé suite à une acquisition - à quel moment ?

homegirl · #1 18-08-2025 15:24:08

Bonjour,

Nous, mon partenaire et moi, allons signer l'acte authentique d'achat d'un bien immobilier. Le compromis ayant déjà été signé.
Nous avons obtenu un crédit (100% car autre bien immobilier mis en garanti) pour l'achet d'une habitation neuve (soumise au 21% de TVA en Wallonie).

Cependant, une semaine avant la signature de l'acte authentique, nous recevons brièvement le détail des frais (frais d'acquisition, frais hypothécaire, etc.). Bref, nous avons constaté un montant supplémentaire d'un peu plus de 4000€ au sein des frais d'acquisition, montant que nous n'étions pas au courant car le notaire ne nous a à aucun moment informé quant au détail des divers frais, et donc le crédit ne tient pas en compte ce surplus de 4000€ de frais de notaire.

Nous souhaiterions savoir à quel moment le notaire est censé détaillé les frais ou donné une estimation ? Lors de l'offre de crédit ? Le notaire avait reçu l'offre de crédit directement de la banque, il avait donc bien pu constater le montant proposé par la banque et devait apercevoir qu'une partie de la somme ne serait donc pas couverte pas le crédit. Ne devait-il pas au vu de l'article 1, al. 3 LOI DU 25 VENTOSE AN XI CONTENANT ORGANISATION DU NOTARIAT nous informer sur les divers frais et nous avertir du fait que le crédit ne couvrirait pas une part des frais afin d'en discuter avec nous ?
Ou le notaire peut passer outre le détail des frais malgré l'offre de crédit qu'il a reçu, lu et pour lequel il a omis tout commentaire et attendre de nous envoyer le détail une semaine avant l'acte authentique (même lors de la signature du compromis de vente nous n'avons pas eu d'information quant aux détails) ?

Bien que cet article et jurisprudence de référence (https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … gistrement) porte sur les droits d'enregistrement, cela ne pourrait pas être applicable par similitude à cette situation ?

Merci.

GT · #2 18-08-2025 16:22:30

https://www.notaire.be/nouveautes/detai … ent-ou-tva

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Belgique, vous devez payer certaines taxes. On parle généralement de droits d’enregistrement, mais si le bien est neuf, la vente interviendra le plus souvent sous le régime de la TVA (21%). Alors achat d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement neuf ou en construction : quand faut-il payer la TVA et quand faut-il payer des droits d’enregistrement ?
(...)
Vous achetez un bien immobilier neuf ?
Une habitation est considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première mise en service ou de prise de possession de l’habitation. Par exemple, si un bien immobilier est occupé pour la première fois le 12 janvier 2025, il sera considéré comme une construction neuve jusqu'au 31 décembre 2027.
L'achat d'un bien neuf entraîne l’application de la TVA sur :
• le prix du bâtiment neuf, et
• le prix du terrain, si et seulement si ces trois conditions sont remplies :
1. Le terrain est constructible et vendu avec le bâtiment sous régime TVA.
2. Le terrain et le bâtiment sont vendus au même acheteur.
3. La vente du terrain et du bâtiment intervient simultanément.
Si une de ces conditions n’est pas remplie, la vente du terrain sera soumise aux droits d'enregistrement, tandis que la construction restera soumise à la TVA.

Si vous achetez une maison ou un appartement sur plan, vous paierez les droits d’enregistrement sur la valeur du terrain au moment de l’achat. Vous paierez ensuite la TVA à l'entrepreneur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

homegirl · #3 18-08-2025 16:38:04

Bonjour,

Merci mais ce n'est pas ça ma question.
J'ai bien précisé que mon bien est soumis au 21% car neuf.

Ce que je souhaite savoir c'est à quel moment le notaire doit nous fournir le détail des frais d'acquisition, notaires, hypothécaires, etc.
Lors de l'offre de crédit pour savoir si oui ou non le crédit supporte bien tous les frais, lors du compromis de vente ou lors de l'acte authentique de vente ?
Le notaire peut-il voir l'offre de crédit et constater qu'une partie du montant ne sera pas financée par la banque et ne rien nous dire ? Ne pas nous transmettre au stade de l'offre les différents documents pour qu'on puisse s'assurer que tous les frais sont compris dans le crédit ?

max11 · #4 18-08-2025 16:52:16

Et vous ? vous ne deviez pas poser la question au Notaire pour avoir une estimation des frais que vous aurez à lui payer ???
Vous faites un crédit pour un "montant tout compris" et vous ne vous renseignez pas sur le montant nécessaire pour ce crédit ?
Qui a déterminé le montant demandé à la banque ?
Selon moi, il en va de votre responsabilité de demander le montant à emprunter et le justifier à la banque. Ce n'est pas le job du notaire.

D'autre part, vous ne précisez pas ce que couvre ces 4000 €. Il serait intéressant de savoir de quoi il s'agit et voir si le montant pouvait être anticipé ou si cela est apparu suite aux recherches faites par le notaire.

GT

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