Le Soir Immo - Les bailleurs à Bruxelles gagnent 400€ de l'heure

Tout à fait ! Du grand n'importe quoi cet article !
Des mensonges, des erreurs, des imprécisions, ...
Ce n'est pas un article de journaliste mais, au mieux, d'un bloggeur frustré

2 "géographes et économistes" de l'ULB qui "ont interrogé les propriétaires de 22 logements mis en location à Bruxelles"

Un gros ramassis de n'importe quoi avec des méconnaissances, des erreurs importantes, ...
Aussi bien ceux qui ont fait l'étude que la rédactrice de l'article semblent ne pas y connaitre grand chose en gestion d'une location et, encore moins vu les erreurs monstrueuses qui sont faites, en fiscalité immobilière.

Quelques extraits :
"Rappelons que le revenu cadastral est une valeur théorique censée refléter le revenu locatif d’un bien en fonction de ses caractéristiques et de son quartier, dont on déduit forfaitairement 40 % de frais d’entretien et de réparation. "

"La question est d’autant plus sensible que le précompte immobilier – impôt dû par tous les propriétaires, occupants comme bailleurs, calculé sur base du revenu cadastral – représente environ 30 % du budget ordinaire des communes belges (hors enseignement obligatoire), et constitue l’une de leurs principales ressources financières. « Dès lors, une réévaluation de cette part destinée à l’entretien modifierait le calcul du revenu cadastral et pourrait avoir des répercussions sur la fiscalité et les finances publiques », souligne l’étude."

"Rapporté à la rente locative, on arrive à des salaires horaires complètement fous, autour de 400 euros de l’heure, même en tenant compte des frais engagés, ce qui est largement supérieur au salaire moyen brut à Bruxelles autour de 20 à 40 euros de l’heure (selon le niveau d’enseignement) », pointe Margot Dior Peelman."

Parler de salaire horaire quand on parle de revenu immobilier, c'st de l'imbécilité pure.
En effet, on parle de rendement, en prenant les revenus divisés par l'investissement. Jamais de "salaire horaire" C'est pas du grand n'importe quoi, c'est pire. C'est pointer les "riches propriétaires" qui "extraient une rente" (comme on utilise un extracteur de jus pour presser une pomme trop mure?)

Pensez-vous qu'avec une telle étude (sur 22 propriétaires!), on va arriver à motiver les investisseurs, créer plus de logement, améliorer le bati existant, rénover des logements vides depuis des années et, en augmentant l'offre, diminuer les loyers. Sûrement pas.

Juste comme cela, pour rire, mes frais réels (ration frais hors amortissement et hors impôts de tous ordre sur total des loyers encaissés
) s'élèvent à 30% et une fafiote.

Juste pour rire, comme cela, RC et impôts communaux s'élèvent à 15% et une fafiote des loyers encaissés, soit 21% d'impôts
Dois-je rajouter mon IPP et autres perceptions par l'état causées par mon investissement immobilier? On double largement ce chiffre de 20%

Qu'on arrête de taper sur les propriétaires. En votre fors intérieur, vous pouvez continuer à les haïr si cela vous chante. Mais en public, bénissez-les, encouragez-les, poussez-les à investir! Cela diminuera les loyers. Pas par bonté d'âme de ces derniers, mais par la loi du marché.

Le nom de PERILLEUX ne m'était pas inconnu.
Il est intervenu en commission du logement au parlement bruxellois.

J'ignore si cette personne rêve d'un retour aux blocs bétonnés de l'Est.

Dernière modification par GT (28-08-2025 17:25:45)

Réaction du SNPC, sous la plume d'Olivier de Clippele

https://snpc-nems.be/news/articles/comb … -bruxelles

"Combien coûte réellement le fait d’être bailleur à Bruxelles ?

Des membres nous ont alertés au sujet d’un article paru dans la presse qui cherche à alourdir la fiscalité immobilière.

Nous ne citerons pas le nom du quotidien concerné mais préciserons qu’il est coutumier des prises de position contre les bailleurs sans vérification de la réalité que vivent les propriétaires.

En résumé, deux pseudo-chercheurs qui se nomment eux-mêmes « géographes » ont publié une étude réalisée à partir d’un (mini) échantillon de 22 logements alors que plus de 300.000 sont donnés en location à Bruxelles.

L’un d’eux est déjà connu des membres du SNPC puisqu’il s’agit d’Hugo Périlleux (ULB) qui a façonné la grille truquée des loyers en déclarant que les bailleurs sont des « parasites » ; chacun jugera du sérieux…

La conclusion est rapidement faite pour ces chercheurs : les propriétaires sont des rentiers qui n’ont que peu de charges et qui payent peu d’impôts.

Ce constat lapidaire a pour objectif d’augmenter les recettes fiscales. Ils ne le disent pas, mais tout le monde a compris que ces recettes fiscales nouvelles sont nécessaires pour payer d’autres études du même genre.

    Une tentative maladroite pour augmenter les impôts

Nous rappelons, contrairement à ce que prétendent les deux « géographes » :

    que les impôts pour acquérir un immeuble destiné à la location sont parmi les plus élevés au monde soit 12,5 % sur le prix d’achat. Ces coûts d’acquisition absorbent à eux seuls des années de revenus locatifs, mais cela semble être totalement ignoré par nos « géographes ».

    que selon la dernière étude de l’Union Européenne (UE), la Belgique est classée deuxième pays qui taxe le plus l’immobilier, la France occupant la première place sur les 27 pays de l’Union Européenne.
    La taxation globale de l’immobilier belge est 68 % plus élevée que la moyenne européenne et trois fois plus élevée que l’Allemagne !

    toujours selon l’Union Européenne, la Belgique se positionne en 4ème place sur les 27 pays de l’UE quand il s’agit de la taxation des revenus immobiliers (sans les droits d’enregistrement où la Belgique est numéro 1).

    Ces études de l’UE sont basées sur les chiffres macro-économiques et pas sur un échantillon de … 22 logements retenus par nos « géographes ».

    que le précompte immobilier n’est plus un « précompte » qui est imputé comme un acompte sur l’impôt des personnes physiques. Il est dorénavant considéré comme un impôt supplémentaire. Cette mesure a été prise après celle qui indexe les revenus cadastraux, elle a doublé la taxation du jour au lendemain. Cela aussi est ignoré par nos « géographes ».

    que l’interdiction de mettre le précompte immobilier à charge du locataire qui réside cependant dans la commune qui lui fournit des services a encore ajouté une couche sur la taxation des propriétaires, également ignorée par nos « géographes ».

    Les propriétaires ont d’ailleurs pu constater que la forte hausse du précompte immobilier intervenue ces dernières années a été justifiée par le fait que la majorité des Bruxellois sont locataires et soutiennent ceux qui taxent les autres par le phénomène « NIMBY » qui veut dire « taxe les autres, pas moi ».

    que la loi sur le bail de résidence principale a considérablement augmenté les charges à l’encontre des propriétaires, la dernière en date étant en 2024 et une nouvelle fournée est déjà annoncée pour le 1er janvier 2026.

    Cette inflation législative contre les propriétaires réduit la confiance, ce qui conduit à une pénurie de logements donnés en location.

    On peut dire que nos « géographes » sont responsables de cette pénurie de logements à louer.

    que l’introduction de la récente Grille des Loyers (truquée) par un des deux « géographes », Hugo Périlleux, a augmenté le risque de conflit entre les bailleurs et les locataires. C’est tristement le but poursuivi, semer la zizanie.

    Et last but not least, les nouvelles normes relatives aux logements donnés en location ont considérablement alourdi la charge des bailleurs.

En conclusion, les « géographes » ont un parti pris contre les bailleurs.

Ils ignorent toutes les déconvenues que les bailleurs connaissent : les dégâts locatifs, les loyers impayés, les procédures judiciaires, le coût de relocation et les frais de remise en état qui l’accompagnent, les frais de gestion par un professionnel ou par le bailleur lui-même, etc.

D’ailleurs, si la location était si intéressante comme le prétendent les « géographes », il y aurait une explosion de l’offre de logements à louer.

C’est hélas le contraire qui se produit à Bruxelles."

Excellente réponse (du Snpc). Le quotidien donnera-t-il un droit de réponse?

En tout cas, j'applaudis la formule "On peut dire que nos « géographes » sont responsables de cette pénurie de logements à louer." Elle semble raccourcie et caricaturale à première lecture. En fait, elle est tout à fait correcte.

Le droit de réponse

Je cite une IA

"En Belgique, toute personne physique ou morale nommément désignée ou implicitement visée dans une publication périodique (presse écrite ou médias audiovisuels) a droit à l'insertion gratuite d'une réponse, selon la loi du 23 juin 1961. Cette réponse, limitée en longueur, doit être demandée dans les trois mois suivant la publication et insérée sans délai dans les mêmes caractères que l'article initial après un certain délai. Si la réponse est refusée ou non insérée, des recours judiciaires sont possibles.
Conditions d'exercice du droit de réponse
•    Qui peut l'exercer ? Toute personne physique ou morale.
•    Contre qui ? Des écrits périodiques (presse écrite, médias audiovisuels) qui la citent ou la désignent.
•    Quand ? Le droit de réponse doit être exercé dans les trois mois suivant la date de publication de l'article ou la diffusion. "

L’autrice et l’auteur de l’étude sont passés au JT de télé  Bruxelles :

https://bx1.be/emission/le-18h-3038/

vers 18:00 minutes.

Dernière modification par twautele (09-09-2025 09:58:03)

Réaction de Federia:

"Réaction de Federia suite à la publication d’une « étude » sur la rente locative
Suite à une étude publiée récemment par l’ULB et relayée dans certains médias au sujet de la « rente locative » des bailleurs bruxellois, Federia n'a pas manqué de partager sa position à la presse et aux auteurs.

Cette « étude » démontre entre autres que les frais réellement consacrés par les propriétaires bailleurs à l’entretien des logements loués sont bien inférieurs aux estimations utilisées pour la fiscalité. Elle conclut notamment que l’activité locative génère une rente locative importante, représentant jusqu’à 60 % des loyers, et qu’elle s’apparente davantage à une extraction de rente qu’à une véritable rémunération du travail.

Face à ces constats, Federia a pris position pour défendre la profession et porter des messages forts reposants sur 3 axes :

Une méthodologie scientifiquement irrecevable

L’étude repose sur un échantillon de seulement 15 bailleurs et 22 logements, sur un parc de plus de 300 000 logements locatifs à Bruxelles : cela ne peut en aucun cas être représentatif.
L’approche retenue ignore totalement des coûts majeurs : droits d’enregistrement (12,5 %), frais de notaire, charges financières, rénovations PEB, mises aux normes. Ces éléments pèsent pourtant lourdement sur la rentabilité réelle d’un investissement locatif.
Le cadre théorique utilisé, inspiré de Ricardo et Marx, part du postulat idéologique que le bailleur est un « parasite ». Une telle posture n’a pas sa place dans une recherche académique sérieuse. Il est par ailleurs totalement réducteur et insultant.
Une présentation trompeuse et stigmatisante

Réduire la gestion d’un patrimoine immobilier à un « salaire fictif » de 400 €/h est une construction démagogique, sans pertinence économique.
Pareil raccourci jette l’opprobre sur l’ensemble des propriétaires et investisseurs privés, qui sont pourtant indispensables pour maintenir et développer l’offre de logements.

La réalité du terrain : investir pour loger

À Bruxelles, le marché locatif souffre d’un déficit structurel. Comme Federia l’a rappelé dans son dernier baromètre de locations, la priorité doit être d’inciter les investissements privés afin d’augmenter l’offre locative, de diversifier les biens disponibles et de permettre à un plus grand nombre d’accéder à un logement abordable.

Dissuader les investisseurs par des analyses biaisées ne peut qu’aggraver la pénurie et pénaliser les locataires.
En publiant et relayant une étude aussi fragile sans recul critique, le risque est d’alimenter un débat caricatural et de porter atteinte à la confiance des investisseurs, alors qu’elle est essentielle au bon fonctionnement du marché du logement."