Hausse des contrôles sur la TVA à 6% pour la démolition-reconstruction

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Une habitation trop grande, pas "unique" ou pas occupée assez longtemps... Si vous ne respectez pas les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA sur la démolition-reconstruction, attendez-vous à payer 15% supplémentaires.

La démolition d'un immeuble suivie de la construction d'une nouvelle habitation est éligible, à certaines conditions, au taux de TVA à 6% au lieu des 21% habituels. Différentes règles pour profiter de ce taux réduit se sont succédé à un rythme effréné depuis la crise sanitaire de 2020, mais un régime permanent s'applique depuis le 1er juillet 2025. "Les professionnels attendent toujours les attestations types pour la déclaration de TVA requise. Celles-ci doivent en principe être remplies avant toute facturation", explique Danny Stas, avocat-associé et tax advisor chez Deloitte Legal.

"De nombreux constructeurs ignorent qu'ils doivent, entre-temps, inclure des mentions spécifiques sur leurs factures, dans le compromis de vente ou dans l'acte d'achat notarié. Si les formalités ne sont pas respectées, le fisc peut refuser l'application du régime de TVA réduit lors d'un contrôle ultérieur."

C'est d'ailleurs ce que constate l'avocat sur le terrain. Le fisc vérifie de plus en plus souvent les conditions des régimes préférentiels spécifiques. En 2022, l'administration a ainsi clôturé 118 contrôles, contre 575 au total pour 2024 et la première partie de 2025.

"Si les conditions ne sont pas respectées, la TVA doit être régularisée de 6 à 21%. Il faut alors ajouter 15%. En principe, une amende de 10% et des intérêts s'y ajoutent", prévient Danny Stas. Quelles sont les principales conditions à respecter?

1. Surface habitable
La surface de la nouvelle habitation doit être limitée à 175 mètres carrés lors de la vente par un professionnel et à 200 mètres carrés pour les particuliers. Seuls les espaces de vie sont comptabilisés dans le calcul de la surface: le séjour, la cuisine, le bureau et les chambres. Les salles de bains, toilettes, couloirs, escaliers, buanderies, débarras, garages et les parties communes ne sont pas pris en compte.

"Pour le calcul de la surface, le fisc se réfère d'abord aux données que l'architecte doit obligatoirement fournir lors de la demande de permis d'urbanisme", précise Danny Stas. "Cela peut poser problème si un espace est indiqué comme pièce de vie sur les plans mais est considéré comme débarras par le promoteur pour le calcul. De plus, nous constatons que les architectes pensent parfois à tort qu'un bureau ne doit pas être pris en compte."

Les greniers et caves sont souvent source de discussion. "Les caves et greniers non habitables ne doivent pas être pris en compte, mais ceux qui le sont, oui. La distinction est une question de fait, mais généralement, un grenier ou une cave est considéré comme habitable dès lors que l'espace est isolé, qu'il y a un sol et des installations de services", explique Tim Van Sant, tax consultant et partner chez PwC. "Il existe aussi des litiges concernant les dressings. Est-ce un débarras pour vêtements qui ne doit pas être compté ou une partie de la chambre qui doit l'être?", illustre-t-il.

2. Habitation unique
Les particuliers qui achètent une "démolition-reconstruction" ne peuvent pas posséder d'autre habitation. "On oublie souvent qu'on ne peut pas non plus être nu-propriétaire. Lors des contrôles, il apparaît souvent que des contribuables ont reçu lors d'une donation dans le cadre d'une planification successorale une seconde résidence en nue-propriété, par exemple", illustre Danny Stas.

"C'est que dans les régimes de TVA précédant celui entré en vigueur en juillet 2025, les conjoints et les cohabitants légaux étaient considérés comme une seule entité. Si l'un des partenaires possédait un bien empêchant, les deux partenaires étaient exclus du taux avantageux", explique Danny Stas. Depuis le 1er juillet dernier, chaque partenaire est considéré individuellement, mais cette modification n'a pas d'effet rétroactif, "ce qui est particulièrement regrettable".

Il faut également être attentif à la nue-propriété dans le cadre d'un achat scindé. "Si un projet de démolition-reconstruction est acheté pour être loué via un achat scindé, seul l'usufruitier a le droit juridique de louer, pas le nu-propriétaire, qui sera alors soumis à la TVA de 21%", explique Tim Van Sant.

3. Changement d'utilisation
Une condition pour bénéficier du taux réduit de TVA est que l'acheteur ou le constructeur particulier réside lui-même dans le logement durant 5 ans ou le loue pendant au moins 15 ans. "Un changement d'occupation/d'utilisation dans ce délai ou même avant le début de ce délai vous exclut du régime", prévient Danny Stas.

"Supposons que vous achetez une maison pour la louer et que vous soumettez la déclaration à temps. Pendant les travaux, vous décidez d'y habiter vous-même et vous soumettez une nouvelle déclaration. En théorie, cela devrait être possible tout en conservant le taux réduit de TVA, car il s'agit toujours d'une démolition-reconstruction, mais le fisc considère cela comme un changement d'utilisation."

Vous perdez donc votre TVA à 6% parce que vous n'avez pas loué (assez longtemps). Le taux réduit ne peut plus être obtenu en tant que résident, car vous ne pouvez donner qu'une seule "destination" à votre achat/construction.

4. Durée minimale
"Il est souvent oublié que le délai de 5 ou 15 ans n'est pas calculé de jour en jour, mais court jusqu'au 31 décembre de la cinquième ou quinzième année suivant l'année de la première mise en service", précise Tim Van Sant.

Concrètement, si vous emménagez dans une nouvelle maison le 1er octobre 2025, vous devez y résider au moins jusqu'au 31 décembre 2030. Si vous n'y restez que deux ans, vous devez rembourser 3/5 de la différence entre 21 et 6%.