ACP Responsabilité Contractuelle & Extracontractuelle

Réponse sous réserves d'usage de Perplexity:

Votre ressenti est fondé : il s’agit bien d’une actualité en droit belge, puisque le **nouveau Livre 6 du Code civil sur la responsabilité extracontractuelle** est entré en vigueur au 1er janvier 2025. Voici l'essentiel à retenir pour votre situation en copropriété (ACP/syndic):

**1. Possibilité contractuelle d’exclure la responsabilité extracontractuelle**
- Le nouveau régime est « supplétif » : par **clause expresse**, il est possible d’exclure contractuellement la possibilité pour les parties d’agir sur la base de la responsabilité extracontractuelle plutôt que contractuelle.
- **Cependant** : ces clauses doivent être conformes à l’art. VI.83 du Code de droit économique, qui interdit les clauses créant un déséquilibre manifeste au détriment du consommateur (clause « léonine »).[1][2]

**2. Clauses de limitation/exclusion abusives ?**
- De telles limitations peuvent être considérées comme **inopposables** si elles dérogent aux règles d'ordre public, comme celles protégeant l’intégrité physique, les fautes lourdes/intentionnelles, etc.[3]
- La validité d’une clause dépendra de sa rédaction, du contexte, et du contrôle du juge qui appréciera si elle n’est pas abusive ou manifestement déséquilibrée.
- Concernant le plafonnement à la couverture d’assurance, ce plafonnement n’est valable que si la faute n’est pas intentionnelle ou d’une gravité telle que la loi l’interdit.

**3. Obligation/doute sur la gestion “configurée à 15 €/mois”**
- Il n’existe pas (à ce jour) d’obligation légale ou réglementaire imposant un “forfait de gestion configurée” au montant de 15 €/mois. Il s’agit sans doute d’une modalité contractuelle proposée par le syndic, qui n’a pas de portée générale.

**4. Vos craintes concernant les dérives**
- Ce type de clause a précisément fleuri face aux risques accrus pesant sur les syndics depuis la fin de la « quasi-immunité » ; mais leur validité réelle, surtout en cas de faute grave ou intentionnelle, reste soumise à l’appréciation des tribunaux et ne saurait aboutir à une irresponsabilité totale du syndic.
- Les clauses de limitation/exclusion sont autorisées, sauf hypothèses strictes et limites posées par la loi (faute lourde, fraude, atteinte à la personne).[3]
- L’assurance IPI (AXA) couvre typiquement les actes professionnels sauf fraude ou vol.

**5. Retour d'expérience / pratique**
- Ces clauses sont conseillées par certains assureurs/syndics, mais beaucoup de copropriétés et d’avocats immobiliers s’en méfient et préfèrent un équilibre contractuel.
- L’entretien d’un dialogue avec le syndic et la prise d’avis indépendants (avocat, association copropriétaire, etc.) sont recommandés avant approbation.

**Conclusion :**
- Il est possible contractuellement d’exclure la responsabilité extracontractuelle du syndic, mais sous contrôle du juge et dans les limites prévues par le Code (économie, sociétés, travail).[2][1][3]
- Ces clauses peuvent être écartées si elles créent manifestement un déséquilibre ou en cas de faute grave, intentionnelle ou contraire à l’ordre public.
- Rien n’exige une gestion forfaitaire à 15 €/mois.
- Prudence : privilégiez un contrôle sur le contenu du contrat/ROI, et ne signez pas sous la pression sans avis indépendant.

**Sources/Pour aller plus loin** :
- lexgo.be et centrius.be — analyse du nouveau Livre 6 et des limites des clauses d’exclusion[1][2]
- pia.be — conditions et limites contractuelles valables[3]

N’hésitez pas à partager le texte précis des clauses proposées pour un avis plus circonstancié.

[1](https://www.lexgo.be/en/news-and-articl … n-pratique)
[2](https://www.centrius.be/le-nouvel-artic … te-civile/)
[3](https://pia.be/fr/nouvelles/nouvelles-r … ter-de-202)
[4](https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1155)
[5](https://www.vandessel.be/fr/connaissanc … clin-doeil)
[6](https://www.grantthornton.be/fr/the-fie … rs-belges/)
[7](http://justice.belgium.be/fr/bwcc)
[8](https://www.antarius-avocats.com/action … du-syndic/)
[9](https://www.deloittelegal.be/lg/en/blog … loy-s.html)
[10](https://www.yago.be/fr/entreprise/refor … tractuelle)

Simple il y a 100 000€ en caisse le syndic part avec le fric , interdicion de déposer plainte et en dommage c est 30k€ max.
De plus s il a pris dans d autre caisses le dommage est globalisé  entre les diverses acp

Bonjour

C'est quoi la garantie cautionnement? merci d'un éclairage.

Si 'on' part avec la caisse
Est-ce classique que d'imposer que la responsabilité financière tombe en grande partie sur les copropriétaires et qu'ils ne puissent agir en justice?

La garantie cautionnement couvre le détournement de fonds d'un syndic. C'est "s'il part avec la caisse". Et le syndic pour prendre une assurance complémentaire pour augmenter cette couverture.

Je ne comprends pas bien votre question. Pouvez-vous expliciter ?

Dernière modification par Yves Van Ermen (18-11-2025 17:02:58)

Les questions qui se posent concernent la responsabilité en copropriété suite à l'entrée en vigueur au 1/1/2025 du livre 6 du code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle.
Quel est l'impact de cette législation dans les ACP , entre autres en ce qui concerne la mise en cause de la responsabilité du syndic?

Responsabilité du syndic ou de l'ACP ?

Vous voulez dire que si un employé du syndic détourne 250.000€ du fonds de réserve d'une ACP, le syndic n'a aucune responsabilité au delà de 30.000€?

Je n'ai jamais entendu cela. Ce serait incompréhensible.

Je ne suis pas juriste et je crains de m'engager dans un sujet que je ne connais pas...

Mais je ne crois pas qu'il est question d'interdire à l'ACP d'aller en justice contre un voleur mais de ne pas mettre en cause la responsabilité personnel d'un salarié pour un manquement dans son travail. C'est en tout cas ce que j'ai compris des explications reçus lors d'une conférence sur le sujet mais on ne parlait que de responsabilité suite un service mal fait ou pas fait, pas d'un voleur.
Le sujet me semble être sur la responsabilité civile, je dirais que le vol relève plutôt de la responsabilité pénale.

Vous devriez faire examiner le dossier au complet par une personne compétente et pas uniquement en mettant des extraits de document sur le forum.