Perte de mon droit de préférence ou pas ?

Orkyd · #1 20-11-2025 11:57:17

Bonjour à vous,

Le propriétaire de mon appartement a décidé de vendre mon logement via une agence immobilière. Cette agence m'a envoyé un premier recommandé pour me signaler mon droit de préférence, mais ils ont oublié de mettre le numéro de boite. Comme j'habite dans un immeuble avec 200 personnes, ce recommandé ne m'est jamais parvenu.
Entre temps nous avons échangé par sms avec l'agence à qui j'ai bien signalé mon intérêt pour la vente, jusqu'à les inviter à me rencontrer pour en discuter.
L'agence n'a pas répondu à ce message et à envoyé un second recommandé car ils avaient diminué le prix. Ils ont envoyé ce second recommandé deux jours après que je leur signale qu'ils étaient sensé m'envoyer un second recommandé, et 1 ou deux jours avant la signature du compromis de vente.
Finalement lorsqu'ils m'aprennent que le compromis est signé, ils me disent avoir envoyé les deux recommandés, mais je n'ai reçu aucun des deux recommandés, puisque dans le second recommandé il y a une toute petite erreur, en effet au lieu du numero de boite 1011, ils ont rajouté un point et écrit 101.1, ce qui a du poser problème vu qu'il existe effectivement une boite 101 qui n'est pas la mienne, j'imagine que le facteur s'est alors trompé de boite.
L'agence me dit qu'ils pensent que c'est la poste qui est responsable et que eux ont tout envoyé dans les règles, que c'est essentiellement le nom sur le recommandé qui compte et que le facteur était sensé mettre le recommandé au bon nom.
Pourriez-vous m'éclairer sur cette situation et me dire si j'ai perdu mon droit de préférence ou si je peux encore contester le compromis avec toutes les chances de réussite ?

Dernière modification par Orkyd (20-11-2025 11:58:41)

PIM · #2 20-11-2025 12:43:26

Orkyd a écrit :

Bonjour à vous,
Le propriétaire de mon appartement a décidé de vendre mon logement via une agence immobilière. Cette agence m'a envoyé un premier recommandé pour me signaler mon droit de préférence, mais ils ont oublié de mettre le numéro de boite. Comme j'habite dans un immeuble avec 200 personnes, ce recommandé ne m'est jamais parvenu.
Entre temps nous avons échangé par sms avec l'agence à qui j'ai bien signalé mon intérêt pour la vente, jusqu'à les inviter à me rencontrer pour en discuter.
L'agence n'a pas répondu à ce message et à envoyé un second recommandé car ils avaient diminué le prix. Ils ont envoyé ce second recommandé deux jours après que je leur signale qu'ils étaient sensé m'envoyer un second recommandé, et 1 ou deux jours avant la signature du compromis de vente.
Finalement lorsqu'ils m'aprennent que le compromis est signé, ils me disent avoir envoyé les deux recommandés, mais je n'ai reçu aucun des deux recommandés, puisque dans le second recommandé il y a une toute petite erreur, en effet au lieu du numero de boite 1011, ils ont rajouté un point et écrit 101.1, ce qui a du poser problème vu qu'il existe effectivement une boite 101 qui n'est pas la mienne, j'imagine que le facteur s'est alors trompé de boite.
L'agence me dit qu'ils pensent que c'est la poste qui est responsable et que eux ont tout envoyé dans les règles, que c'est essentiellement le nom sur le recommandé qui compte et que le facteur était sensé mettre le recommandé au bon nom.
Pourriez-vous m'éclairer sur cette situation et me dire si j'ai perdu mon droit de préférence ou si je peux encore contester le compromis avec toutes les chances de réussite ?

Bienvenue sur notre forum

Voici ce qu'indique Perplexity, avec les réserves d'usage:

Vous êtes dans une situation où le propriétaire devait vous notifier par recommandé votre droit de préférence avant de vendre le logement, conformément à la législation bruxelloise. La loi impose que cette notification soit faite par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée correctement à votre nom et boîte. Toute erreur d’adresse ou de boîte qui empêche la réception par le locataire peut entraîner des conséquences graves pour le propriétaire et l’agence, car la notification ne vous est alors pas légalement parvenue.[1][2][3]

### **Vos droits et les obligations du propriétaire/agence**

- **La notification doit être correcte** : Elle doit indiquer le bon nom, la bonne boîte, et être adressée par recommandé. Toute erreur matérielle (mauvais numéro de boîte) qui empêche effectivement la réception du pli par le locataire peut être considérée comme un manquement à la procédure légale.[3][1]
- **L’importance de la réception** : La loi retient la date de réception, pas d’envoi. Si le locataire ne reçoit pas le recommandé, il n’est pas réputé avoir été informé et le délai de réponse ne court pas.[2][3]
- **Responsabilité de l’agence** : L’agent immobilier ou le notaire doivent vérifier et garantir que la notification a été correctement faite. Une négligence peut engager leur responsabilité.[1][3]

### **Conséquences d’une notification non reçue ou mal adressée**

- **Sanction** : Si votre droit de préférence n’a pas été respecté, et que vous n’avez pas pu exercer ce droit parce que la notification était erronée et donc non reçue, vous disposez d’un an pour saisir la justice afin de demander l’annulation de la vente.[4][5][1]
- **Action de subrogation** : Vous pouvez demander à être subrogé dans les droits de l’acquéreur : acheter le bien aux mêmes conditions que l’acheteur, en réglant le prix et les frais.[4][1]
- **Obligation de preuve** : Il appartient à l’agence ou au vendeur de prouver que la notification a été valablement faite et effectivement reçue par vous. Sans preuve de réception (par exemple, l’accusé de réception signé par vous ou remis dans la bonne boîte), leur argument est affaibli.

### **Position de la Poste et de l’Agence**

L’agence qui vous affirme que "c’est la faute du facteur" et que seul le nom importe se trompe juridiquement. Même si le nom est correct, le numéro de boîte erroné dans un immeuble de grande taille peut entraîner la non-réception de l’avis. Le respect de la procédure légale exige une notification parfaitement adressée.

### **Possibilités de contestation**

- **Vous pouvez contester la vente** : Si vous n’avez pas reçu les recommandés à cause d’erreurs matérielles sur l’adresse et la boîte, le droit de préférence n’a pas été respecté.
- **Votre démarche** : Adressez une mise en demeure au propriétaire/à l’agence, puis saisissez le juge compétent pour demander la subrogation ou l’annulation du compromis, dans un délai d’un an après la signature de la vente.[5][6][1]
- **Chances de succès** : Dans votre cas, les chances sont réelles puisque la procédure n’a manifestement pas été correctement respectée (aucune réception due à l’erreur sur le numéro de boîte, et aucun accusé de réception signé ou preuve de remise valable).

### **Conclusion**

Vous **n’avez probablement pas perdu votre droit de préférence**. Vous pouvez contester le compromis de vente, à condition d’agir rapidement (délai d’un an) et de réunir les preuves de la non-réception des notifications (erreurs d’adresse, échanges SMS prouvant votre intérêt, absence d’accusé de réception réel). Consultez un avocat ou une association de défense des locataires pour engager la procédure.[5][3][1]

[1](https://www.lexgo.be/fr/actualites-et-a … bruxellois)
[2](https://www.pim.be/commentaires-sur-le- … bruxelles/)
[3](https://www.ipi.be/kb/la-profession/bai … -bruxelles)
[4](https://be.brussels/fr/logement/achat-v … -locataire)
[5](https://contigo.immo/droit-preference-l … reemption/)
[6](https://www.jeminforme.be/que-faire-en- … prietaire/)
[7](https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1147)
[8](https://blog.trior.be/nouveau-droit-de- … -bruxelles)
[9](https://www.yago.be/fr/assurance-habita … -bruxelles)
[10](https://www.stradalex.com/fr/sl_src_pub … at_262.204)

Orkyd · #3 21-11-2025 13:04:18

Merci pour cette réponse générée par IA, si un professionnel peut me donner son point de vue sur cette réponse ce serait top

nokthib

GT · #4 21-11-2025 13:15:17

PIM a écrit :

Voici ce qu'indique Perplexity, avec les réserves d'usage:

### **Conclusion**
Vous **n’avez probablement pas perdu votre droit de préférence**. Vous pouvez contester le compromis de vente, à condition d’agir rapidement (délai d’un an) et de réunir les preuves de la non-réception des notifications (erreurs d’adresse, échanges SMS prouvant votre intérêt, absence d’accusé de réception réel). Consultez un avocat ou une association de défense des locataires pour engager la procédure.[5][3][1]

[1](https://www.lexgo.be/fr/actualites-et-a … bruxellois)
[2](https://www.pim.be/commentaires-sur-le- … bruxelles/)
[3](https://www.ipi.be/kb/la-profession/bai … -bruxelles)
[4](https://be.brussels/fr/logement/achat-v … -locataire)
[5](https://contigo.immo/droit-preference-l … reemption/)
[6](https://www.jeminforme.be/que-faire-en- … prietaire/)
[7](https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1147)
[8](https://blog.trior.be/nouveau-droit-de- … -bruxelles)
[9](https://www.yago.be/fr/assurance-habita … -bruxelles)
[10](https://www.stradalex.com/fr/sl_src_pub … at_262.204)

grmff · #5 21-11-2025 17:39:37

A mon avis aussi, l'agent immobilier est bien mal inspiré de laisser les choses en l'état.

S'il signe le compromis alors qu'il sait que les recommandés n'ont pas été envoyés correctement, il risque des problèmes impliquant sa responsabilité professionnelle, il risque de causer des problèmes à ses clients, vendeurs comme acheteurs. Bref, c'est pas malin de sa part.

Parce qu'il est évident que vous gardez votre droit de préemption. Cela veut aussi dire que vous pourrez casser la vente, même si elle est passée devant le notaire.

Orkyd · #6 21-11-2025 20:47:36

Merci pour votre éclairage, j'attends actuellement que l'agent -comme convenu- contacte lui-même le notaire afin de me dire ce qu'il en est de mon droit de préemption ...

grmff · #7 21-11-2025 22:16:06

N'attendez rien de l'agent... Il a fait une bourde. Et s'il ne prévient pas le notaire, ou lui présente une vue partiale de l'affaire, le notaire risque bien de passer les actes...

Prévenez votre propriétaire. Faites lui une offre ferme pour le prix auquel il l'a vendu, mentionnant que vous avez appris par hasard la vente, et que vous exercez votre droit de préemption.

Mentionnez lui que le recommandé qui a été envoyé n'a pas été envoyé à la bonne adresse, et qu'il est donc nul.
Rappelez lui que vous avez un droit de préemption, et que vous pourrez casser la vente si elle devait avoir lieu à quelqu'un d'autre. Dommages et intérêts à sa charge, voire le double paiement des droits d'enregistrement.

Et, personnellement, je prendrais conseil auprès d'un avocat. Voire je demanderais à l'avocat d'écrire à votre propriétaire, à l'agent immobilier, et au notaire si vous savez qui c'est.

Prenez votre propre notaire...

Orkyd · #8 22-11-2025 15:35:53

Merci pour ces conseils, j'attends juste sa réponse par curiosité, mais je prendrai les devant dès la semaine prochaine, merci

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