Quand entrer, pour quelles raisons, quand sortir? Et quels risques...

Pourquoi investir en immobilier et pas en bourse.

Spoiler: en bourse, on investit que les sous qu'on a. En immobilier, on peut investir des sous qu'on a pas.

Tout le monde va vous dire que la bourse est plus rentable que l'immobilier. C'est vrai, si on regarde le rendement sur valeur sous-jacente.
Mais pour investir en bourse, on ne peut pas emprunter. Alors qu'en immobilier, on peut emprunter, et faire des plus value sur un bien qu'on a pas financé, mais qui est financé par la banque, qu'on rembourse avec l'argent des locataires.

Dès lors, si vous avez 100.000€ de liquidités, vous pouvez les investir en bourse, et obtenir du 5 à 10%. Mettons 7% qui est une moyenne généralement admise comme raisonnable. Soit 7000€ par an de croissance

Mais vous pouvez aussi investir en immobilier. Avec 100.000€, vous pouvez acheter un immeuble de 300.000€, avec un crédit de 200.000€.
Vous en tirerez des loyers, paierez des impôts, des intérêts et du remboursement de capital,  des rénovations, des inloués, des emmerdements, et y passerez du temps. Mais d'une part, le remboursement de capital est de l'argent qui reste dans votre patrimoine, puisqu'il sert à payer une dette. On peut estimer un rendement net sur la valeur de l'immeuble de 2 à 4%%, soit 12.000€ de rentrées dans votre patrimoine.

En outre, l'immeuble prend de la valeur. Pas beaucoup, mais, si vous entretenez l'immeuble, il en prend au moins autant que l'inflation, soit 2%/an. Cela fait encore un "gain" de 6000€/an. Evidemment, ce n'est pas un gain. En euro constant, c'est zéro. Mais si vous comparez avec la bourse, c'est pareil. Votre portefeuille gagne peut-être 7% par an, mais vous ne décomptez pas l'inflation. Alors, pour comparez bourse et immobilier, si vous ne décomptez pas l'inflation en bourse, il faut la compter en immobilier. Cela fait donc bien 2% de 300.000€, soit 6000€, sait presque autant que ce que la bourse rapporte.

J'ai pu démontrer de nombreuses fois sur ce forum qu'il est possible de trouver un bien autofinancé, même si on emprunte 120%. Pourquoi tout le monde n'emprunte pas à tour de bras pour investir dans de tels biens? Parce que la banque ne prête qu'aux riches, ceux qui ont un job et qui pourront rembourser. L'investissement immobilier est donc une manière simple de valoriser une seconde fois votre fiche de paie, avec un effet levier via un crédit.

De quelle région parlez-vous ?

Peut-on devenir riche sans risque rapidement et facilement en immobilier ? Non, évidemment. Riche, sans risque, facilement et rapidement, cela ne va jamais ensemble. Ni en immobilier, ni ailleurs.

Peut-on s'enrichir en immobilier? Oui. Et ce n'est pas grossier ni malhonnête de vouloir s'enrichir. Ce n'est finalement qu'une envie d'augmenter son patrimoine. Je ne sais pas si on peut devenir "riche" en investissant dans l'immobilier, parce que cela dépend de ce que vous appelez riche. On est toujours le riche d'un autre. On est toujours le pauvre d'un autre. Et même quand on est pauvre, on est toujours riche pour le fisc...(mais c'est un autre débat, et j'y reviendrai plus tard.)

Ce qui est certain, c'est qu'on augmente son patrimoine en empruntant pour mettre en location, pour autant que les loyers couvrent plus que les charges (assurances, travaux, entretiens pas à charge des locataires, intérêts du prêt hypothécaire,...)

Et je précise bien que je parle des intérêts du prêt, et pas du capital. Il n'est pas nécessaire que les rentrées couvrent tout le remboursement du capital pour s'enrichir. Parce que chaque partie de remboursement du capital est une somme qui reste dans votre patrimoine. Même si vous devez rajouter tous les mois 75% du capital à rembourser, vous avez 25% de remboursement du capital qui vient de votre investissement, et donc qui augmente votre patrimoine net. En outre, cela vous force à épargner encore, puisque vous remettez 75% de côté, en remboursant le prêt.

Est-ce intelligent de faire cela? Sans doute pas. Il est des affaires plus rentables. Mais si vous faites un investissement qui "ne vous rapporte rien", ce n'est pas pour cela que c'est un mauvais investissement. Vous pouvez investir 100.000€, dont vous ne tirez rien, et c'est rentable. Très rentable. Mais vous ne le verrez pas de suite.

Vous avez un cash flow nul? C'est pas pour cela que vous ne vous enrichissez pas:
- Votre dette diminue mois après mois
- Votre bâtiment prend de la valeur année après année
- si votre investissement est de 1/3 de l'immeuble, l'inflation de la valeur de votre immeuble sera le triple de l'inflation...
- les loyers sont indexés. Au bout de 10 ans, à 2% d'inflation, cela fait une augmentation de 22%. A 3%, cela fait une inflation de 34%.
- votre investissement est protégé de l'inflation. 6% d'inflation? Votre immeuble va mécaniquement prendre 6% et vos loyers aussi.
- le temps joue pour vous, parce que la mensualité hypothécaire restera fixe.
- Mensualité hypothécaire fixe et loyers indexés? Votre cash flow nul au départ sera vite positif.

En mettant tous ces paramètres dans une feuille de calcul, cela donne vite le vertige. Surtout si vous mettez le paramètre temps, incluant inflation et solde restant dû.

L'autre avantage, plus discret et dont vous ne vous rendrez pas compte, est une adaptation de votre comportement. En fait, vous ne serez pas riche dans votre portefeuille. Seulement dans votre patrimoine. Et donc, vous continuerez de vivre "normalement". Vous ne vous rendrez compte que vous êtes propriétaire que le jour où vous vendez, ou le jour où le crédit est payé. Et vous aurez eu l'habitude de vivre "normalement". Une fois le crédit payé, vous aurez une très grosse différence de revenu. Oui, c'est dans 20 ans. Autant commencer de suite...

Effectivement, cela  n'apporte pas grand chose à ce stade.
Mais n'hésitez pas à développer votre pensée...