AG + commissaire aux comptes

natacha.irs · #1 30-12-2025 15:10:06

Bonjour,

Je suis copropriétaire en Belgique et j’aimerais avoir votre avis.

Dans notre copropriété, la présidente du conseil de copropriété + membre du conseil, et son mari est commissaire aux comptes.
Par ailleurs, une facture dépassant le budget voté en AG a été payée sans accord préalable de l’assemblée générale.

Je me pose donc plusieurs questions :

Est-il légal que le commissaire aux comptes soit le conjoint de la présidente du conseil ?

Cela ne constitue-t-il pas un conflit d’intérêts ?

Quelles sont les conséquences possibles si une dépense non approuvée par l’AG a été payée et contrôlée dans ce contexte ?

Merci d’avance pour vos retours et éclairages.

max11 · #2 30-12-2025 15:24:26

natacha.irs a écrit :

Bonjour,
Je suis copropriétaire en Belgique et j’aimerais avoir votre avis.
Dans notre copropriété, la présidente du conseil de copropriété + membre du conseil, et son mari est commissaire aux comptes.
Par ailleurs, une facture dépassant le budget voté en AG a été payée sans accord préalable de l’assemblée générale.
Je me pose donc plusieurs questions :
Est-il légal que le commissaire aux comptes soit le conjoint de la présidente du conseil ?
Cela ne constitue-t-il pas un conflit d’intérêts ?
Quelles sont les conséquences possibles si une dépense non approuvée par l’AG a été payée et contrôlée dans ce contexte ?
Merci d’avance pour vos retours et éclairages.

Il y a un président d'AG qui n'a le titre que durant l'AG et un conseil de copropriété MAIS pas de présidente du conseil de copropriété.
Il n'y a pas de hiérarchie entre les membres du conseil !

Le commissaire aux comptes est nommé par l'AG. Il peut être un copropriétaire ou pas.

Une dépense extraordinaire peut être estimée nécessaire par le syndic en dehors de toute AG (urgence, sécurité, ...). Le syndic devra soumettre la dépense à la prochaine AG pour la faire valider.
Mais il ne doit pas attendre l'AG pour payer la facture. Le fournisseur n'est pas concerné par votre gestion interne.

GT · #3 30-12-2025 16:43:17

Le conseil de copropriété, dont peuvent être membre les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 3.91 (code civil, article 3.90).

Le commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, contrôle les comptes de l'association des copropriétaires (code civil art.3.91). le syndic est chargé de tenir les comptes ( code civil, art.3.89, § 5, 15°).

Dernière modification par GT (30-12-2025 16:43:49)

GT · #4 30-12-2025 18:56:32

En d'autres mots je ne vois pas de conflits d'intérêts .

grmff · #5 30-12-2025 23:48:12

Je ne vois pas de conflit d'intérêt non plus.
Par ailleurs, le conseil "surveille" le syndic. Il n'opère pas à sa place, et ne prend pas de décision. Il fait rapport de ce qu'il a fait (et donc de sa surveillance et de ses constats) lors de l'AG.
L'AG approuve ou non les dépenses engagées par le syndic, et ses décisions par rapport au contexte.
L'AG est souveraine.

natacha.irs · #6 05-01-2026 12:49:14

Merci pour vos réponses

Le conseil n’a jamais établi de rapport à destination de l’assemblée générale. Cette démarche est-elle obligatoire ?
Par ailleurs, le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…

Merci

GT · #7 05-01-2026 16:36:01

natacha.irs a écrit :

Merci pour vos réponses
Le conseil n’a jamais établi de rapport à destination de l’assemblée générale. Cette démarche est-elle obligatoire ?
Par ailleurs, le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Merci

Conseil de copropriété

Je vous renvoie à l’article 3.90, § 4, in fine, du code civil

« Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

Commissaire aux comptes

Je vous renvoie à l’article 3.91 du code civil.

« L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et OBLIGATIONS sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. »

Par ailleurs, l’article 3.100, code civil prévoit :

« Les dispositions du présent chapitre sont IMPERATIVES.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »

Le présent chapitre ? = art.3.84 à 3.100, C. Civil

Code civil ?

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Dernière modification par GT (05-01-2026 16:36:25)

natacha.irs · #8 05-01-2026 17:40:23

GT a écrit :

natacha.irs a écrit :
Merci pour vos réponses
Le conseil n’a jamais établi de rapport à destination de l’assemblée générale. Cette démarche est-elle obligatoire ?
Par ailleurs, le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Merci
Conseil de copropriété
Je vous renvoie à l’article 3.90, § 4, in fine, du code civil
« Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

Commissaire aux comptes
Je vous renvoie à l’article 3.91 du code civil.
« L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et OBLIGATIONS sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. »
Par ailleurs, l’article 3.100, code civil prévoit :
« Les dispositions du présent chapitre sont IMPERATIVES.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »
Le présent chapitre ? = art.3.84 à 3.100, C. Civil
Code civil ?
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Donc, il existe des lois, merci pour l’information.

Le syndic accepte cette situation depuis des années. N’ont-ils pas l’obligation de vérifier ?

Merci

GT · #9 05-01-2026 17:53:59

natacha.irs a écrit :

GT a écrit :
natacha.irs a écrit :
Merci pour vos réponses
Le conseil n’a jamais établi de rapport à destination de l’assemblée générale. Cette démarche est-elle obligatoire ?
Par ailleurs, le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Merci
Conseil de copropriété
Je vous renvoie à l’article 3.90, § 4, in fine, du code civil
« Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

Commissaire aux comptes
Je vous renvoie à l’article 3.91 du code civil.
« L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et OBLIGATIONS sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. »
Par ailleurs, l’article 3.100, code civil prévoit :
« Les dispositions du présent chapitre sont IMPERATIVES.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »
Le présent chapitre ? = art.3.84 à 3.100, C. Civil
Code civil ?
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel
Donc, il existe des lois, merci pour l’information.
Le syndic accepte cette situation depuis des années. N’ont-ils pas l’obligation de vérifier ?
Merci

Ne faudrait-il pas écrire que les copropriétaires acceptent cette situation ?
Le syndic n'est "le patron" ni du conseil de copropriété ni du commissaire aux comptes.

rexou

natacha.irs · #10 05-01-2026 18:38:31

GT a écrit :

natacha.irs a écrit :
GT a écrit :
natacha.irs a écrit :
Merci pour vos réponses
Le conseil n’a jamais établi de rapport à destination de l’assemblée générale. Cette démarche est-elle obligatoire ?
Par ailleurs, le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Merci
Conseil de copropriété
Je vous renvoie à l’article 3.90, § 4, in fine, du code civil
« Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

Commissaire aux comptes
Je vous renvoie à l’article 3.91 du code civil.
« L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et OBLIGATIONS sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. »
Par ailleurs, l’article 3.100, code civil prévoit :
« Les dispositions du présent chapitre sont IMPERATIVES.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »
Le présent chapitre ? = art.3.84 à 3.100, C. Civil
Code civil ?
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel
Donc, il existe des lois, merci pour l’information.
Le syndic accepte cette situation depuis des années. N’ont-ils pas l’obligation de vérifier ?
Merci
Ne faudrait-il pas écrire que les copropriétaires acceptent cette situation ?
Le syndic n'est "le patron" ni du conseil de copropriété ni du commissaire aux comptes.

S’il y a des lois à respecter… si je porte plainte, la faute serait pour qui ? Le syndic ?

GT · #11 05-01-2026 19:08:21

natacha.irs a écrit :

GT a écrit :
natacha.irs a écrit :
GT a écrit :
natacha.irs a écrit :
Merci pour vos réponses
Le conseil n’a jamais établi de rapport à destination de l’assemblée générale. Cette démarche est-elle obligatoire ?
Par ailleurs, le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Merci
Conseil de copropriété
Je vous renvoie à l’article 3.90, § 4, in fine, du code civil
« Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

Commissaire aux comptes
Je vous renvoie à l’article 3.91 du code civil.
« L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et OBLIGATIONS sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. »
Par ailleurs, l’article 3.100, code civil prévoit :
« Les dispositions du présent chapitre sont IMPERATIVES.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »
Le présent chapitre ? = art.3.84 à 3.100, C. Civil
Code civil ?
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel
Donc, il existe des lois, merci pour l’information.
Le syndic accepte cette situation depuis des années. N’ont-ils pas l’obligation de vérifier ?
Merci
Ne faudrait-il pas écrire que les copropriétaires acceptent cette situation ?
Le syndic n'est "le patron" ni du conseil de copropriété ni du commissaire aux comptes.
S’il y a des lois à respecter… si je porte plainte, la faute serait pour qui ? Le syndic ?

L'objet / les objets de la plainte ?
En quoi consistent les fautes ?
De qui ?
Plainte à l'IPI ?
Action en justice de paix ?

rexou · #12 05-01-2026 19:17:52

natacha.irs a écrit :

Donc, il existe des lois, merci pour l’information.
Le syndic accepte cette situation depuis des années. N’ont-ils pas l’obligation de vérifier ?
Merci

Je vous sens un peu ironique et c'est une erreur si tel est le cas;

Le syndic n'a pas à accepter ou non . Le CAC peut parfaitement -sauf indication contraire dans le ROI- remettre un rapport oral (ety succint) lors de l'AG. Il n'a aucune obligation de remettre un rapport écrit. Et comme le dit GT, ce sont les copros qui doivent être vigilants à la vérification des comptes. Pas au syndic.

Vous envisagez de "porter plainte" ??? Pour quel motif, auprès de qui et contre qui ???

Et vous avez participé aux AG précédentes ? Vous avez fait mettre ce point à l'odj d'une ag ? Vous avez posé des questions au cac ? Vous avez refusé de donner quitus au syndic et au cac suite à une absence de rapport que vous réclamiez ?

Vous demandez "A qui la faute". A vous. A tous les cp. Oubliez la plainte et pour le futur, faites mettre ce point à l'odj de la prochaine ag.

natacha.irs · #13 05-01-2026 19:37:19

Merci pour vos réponses. On m’avait prévenu qu’ici vous étiez pro-syndic… je taquine smile

L’année passée, j’ai demandé devant l’assemblée générale où était le rapport du conseil et idem le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Le conseil a répondu qu’ils ne l’avaient jamais fait et que cela ne changerait pas.

Je cherche donc à savoir qui peut mettre cela en ordre (juge civil ou sans aller jusque-là).

Merci

Dernière modification par natacha.irs (05-01-2026 19:38:54)

GT · #14 05-01-2026 20:41:19

natacha.irs a écrit :

Merci pour vos réponses. On m’avait prévenu qu’ici vous étiez pro-syndic… je taquine
L’année passée, j’ai demandé devant l’assemblée générale où était le rapport du conseil et idem le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Le conseil a répondu qu’ils ne l’avaient jamais fait et que cela ne changerait pas.
Je cherche donc à savoir qui peut mettre cela en ordre (juge civil ou sans aller jusque-là).
Merci

Pro-syndic ?

Merci de m'expliquer avant toute appréciation en quoi le syndic est concerné si le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes ne remettent aucun rapport.

Dernière modification par GT (05-01-2026 20:44:15)

GT · #15 05-01-2026 21:35:50

natacha.irs a écrit :

Merci pour vos réponses. On m’avait prévenu qu’ici vous étiez pro-syndic… je taquine
L’année passée, j’ai demandé devant l’assemblée générale où était le rapport du conseil et idem le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Le conseil a répondu qu’ils ne l’avaient jamais fait et que cela ne changerait pas.
Je cherche donc à savoir qui peut mettre cela en ordre (juge civil ou sans aller jusque-là).
Merci

Si vous n'êtes pas satisfaite du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes et si la décharge de ceux-ci est mise à l'ordre du jour de l'AG, il vous est possible d'émettre un vote négatif.

Vous avez également l'occasion de vous porter candidate pour rejoindre le conseil de copropriété ou pour une désignation en qualité de commissaire aux comptes.

copropriétaire engalère · #16 06-01-2026 16:47:39

natacha.irs a écrit :

Merci pour vos réponses. On m’avait prévenu qu’ici vous étiez pro-syndic… je taquine
L’année passée, j’ai demandé devant l’assemblée générale où était le rapport du conseil et idem le commissaire aux comptes n’a jamais remis de rapport sur les activités réalisées également…
Le conseil a répondu qu’ils ne l’avaient jamais fait et que cela ne changerait pas.
Je cherche donc à savoir qui peut mettre cela en ordre (juge civil ou sans aller jusque-là).
Merci

Moi je suis pas pro syndic quand ce sont des clowns,
regardez d'abord que dit le roi concernant le cdc et le cac, si rien d'indiqué, ils font pas de rapports , ils sont juste des potiches .

à savoir qui peut mettre cela en ordre?
1) acclimatiez vous à lire les articles que GT prend la peine de vous commenter.
2) c'est surtout VOUS! les cp en AG en ajoutant des paragraphes au roi, ainsi chacun saura quels sont ses limites ou ses pouvoirs étendus.

de toute façon, quoi que disent les rapports, in fine ce sont les cp qui votent, parfois en contre sens des rapports....du déjà vu.

voilà voilààààààààà

rexou · #17 06-01-2026 20:00:02

natacha.irs a écrit :

...
Je cherche donc à savoir qui peut mettre cela en ordre (juge civil ou sans aller jusque-là).

Qui peut changer les choses ? VOUS. Vous les CP. Par un vote en AG. Encore faut-il avoir la majorité.

L'absence de rapport écrit du CDC ou du CAC n'a en soi rien d'illégal. Un juge ne vous aidera pas. Vous pouvez vérifier le ROI et si celui-ci prévoit des exigences, vous pouvez tenter de les faire appliquer. Mais il reste aussi possible que la majorité décide de modifier le ROI egt ne donne pas suite à votre demande.

Avez-vous participé aux dernières AG ? Avez-vous donné quitus au CAC et au CDC ? Avez-vous exposé votre demande de manière officielle dans un point à l'ODJ ?

Pour ce que je comprends, ni le CAC ni le CDC ne remettent de rapport écrit et n'ont pas l'intention de modifier les choses. Je crois que vous devrez vous plier à la situation.

AG + commissaire aux comptes

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