vente réservée à un investisseur qui accepte de laisser le locataire en place

Oui, il est possible de prévoir contractuellement que l’acheteur s’engage à ne pas donner congé au locataire avant le terme convenu (ici 2031), à condition d’être très clair dans l’annonce et dans le compromis et l’acte, et d’assumer que l’on restreint volontairement certaines possibilités légales de congé au profit du locataire. Une telle clause n’est en soi pas “discriminatoire” au sens du droit antidiscrimination, dès lors qu’elle ne vise aucun critère protégé (origine, âge, sexe, situation familiale, etc.), mais constitue plutôt une obligation contractuelle liée au profil souhaité de l’acquéreur (investisseur acceptant de reprendre le bail tel quel)

Oui, c’est juridiquement possible.

Le vendeur peut insérer dans le compromis et l’acte authentique une clause par laquelle l’acquéreur s’engage contractuellement à respecter le bail en cours jusqu’à son terme (ici 2031) et à renoncer aux facultés légales de résiliation anticipée (reprise pour occupation personnelle, travaux, etc.).

Ce n’est pas une clause discriminatoire au sens du droit antidiscrimination, car elle ne repose sur aucun critère protégé (âge, origine, situation familiale, etc.). Il s’agit simplement d’une condition contractuelle liée au bien vendu : l’acquéreur accepte d’acheter un immeuble grevé d’une obligation particulière, à savoir la conservation du locataire en place.

En pratique :
1) la clause doit être clairement annoncée dès la mise en vente ;
2) reprise mot pour mot dans le compromis et l’acte ;
3) assortie idéalement d’une sanction (clause pénale) en cas de violation.

On ne « sélectionne » pas une personne, on vend un bien avec une charge juridique spécifique : seul un investisseur acceptant cette charge se portera acquéreur. Cela relève de la liberté contractuelle, pas de la discrimination.